SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

¿Qué es el Saneamiento por Evicción?

Para tener claro el concepto de saneamiento por evicción basta con acudir al primer párrafo del artículo 1.475 del Código Civil en el que se dice expresamente que: “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada”.

Dicho en otras palabras, una vez que se ha realizado la compraventa de un inmueble el vendedor responde por evicción si una tercera persona reclama judicialmente como suya la titularidad transmitida, favoreciéndole la sentencia y, perdiendo el comprador la propiedad adquirida de la finca.

Requisitos para que Opere el Saneamiento por Evicción

Teniendo en cuenta lo visto anteriormente, el saneamiento por evicción requiere lo siguiente:

1º) Que al comprador se le prive total o parcialmente del inmueble adquirido.

2º) La privación de la finca debe ser como consecuencia de una sentencia firme en la que se estime la pretensión del tercero demandante.

3º) La evicción debe provenir de un derecho anterior a la celebración del contrato de compraventa.

Efectos del Saneamiento por Evicción

La responsabilidad del vendedor por saneamiento frente al comprador que se ve privado del inmueble alcanza a:

1º) La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.

2º) Los frutos o rendimientos, si se hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.

3º) Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.

4º) Los gastos del contrato si los hubiese pagado el comprador.

5º) Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

¿Es posible Pactar la Renuncia al Saneamiento por Evicción?

En el contrato de compraventa las partes pueden renunciar a la obligación de saneamiento por evicción. Sobre este particular, el artículo 1.477 del Código Civil establece que: “Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias”. 

En definitiva, la renuncia ordinaria implica que el comprador tenga derecho a ser indemnizado una vez perdido el inmueble por el límite del precio del mismo en el momento de celebrarse la compraventa. Ahora bien, la renuncia cualificada desemboca en la pérdida por parte del comprador de todo tipo de indemnización.

Si tienes dudas o consultas en relación con lo anterior, en Tuabogadoinmobiliario.com somos expertos en Derecho Inmobiliario y podemos asesorarte en cualquier aspecto relacionado con la compraventa de inmuebles.

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