Abogado para Gastos e impuestos de la compraventa de vivienda
Compra o vende tu casa en Madrid con la tranquilidad de saber desde el primer momento qué impuestos y gastos tendrás que pagar.
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Evita sorpresas económicas antes de firmar la compraventa.
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Conoce todos los impuestos, gastos y bonificaciones aplicables.
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Deja en manos de expertos la presentación de impuestos y trámites fiscales.
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Sabrás cuánto vas a pagar antes de firmar, sin sorpresas
Muchos compradores descubren tarde que, además del precio, necesitan tener ahorrado el importe de los impuestos y gastos —dinero que hay que aportar incluso con una hipoteca al 100%—. Antes de que firmes nada, te entregamos el coste total y cerrado de tu operación: impuesto, notaría, registro y gestoría, al céntimo. Presupuestas con certeza y negocias con ventaja.
Pagarás lo justo: aplicamos todas las bonificaciones y exenciones
Aquí es donde un abogado se paga solo. La fiscalidad de la vivienda está llena de reducciones que se pierden por desconocimiento: el tipo reducido de ITP para jóvenes o familias numerosas, la exención por reinversión en vivienda habitual, la exención total para mayores de 65 años, la deducción de gastos y mejoras al calcular la ganancia... Revisamos tu caso concreto y estructuramos la operación para que tributes lo mínimo legal. El ahorro suele superar con creces nuestros honorarios.
Nos ocupamos de todo el trámite fiscal, en plazo y con respaldo profesional
El ITP tiene 30 días hábiles para liquidarse; la plusvalía municipal y el IRPF tienen sus propios plazos y modelos. Un error o un retraso significan recargos y sanciones. Nosotros preparamos y presentamos cada declaración (modelo 600, plusvalía, ganancia patrimonial) y respondes ante la Administración con un especialista detrás. Tú te quedas con las llaves; nosotros, con el papeleo.
Gastos de la compra: notaría, registro y gestoría
Además del impuesto, la compra lleva aparejados unos gastos que no son negociables porque están regulados por arancel:
- Notaría: los honorarios por la escritura pública están fijados por arancel oficial y dependen del precio de la vivienda, de si hay hipoteca y del número de copias. Importante: desde la Ley 5/2019, los gastos de notaría de la hipoteca los asume el banco; el comprador paga los de la compraventa.
- Registro de la Propiedad: la inscripción de la vivienda (y de la hipoteca) a tu nombre, también sujeta a arancel.
- Gestoría: si se contrata para tramitar impuestos e inscripción, sobre todo cuando hay hipoteca de por medio.
Son costes moderados frente al impuesto, pero conviene incluirlos en el presupuesto para calcular con exactitud el dinero que necesitas aportar el día de la firma.
Qué impuestos y gastos hay al comprar o vender una vivienda
Impuestos al comprar: ITP (segunda mano) e IVA (obra nueva)
El impuesto principal de la compra depende de si la vivienda es usada o nueva. Es la partida más grande y conviene tenerla clara desde el principio. IVA en vivienda nueva Cuando compras directamente al promotor (primera transmisión), la operación tributa por IVA, que en vivienda es del 10% (el 4% en viviendas de protección oficial de régimen especial). A ese IVA se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en la Comunidad de Madrid está en el 0,75% de la escritura. Ejemplo orientativo en Madrid: una vivienda nueva de 300.000 € soporta unos 30.000 € de IVA más 2.250 € de AJD. La carga fiscal de la obra nueva suele ser algo mayor que la de la segunda mano, un dato que conviene tener presente al comparar opciones.
ITP en vivienda de segunda mano
Si compras una vivienda usada, no pagas IVA sino ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), un tributo autonómico. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6%, calculado sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Existen tipos reducidos y bonificaciones que pueden rebajar la factura de forma notable —para jóvenes que compran su primera vivienda habitual, para familias numerosas o en determinados municipios—, siempre que se cumplan los requisitos. Revisar si encajas en alguno es exactamente el tipo de comprobación que marca la diferencia, y hay que liquidar el impuesto en 30 días hábiles desde la firma mediante el modelo 600.
Impuestos al vender: plusvalía municipal e IRPF
Quien vende también tiene su cita con Hacienda y con el Ayuntamiento. Son dos tributos distintos e independientes: pagar uno no exime del otro.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo durante los años que has sido propietario, y la cobra el Ayuntamiento. Desde la reforma de 2021 existen dos métodos de cálculo —el objetivo y el real—, y puedes elegir el que te resulte más favorable. Y un dato clave: si vendes con pérdida (por un precio inferior al de compra), no hay plusvalía que pagar. Comprobar el método óptimo y acreditar bien los valores puede ahorrarte una cantidad importante.
Ganancia patrimonial en el IRPF
Si vendes por más de lo que compraste, la diferencia es una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro de tu IRPF, con tipos progresivos del 19% al 28% según el importe. La buena noticia es que la ganancia se calcula sobre el beneficio neto: puedes sumar al valor de compra los gastos e impuestos que pagaste en su día y las reformas y mejoras (con factura), y restar del valor de venta la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal y otros gastos. Cada euro bien acreditado reduce el impuesto. Aquí, la documentación lo es todo.
Exenciones y casos especiales: dónde está el ahorro de verdad
Este es el terreno que más dinero ahorra y donde más se nota tener un especialista. Algunas de las situaciones más habituales:
- Reinversión en vivienda habitual: si reinviertes el importe de la venta de tu vivienda habitual en comprar otra dentro de un plazo de dos años (antes o después), la ganancia queda exenta —total si reinviertes todo, proporcional si reinviertes una parte—.
- Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual por un mayor de 65 años está exenta del IRPF sin necesidad de reinvertir. Ojo: hay que acreditar que fue vivienda habitual de forma efectiva; el empadronamiento por sí solo no basta.
- Vivienda heredada: la venta de una vivienda recibida en herencia tiene sus propias reglas de cálculo y, en ciertos casos, ventajas fiscales que conviene planificar.
- Situación de dependencia y dación en pago: existen también exenciones específicas para personas en situación de dependencia severa o gran dependencia y para la dación en pago de la vivienda habitual.
Estas son precisamente las situaciones en las que un cálculo mal hecho cuesta miles de euros —o en las que un cálculo bien hecho te los ahorra—.
