Asesoramiento en contratos de alquileres en Madrid

El arrendamiento de viviendas y locales, es una gran solución para quienes no tienen la posibilidad de adquirir un inmueble. No obstante, lograr un acuerdo en el que los involucrados se vean beneficiados y exista un equilibrio en las prestaciones, no es tarea sencilla. Por ello, lo más recomendable es conocer detalladamente esta figura y contar con la asesoría de un abogado experto.

contrato de alquiler

¿Qué es un contrato de alquiler o arrendamiento?

Es un acuerdo, mediante el cual una parte, a la que se denomina arrendador, cede por un tiempo determinado a la otra parte llamada arrendatario, el uso y disfrute de un inmueble a cambio del pago de un canon previamente establecido.

Ahora bien, dependiendo del tipo de arrendamiento de que se trate, se regirá por una normativa específica, que debe ser observada durante la vigencia de la relación jurídica, como lo es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o las estipulaciones del Código Civil. En este sentido, es de destacar que el inmueble objeto de arrendamiento puede ser destinado a la vivienda, ya sea habitual o turística, puede tratarse del alquiler de una oficina o local, entre otros que veremos más adelante.

¿Cuáles son los diferentes tipos de contratos de arrendamientos?

Existen diversos tipos de contratos de arrendamientos, a continuación, podrá encontrar una breve descripción de cada uno de ellos.

Arrendamiento de vivienda

Tal como su nombre lo indica, la finalidad es que el uso que el arrendatario dé al inmueble sea para vivir. Así las cosas, el propietario del piso o casa cede de manera temporal a otro el uso y disfrute del mismo a cambio del pago de una cantidad de dinero.

Dentro de este tipo de contratos de alquileres, encontramos otros subtipos, que atienden al tiempo de duración y habitabilidad del inmueble, a saber:

Contrato de alquiler de vivienda habitual

Este tipo de contrato, permite al arrendatario hacer uso y disfrutar del inmueble, propiedad del arrendador, a cambio del pago de un canon. El rasgo diferenciador lo encontramos, en que el inquilino debe vivir de forma permanente y por un tiempo prolongado en dicho inmueble. Es importante mencionar que este tipo de contratos, debido a su impacto social, están bastante regulados y la normativa aplicable es la LAU.

Contrato de alquiler temporal

En estos casos, el arrendatario estará destinando el inmueble para habitarlo de forma esporádica, es decir, por cortos períodos de tiempo, por lo general menos de un año. Esta modalidad está dirigida por ejemplo, a estudiantes, a quienes deban alojarse mientras realizan un trabajo temporal, etc. Sobre estos arrendamientos, la LAU establece que su duración será acordada por las partes sin mayores limitaciones, pudiéndose prorrogar por el tiempo que ellas deseen. 

Contratos de alquiler turístico

La finalidad de estos contratos, es servir de alojamiento durante temporadas vacacionales. Por tal carácter, no se encuentran regulados por la LAU, sino por las disposiciones de cada comunidad autónoma.

Contrato de alquiler con opción a compra

Se trata de un contrato de alquiler, en el cual el arrendatario tiene la posibilidad de adquirir el inmueble una vez extinguido el contrato de alquiler. Entre las cláusulas de contrato, se pueden establecer las cantidades del alquiler que se imputarán al precio de la compra.

Arrendamiento de local de negocio

En estos alquileres, el uso del inmueble está destinado al desarrollo de una actividad comercial, industrial o de servicios.

Arrendamiento de finca rústica

Estos alquileres, tienen la finalidad destinar el uso de la finca a la explotación de la tierra, ya sea agrícolaforestal o ganadera.

¿Qué debe tener un contrato de arrendamiento?

Será de vital importancia, que el contrato contenga ciertos elementos fundamentales como lo son los nombres, apellidos y DNI de los contratantes, identificación del inmueble, duración del contrato, monto de la renta inicial y pago de fianza. Ante cualquier duda, lo mejor será ser asesorado por un abogado experto en la materia, esto evitará problemas a futuro para ambas partes.

Duración del contrato

Las partes son libres de establecer el tiempo de duración del arrendamiento. No obstante, cuando se trate de alquiler de vivienda de uso habitual, deberán seguirse las disposiciones establecidas en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.  

En este aspecto, resalta que el tiempo mínimo del contrato debe ser 6 meses, tiempo a partir del cual puede pactarse el tiempo que se desee. Pero, para períodos inferiores a 5 años, el inquilino tiene derecho a prórrogas hasta completarse los 5 años, sin que el arrendador pueda negarse. Este plazo se amplía a 7 años si el arrendador es una persona jurídica.

Al finalizar, estos plazos sin que las partes manifiesten la voluntad de terminar el contrato, éste se podrá prorrogar hasta por 3 años más.

Fianza

En el caso de arrendamiento de viviendas de uso habitual, el monto de la fianza será de un mes de renta. Asimismo, se podrán establecer garantías adicionales, pero que no excedan de 2 mensualidades. Este depósito, tiene la finalidad de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas, por parte del arrendatario, especialmente para cubrir posibles daños producidos por el inquilino o pagos no cumplidos.

Renta

Será la que acuerden las partes. Sin embargo, en caso de viviendas, su actualización no podrá superar al señalado por el Índice de Precios al Consumo (IPC) para la fecha de la revisión.

Gastos

Será conveniente, pactar y dejar claramente señalado en el documento, los gastos que cada parte asumirá durante la vigencia del arrendamiento. Pues de no acordarse nada al respecto expresamente, el arrendador deberá correr con los gastos de Comunidad, IBI y tasas de basura.

Cláusulas ilegales

Al contar con la ayuda de un abogado al momento de firmar un contrato de alquiler, permitirá detectar y evitar la inclusión de cláusulas arbitrarias. Traemos algunos ejemplos, para que se familiarice con ellas.

Obligación de prorrogar el alquiler

La duración del alquiler lo pactan las partes, pero en caso de que el arrendatario no desee prorrogarlo, con dar aviso al arrendador, con por lo menos 60 días de antelación a la fecha de terminación del contrato, debe ser suficiente.

Entrada del arrendador a la vivienda

Es totalmente ilegal una cláusula que obligue al arrendatario a darle libre acceso al inmueble al arrendador, cuando éste así lo requiera.

Devolución de la fianza 

El arrendador está en la obligación de reintegrar el importe de la fianza, en caso de no haber obligaciones pendientes al finalizar el contrato.

Reparaciones

Ninguna cláusula puede estipular que sea el inquilino quien costee todas las reparaciones de inmueble. A éste, sólo le corresponden reparaciones menores por el desgaste ordinario o los daños por mal uso.

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