DERECHOS DE TANTEO Y DE RETRACTO EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

El tanteo y el retracto configuran lo que se conoce como “derechos de adquisición preferente” y conceden a sus titulares una preferencia frente a terceros cuando el dueño de un inmueble tiene intención o lleva a cabo la transmisión de la finca de su propiedad.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos la ley establece una serie de plazos y requisitos que deben cumplimentarse para que operen estos derechos y que son objeto de análisis en el presente artículo.

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es la facultad que tiene una persona para adquirir, de forma preferente, una cosa que su dueño va a vender y por el mismo precio que el tercer adquirente estaría dispuesto a satisfacer. Por consiguiente, este derecho opera con anterioridad a que se produzca la compraventa de la finca. 

¿Cómo se configura el derecho de tanteo en la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La regulación de los derechos de adquisición preferente se recoge en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en relación con el derecho de tanteo, dispone que el arrendatario podrá ejercitar el mismo en el plazo de 30 días, a contar desde el siguiente en que el dueño de la finca le notifique de forma fehaciente la decisión de vender el inmueble, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación comentada anteriormente caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. En el caso de que transcurra este plazo y el dueño del inmueble no haya formalizado la compraventa, si sigue pretendiendo vender la misma, tendrá que realizar un nuevo requerimiento al arrendatario.

¿Qué es el derecho de retracto?

Por su parte, el derecho de retracto es igualmente un derecho de adquisición preferente que confiere a su titular la posibilidad de dejar sin efecto una venta efectuada a favor de un tercero y adquirirla para sí mismo, por el mismo precio que se ha pagado. En consecuencia, a diferencia del tanteo, el retracto opera con posterioridad a la transmisión del inmueble.

¿Cómo se configura el derecho de retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Igualmente aparece regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este caso el arrendatario puede ejercitar el retracto en las siguientes situaciones:

1.- Cuando no se le hubiese efectuado la notificación sobre la venta comentada en relación al derecho de tanteo.

2.- Cuando se hubieran omitido en la misma alguno de los requisitos exigidos.

3.- Cuando el precio de la compraventa hubiese sido inferior al comunicado al arrendatario por el propietario del inmueble o menos onerosas las restantes condiciones esenciales de la operación.

El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales, contados al siguiente a la notificación fehaciente que deberá efectuar el comprador al arrendatario de las condiciones esenciales en que llevó a cabo la compraventa, entregándole para ello copia de la escritura.

Limitaciones de los derechos de tanteo y retracto arrendaticios

La Ley de Arrendamientos Urbanos concede preferencia al derecho de tanteo o de retracto del arrendatario frente a cualquier otro derecho similar, a excepción del retracto reconocido al condueño de la vivienda o al retracto convencional que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arras.

Los derechos de adquisición preferente no pueden ejercitarse únicamente sobre la vivienda arrendada cuando el contrato de arrendamiento incluya además los inmuebles accesorios a la misma tales como garajes o trasteros.

Tampoco se podrán ejercitar estos derechos cuando la finca se venda junto al total de pisos o locales del edificio propiedad del arrendador ni cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador todos los pisos y locales del inmueble.

Inscripción en el Registro de la Propiedad de la compraventa de los inmuebles arrendados

La inscripción de la compraventa de la finca arrendada requiere justificar que se han efectuado las notificaciones comentadas con anterioridad y que las mismas cumplen con los requisitos exigidos.

En cualquier caso, en toda compraventa el vendedor de una finca no arrendada deberá manifestar en la escritura que la misma carece de inquilinos bajo la pena de falsedad en documento público.

¿Puede el arrendatario renunciar a los derechos de tanteo y retracto?

  La respuesta es afirmativa y de hecho es muy habitual que conste en el contrato una cláusula específica conteniendo dicha renuncia. Ahora bien, aun cuando se haya establecido la renuncia del arrendatario, el arrendador está obligado a comunicarle la intención de vender el inmueble con una antelación mínima de 30 días a la formalización del contrato de compraventa de inmuebles.

En Tuabogadoinmobiliario somos expertos en Derecho Inmobiliario y podemos ayudarte con cualquier duda que tengas con tu contrato de arrendamiento. Consúltanos sin compromiso.

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