“AUTOPROMOCIÓN FICTICIA”. NO ASUMAS RESPONSABILIDADES QUE NO TE CORRESPONDEN

¿Qué es un autopromotor?

Un autopromotor es quien lleva a cabo la construcción de su propia vivienda en un suelo de su propiedad contratando para ello a los profesionales necesarios, asumiendo los riesgos derivados del desarrollo de la obra.

Lógicamente, es una opción que supone un ahorro económico en comparación con el recurso a un promotor privado aunque para quienes no estén familiarizados con el sector de la construcción le puede suponer un estrés adicional.

Con la autopromoción ejecutaremos la vivienda totalmente a nuestro gusto y con la personalización elegida por nosotros en cada uno de sus detalles. Además, si nuestro pulmón económico no es elevado para acometer íntegramente la promoción desde el principio podremos dosificar su ejecución construyendo por fases y en los tiempos que nos marquen nuestros ingresos. 

¿Cuándo hay “autopromoción ficticia”?

Lamentablemente en 2022, con un recorrido de la Ley de Ordenación de la Edificación de más de dos décadas (entró en vigor el 6 de mayo de 2000) sigue habiendo promotores que recurren a artimañas o triquiñuelas documentales, de escaso recorrido una vez se acude a los Tribunales, con la finalidad de eludir las responsabilidades que como verdadero promotor le corresponden en el proceso edificatorio.

En relación con el objeto de estas líneas, estaremos ante una “autopromoción ficticia” cuando acudamos a una promoción de obra nueva seducidos por la publicidad de la misma elaborada por el verdadero promotor. Sin embargo, bajo la estrategia de marketing de trasladar al cliente que desde el primer momento será el propietario del suelo, el promotor le hace firmar un contrato de señal en el que solicita una fuerte cantidad de dinero desde el primer momento. Una vez que reúna los anticipos de todos los clientes de la promoción, procederá a adquirir el suelo sobre el que se edificarán las viviendas y, a su vez, a vender el mismo a los compradores.

Al mismo tiempo, el verdadero promotor hace firmar a los clientes un contrato encargándole la construcción (normalmente a empresas del mismo grupo empresarial) con cláusulas verdaderamente leoninas y sin asunción de responsabilidad alguna. Entre estas estipulaciones encontramos la imposición de la Dirección Facultativa, la imposibilidad de efectuar subcontrataciones, requisitos de solvencia de los adquirentes para asegurarse en todo momento el cobro de las certificaciones, etc.

A todo lo anterior debe sumarse un riesgo muy grave para los compradores pues durante todo el período de tiempo que transcurre desde que se entrega el anticipo al promotor hasta que se firma la escritura de compraventa del suelo dichas cantidades no están garantizadas mediante aval o seguro de caución, corriendo el riesgo de que la insolvencia del verdadero promotor nos haga perder unos importantes ahorros.

¿Qué responsabilidades asumo como “autopromotor ficticio”?

Como fácilmente puede suponerse, lo que pretende el verdadero promotor fundamentalmente es exonerarse de las responsabilidades que le imputa la Ley de Ordenación de la Edificación sobre los daños materiales que por vicios o defectos se ocasionen a la construcción, quedando vinculado durante diez años en los casos de que aquellos afecten a la cimentación o a la estructura. Además, de esta forma, traslada a los compradores la carga de satisfacer la prima del seguro decenal obligatorio que establece la Ley de Ordenación de la Edificación.

Otra cuestión nada baladí es la posibilidad de que los subcontratistas del auténtico promotor-constructor puedan dirigirse contra los compradores en su calidad de “autopromotores” para reclamar deudas que no les satisface la constructora. Esta opción denominada “acción directa” está permitida por el artículo 1597 del Código Civil y puede suponer igualmente un verdadero quebranto económico a los adquirentes cuando la constructora atraviesa dificultades financieras. 

Evidentemente, la jurisprudencia de nuestros Tribunales cuenta con numerosos ejemplos en esta materia, condenado a los verdaderos promotores como “promotores encubiertos” al suponer un fraude de ley la forma en que han acometido la construcción y han pretendido evadir sus responsabilidades. 

Un ejemplo de lo expuesto lo encontramos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 2 de diciembre de 2021 en la que se resuelve un supuesto similar al expuesto en las líneas precedentes. Extractamos un párrafo muy elocuente:

“23. Ahora bien, cuanto menos capacidad de decisión tenga el comprador en el proyecto y en la designación de agentes, menos adecuado será considerarlo como promotor (o autopromotor) delegante; particularmente, en este caso en el que el precio era cerrado (v. cláusula 2ª del contrato de obra), la dirección facultativa la designaba el contratista (v. cláusula 3ª) y las modificaciones o mejoras muy limitados, con prohibición de otras «subcontrataciones» para la ejecución de la obra o de suministros alternativos (v. cláusula 5ª del contrato).

  1. En este sentido, tratándose de consumidores, la calificación más plausible en circunstancias como la del caso es la de promoción encubierta y no promoción delegada. Normalmente, cabe apreciar una vinculación jurídica de contratos (o coligación), cuando la transmisión del suelo fuera un mero instrumento preparatorio de la adquisición de una vivienda residencial (causa concreta), esto es, pudiera considerarse «pura y simplemente, un contrato de venta de cosa futura o venta sobre plano».

En Tuabogadoinmobiliario.com somos especialistas en Derecho Inmobiliario y de la Construcción. Consúltanos sin compromiso si te encuentras ante problemas como los que te hemos expuesto en este artículo.

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