¿SE PUEDE RESOLVER UN ARRENDAMIENTO DE LOCAL SI SE CAMBIA EL DESTINO DEL MISMO?

En materia de arrendamientos de local de negocio sabemos que rige en todo su esplendor el principio de autonomía de la voluntad de las partes; es decir, se da absoluta primacía a los pactos establecidos por arrendador y arrendatario. A diferencia de los arrendamientos de vivienda en los que el inmueble deberá satisfacer la necesidad de vivienda habitual del inquilino, en los arrendamientos de local de negocio puede pactarse por las partes la instalación en el mismo de la actividad que se desee. En otras palabras, los contratantes acuerdan libremente el destino del inmueble y así lo hacen constar en la letra del contrato.

 

Ahora bien, la aseveración anterior lleva como límite el respeto a diferentes normativas que se entremezclan pero que no deben ser óbice para el establecimiento del negocio pretendido si se confirma su viabilidad. Así, con carácter previo a la suscripción del contrato y especialmente la persona del arrendatario, habrá de asegurarse de que la actividad que pretende desarrollar en el inmueble cumple con los Estatutos de la comunidad de propietarios y con las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal; que podrá contar con todos los permisos y autorizaciones administrativas preceptivas para su ejercicio; que la instalación de rótulos no vulnerará la normativa relativa a la publicidad exterior, etc.. Este chequeo previo es ineludible si no queremos llevarnos un disgusto una vez que el contrato se ha firmado y el negocio ha comenzado a rodar. 

 

En la práctica, el arrendador pretenderá que la actividad que se desarrolle en su inmueble sea lo menos problemática posible a todos los niveles y, por su parte, el arrendatario deberá contar con información periférica acerca de que la actividad que pretende implantar puede ejercitarla sin ningún obstáculo una vez que abra las puertas de su negocio.

 

Dicho lo anterior, y dado que en materia de arrendamiento de locales no estamos sujetos a restricción alguna sobre el destino —salvo lo indicado con anterioridad, es habitual y a la vez una buena práctica, recoger una cláusula en el contrato en la que se establezca el destino que el arrendatario dará al local, fijando la actividad o negocio que desarrollará en el mismo. Correlativamente, el arrendador intentará insertar en el clausulado que el cambio de destino dará lugar a la resolución del vínculo contractual a fin de que no se pueda encontrar de forma súbita e inesperada con un cambio de actividad que resulte perjudicial para sus intereses y/o que le pueda repercutir negativamente en el futuro.

 

Por ende, es pacífico jurisprudencialmente que el cambio de destino del arrendatario de local de negocio dará lugar a la resolución del contrato con las consecuencias indemnizatorias a que haya lugar, las cuales, pueden haberse predispuesto por las partes en el propio contrato o, en su defecto, se regirán por los criterios legales generales.

 

Para finalizar, un supuesto que puede resultar controvertido es el hecho de que la alteración observada sea un cambio de destino parcial o complementario de la actividad inicial. En estos casos habrá que analizar con detalle en qué consiste el referido cambio porque pudiera no tener encaje en el supuesto de resolución contractual pactado, poniendo el acento en el respeto al principio general de conservación de los contratos (pacta sunt servanda). En este sentido, las sentencias de los Tribunales de Justicia no consideran que llevar a cabo en el local una actividad complementaria suponga un incumplimiento grave que dé lugar a la resolución contractual aunque no se hubiera establecido así de forma expresa en el contrato de arrendamiento.

 

Como muestra de las citadas resoluciones hacemos constar la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2007, desestimando la demanda de resolución contractual instada por el arrendador de un local al considerar que no existía un cambio de destino sino una actividad complementaria o accesoria a la principal. En este caso el destino del local arrendado era el de “venta, reparación, exposición y almacén de máquinas de escribir, sumar, calcular, de contabilidad y oficina en general, muebles de oficina, máquinas de cosas y sus accesorios y aparatos electrodomésticos”. Sin embargo, el propietario del inmueble alegaba en su demanda que el arrendatario había cambiado el destino pactado al comercializar en el local otros productos no recogidos en el contrato consistentes en papelería, telefonía móvil fija e inalámbrica y un servicio de publicidad por mailings.

 

La decisión del Tribunal Supremo fue confirmar la sentencia de la Audiencia Provincial al considerar que la ampliación de los productos que se vendían en el local no era un cambio de destino pactado por sustitución de unos productos por otros sino que se trataba simplemente de una ampliación de los mismos estrechamente relacionados con la actividad principal. Por consiguiente, antes de plantear una demanda de resolución contractual de estas características habrá que tener meridianamente claro ante qué situación nos encontramos respecto al cambio de destino del local para no interponer un pleito estéril.

 

En Tuabogadoinmobiliario somos especialistas en Derecho Inmobiliario y te asesoraremos sobre cualquier duda o problema que tengas con tu contrato de arrendamiento.

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