En esta ocasión, y por su importancia práctica, os trasladamos las conclusiones más importantes de una sentencia que nos han notificado esta semana y que ha resultado favorable a los intereses de nuestros clientes.
En efecto, la compraventa de inmuebles exige en la mayoría de las ocasiones algo más que la interlocución entre vendedor y comprador ya que por múltiples variables se recurre a una agencia inmobiliaria para llevar a cabo la operación.
Ahora bien, generalmente por exceso de confianza, uno de los aspectos más importantes, y a menudo más descuidados, es que omitimos comprobar que quien negocia y firma documentos en nombre del propietario dispone realmente de facultades suficientes para hacerlo.
De ahí que la sentencia a la que hacemos alusión, dictada por un Tribunal de Bilbao, ofrece una importante lección para compradores, vendedores y empresas de intermediación inmobiliaria pues actuar sin un mandato válido puede generar importantes responsabilidades económicas como vamos a ver.
El origen del conflicto
Todo se inició tras la firma de un contrato de arras penitenciales por nuestros clientes con una agencia inmobiliaria para la adquisición de la nuda propiedad de una vivienda, reservándose la propietaria el usufructo vitalicio. En dicho contrato esta agencia afirma contar con un mandato de representación en exclusiva de la dueña de la casa.
Nuestros clientes entregaron 27.000 € en concepto de arras penitenciales, confiando en que la empresa intermediaria que suscribía el contrato actuaba como representante autorizado de la propietaria.
Sin embargo, cuando llegó el momento de formalizar la escritura de compraventa ante notario la operación no llegó a completarse. Tras diversas comunicaciones entre las partes y varios intentos de fijar fecha para la firma, alegando la agencia inmobiliaria excusas peregrinas, la venta terminó frustrándose en contra de los intereses de nuestros clientes.
La agencia inmobiliaria intentó eludir responsabilidades devolviendo los 27.000 € entregados inicialmente pero la claridad y gravedad del incumplimiento llevó a nuestros clientes a acudir a los Tribunales reclamando otros 27.000 € como consecuencia del derecho que les asistía a recibir las arras duplicadas. La demanda se interpuso frente a la propietaria y frente a la agencia inmobiliaria. La sentencia absolvió a la propietaria pero condenó a la agencia intermediaria a satisfacer íntegramente la indemnización a nuestros clientes más las costas del procedimiento.
La cuestión clave: ¿existía realmente un mandato de la propietaria a favor de la agencia inmobiliaria?
El núcleo del procedimiento no estuvo tanto en analizar quién incumplió la compraventa —cuestión más que clara— sino en determinar si la empresa que firmó las arras estaba realmente facultada para actuar en nombre de la propietaria.
Durante el proceso se acreditó que existía un contrato de gestión firmado por la propietaria con la agencia inmobiliaria. Sin embargo, la sociedad que firmó posteriormente el contrato de arras con los compradores era una empresa distinta viniendo a quedar de manifiesto la mala praxis y el perjuicio causado a nuestros clientes.
La responsabilidad recae sobre la intermediaria
El Tribunal consideró que la agencia inmobiliaria había generado en los compradores una apariencia de representación que no estaba suficientemente respaldada desde el punto de vista jurídico. Esa actuación provocó que nuestros clientes entregaran una cantidad económica y asumieran compromisos contractuales confiando en que la operación podía formalizarse válidamente.
Por ello, como hemos dicho, la sentencia concluyó que la empresa debía responder personalmente frente a los compradores, condenándola al pago de la cantidad reclamada y a las costas procesales.
Moraleja y advertencia para el sector inmobiliario
Esta resolución pone de manifiesto un riesgo que existe en determinadas operaciones inmobiliarias, especialmente en aquellas que intervienen agentes, intermediarios, empresas de inversión inmobiliaria o plataformas especializadas en nuda propiedad, usufructo o renta vitalicia.
No basta con afirmar que se actúa en representación del propietario. Es imprescindible disponer de una autorización clara, suficiente y debidamente acreditada que permita asumir compromisos contractuales en nombre del titular del inmueble.
Cuando esa representación no existe o no puede probarse, quien actúa puede terminar respondiendo personalmente de las consecuencias económicas derivadas de la operación, como ha sido el caso.
Reflexión práctica para los compradores
Los compradores también pueden extraer importantes enseñanzas de esta sentencia. Antes de entregar cantidades a cuenta o firmar contratos de arras resulta aconsejable verificar varios aspectos: quién es realmente el propietario del inmueble; quién firma el contrato y qué facultades tiene esa persona o empresa para representar al propietario; si el poder, mandato o autorización es suficiente para el negocio jurídico en cuestión y si la documentación acredita de forma clara la capacidad de disposición sobre el inmueble.
Parece básico pero una comprobación previa relativamente sencilla puede evitar litigios largos y costosos.
En el mercado inmobiliario, una aparente formalidad documental puede convertirse en el elemento decisivo que determine quién acaba asumiendo las consecuencias de una compraventa frustrada como ha sido en esta ocasión con resultado favorable para nuestros clientes.
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