DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN. ¿CUÁNDO PODEMOS INICIAR LA RECLAMACIÓN POR “DAÑOS PERMANENTES” O POR “DAÑOS CONTINUADOS”?

Una de las cuestiones sobre las que se debe guardar mayor precaución a la hora de reclamar por la existencia de defectos de construcción es la necesidad de conceptuar con exactitud ante qué tipo de daños nos encontramos a fin de evitar la prescripción de nuestra acción. 


Recordemos brevemente que la Ley de Ordenación de la Edificación establece unos plazos de garantía de diez, tres y un año, respectivamente, dependiendo de si nos encontramos ante daños materiales provocados por vicios o defectos de estructura o cimentación, habitabilidad o acabado o terminación. Al mismo tiempo, el plazo de prescripción que la referida ley concede al perjudicado es de dos años desde la fecha de producción de los mismos y siempre que se manifiesten dentro del plazo de garantía que corresponda.


En ocasiones anteriores ya nos hemos referido a la distinción entre “daños permanentes” y “daños continuados” pero conviene que sigamos atendiendo a esta distinción. Para ello, según tiene establecido el Tribunal Supremo, entre otras en su sentencia de 20 de febrero de 2019, los daños permanentes son los que se mantienen en el tiempo mientras que los daños continuados no sólo se mantienen en el tiempo sino que se van agravando al no cesar la causa productora de los mismos.


Como acertadamente especifica la citada resolución, la importancia de saber ante qué tipo de daños nos encontramos afecta no sólo a la cuestión fáctica, es decir, relativa a los hechos acaecidos y a la prueba de los mismos sino que es una cuestión jurídica pues, dependiendo de la clase de daño ante el que nos encontremos, variará el día inicial del cómputo para su reclamación.


Un claro ejemplo de daño permanente lo constituye una persiana que no sube o no baja. Se trata de un daño permanente que no se agravará aunque pase el tiempo y cuya causa-origen se ha presentado con anterioridad haciendo que el mecanismo de la persiana haya quedado dañado. Por otro lado, como ejemplo de daño continuado podemos señalar las filtraciones que se producen desde los pisos superiores a nuestra vivienda pues el paso del tiempo sin subsanar la causa que las origina hará no sólo que se mantengan sino que se sigan agravando. En este supuesto estamos no sólo ante un daño permanente por extenderse en el tiempo sino que esa perdurabilidad sin atajar el problema que origina las humedades hace que, a su vez, se trate de un daño continuado por la agravación de la mismas.


 Sentado todo lo anterior, ¿cuál es el día inicial del cómputo para la reclamación de los daños permanentes y de los daños continuados?


Pues bien, en el caso de los daños permanentes se aplica el criterio general establecido en el artículo 18.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación respecto al inicio del cómputo de los dos años desde la fecha de aparición de los daños. 

Por su parte, el día a partir del cual se iniciará el cómputo de los dos años en el supuesto de daños continuados será a partir del momento en el que cesa la causa de los daños y los mismos pueden ser evaluados.


Lo anterior ha sido confirmado por la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2021. El perjudicado por las patologías constructivas demanda al arquitecto proyectista de su vivienda al considerar que efectuó un deficiente estudio geotécnico previo del suelo. Así las cosas, el demandante solicitaba la reparación de una serie de fisuras y deformaciones en cerramientos así como en elementos de cimentación y estructura provocados por la inestabilidad del inmueble dadas las características del terreno que provocó asientos diferenciales. En su defensa, el arquitecto argumentó que la acción estaba prescrita, admitiendo esta causa de exoneración tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial.


Sin embargo, el Tribunal Supremo da la razón al perjudicado al considerar que queda probado que durante las obras contratadas de ampliación de la vivienda se produjeron daños que provocaron fisuras por insuficiencia del relleno y de la cimentación. Queda acreditado asimismo que el demandante no actuó con pasividad sino que formuló su reclamación una vez pudo concretar las verdaderas causas, una vez que pudo contar con el correspondiente dictamen pericial, el cual vino a verificar que las grietas habían aumentado de grosor.


En Tuabogadoinmobiliario somos especialistas en reclamaciones por vicios y defectos de construcción habiendo dirigido técnicamente decenas de asuntos ante los Tribunales de Justicia en nuestros más de 20 años de experiencia.

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