¿CUÁNDO SE INICIA EL CÓMPUTO DE LOS PLAZOS DE GARANTÍA POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN?

Plazos de garantía en función de los defectos de construcción

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece diferentes plazos de garantía en función del vicio o defecto de construcción que se presente diferenciando:

• 10 años para los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción relativos a la estructura y cimentación.
• 3 años para los que afectan a la habitabilidad del inmueble: insonorización, aislamiento, humedades, etc…
• 1 año para los vicios o defectos relativos a la terminación o acabado de la vivienda y/o zonas comunes del edificio.

¿A partir de qué momento se inicia el cómputo de los plazos de garantía?

Los plazos de garantía que hemos indicado anteriormente comienzan a computarse desde el “acta de recepción”. Este acta es un documento que firman el constructor y el promotor de la obra en el que se hace constar que el primero entrega la obra al segundo tras la finalización de los trabajos y es aceptada por éste. El acta de recepción debe abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, si así se acuerda por ambas partes.

Asimismo, el cómputo de los plazos de garantía dará comienzo a los treinta días de la “recepción tácita” de la obra que comentaremos más adelante.

¿Qué debe contener el acta de recepción?

De conformidad con la LOE en el acta de recepción se hará constar:

1. Las partes que intervienen.
2. La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.
3. El coste final de la ejecución material de la obra.
4. La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
5. Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.

Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.

Diferencias entre certificado final de obras y acta de recepción

Aun no siendo especialista en materia inmobiliaria, todos hemos oído hablar tanto del “acta de recepción” antes comentada como del “certificado final de obras”. Este segundo documento es aquel que expiden el arquitecto director de la obra y el arquitecto director de ejecución de la misma (comúnmente denominado “aparejador”) en el que ambos técnicos certifican que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto previamente redactado. Este certificado debe ir visado por sus respectivos colegios profesionales.

¿Puede el promotor rechazar la recepción de la obra?

En efecto, el promotor puede rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.

¿Qué sucede si no se suscribe el acta de recepción?

La LOE tiene prevista esta eventualidad y establece que, salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

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