¿CUÁNDO ESTAMOS ANTE SIMPLES “REPASOS” Y CUÁNDO ANTE “DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN”?

CONTACTO

CONTÁCTENOS

Tipos de defectos de construcción

En ocasiones anteriores ya hemos aludido a los diferentes plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) dependiendo del tipo de vicios o defectos de construcción ante los que nos encontremos: estructurales o de cimentación; de habitabilidad o de acabado y terminación.

¿Cuándo la deficiencia de la vivienda es un simple repaso o un defecto de construcción?

En el presente artículo abordamos una cuestión suscitada en la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 15 de julio de 2022 donde se discute si los problemas que presentaba la vivienda al tiempo de ser entregada eran simples “repasos” de los que debería hacerse cargo el servicio post-venta de la promotora o si eran claramente vicios o defectos de construcción sujetos a los plazos de garantía de la LOE.

El supuesto de hecho que resuelve la citada sentencia es el siguiente: una compradora de vivienda sobre plano suscribió en marzo de 2019 un contrato privado con una promotora inmobiliaria, firmándose la escritura pública de compraventa en enero de 2020.

Una vez que la adquirente comienza a residir en la vivienda encuentra, a su juicio, numerosos defectos de construcción reclamando 34.711,86 € por los mismos además de una indemnización por daño moral de 30 euros por cada día transcurrido desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

La promotora demandada se defendió aduciendo que no existía incumplimiento contractual alguno por su parte ya que la demandante había comprado con pleno conocimiento del estado en el cual se le entregaba el inmueble y pendiente de efectuar los oportunos repasos, figurando en el contrato privado y en la escritura de compraventa el compromiso de la promotora de llevarlos a cabo con posterioridad. 

El Juzgado de Primera Instancia consideró que la promotora había incumplido entregando la vivienda con múltiples defectos constructivos y de acabados, presentando la misma numerosas deficiencias, algunas de las cuales eran de especial gravedad y relevancia pues afectaban a cuestiones de habitabilidad y no solo estéticas: abombamientos del parqué, entrada de agua por las ventanas, etc.

La Audiencia Provincial de Baleares se encontró con la disyuntiva de determinar si lo que la vivienda precisaba era de “repasos” o puesta a punto, lo cual sería cuestión del servicio post-venta de la promotora o bien eran defectos de construcción que iban más allá de los simples repasos.

Ambas partes presentaron sus correspondientes dictámenes periciales, encontrando la Audiencia Provincial más objetivo el de la compradora. Dicho informe, según se dice en la resolución antedicha, contiene una explicación “extensa, bastante y objetiva” de los daños y su cuantificación, explicando el mismo que en muchas ocasiones no basta con una mera recolocación de determinados elementos sino que debe efectuarse una reposición íntegra de los mismos por el tipo de daños que presentaban.

Indemnización de daños morales por entregar la vivienda con defectos de construcción 

Asimismo, hemos destacado esta sentencia por cuanto reconoce a la compradora afectada por los defectos constructivos la indemnización por los daños morales padecidos. La Audiencia Provincial considera ajustada la cantidad de 1.095 € concedida por el Juzgado de Primera Instancia considerando que para que pueda indemnizarse un daño moral debe existir un impacto o sufrimiento psíquico o espiritual, impotencia, zozobra, ansiedad, angustia, pesadumbre, temor o presagio de incertidumbre, etc. Basándose en una sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2006 resuelve diciendo que aunque los daños morales en sí mismos carecen de valor económico, no por eso dejan de ser indemnizables, en cuanto actúan de compensadores en lo posible de los padecimientos psíquicos irrogados a la víctima y aunque el dinero no resulte un equivalente como en el caso de los daños materiales, al menos se palía el padecimiento equilibrando el patrimonio, permitiendo algunas satisfacciones para neutralizar las afecciones sufridas y las ofensas recibidas.

Sobre este particular, la Audiencia comparte el argumento de la compradora relativo a que las reglas de la lógica y razón conducen a considerar que a quien se le retrasa en el legítimo disfrute de una propiedad se le generan unos perjuicios, máxime como en este caso, en el que la vivienda adquirida se constituiría en primera vivienda, lo que claramente se ve truncado. Además, en este concreto caso, la demandante padecía previamente un trastorno depresivo agravado durante el período de retraso, lo que se considera un dato a tener en cuenta igualmente para la condena a la citada indemnización.

Conclusiones

La sentencia comentada en el presente artículo deja claro que la distinción entre un mero repaso y un defecto de construcción al que debe imputarse los plazos de garantía de la LOE es la gravedad y entidad de este último. Como sucede en el caso enjuiciado, entre los defectos estaba el abombamiento del parqué. Lógicamente este es un defecto que interfiere directamente en la habitabilidad de la vivienda. Es muy diferente si hubiera uno o varios arañazos de escasa relevancia, los cuales sí podrían ser reparados por el servicio post-venta sin afectar en modo alguno a la normal convivencia del hogar. 

Por otra parte, la sentencia deja patente que la entrega de un inmueble con vicios o defectos de construcción puede llevar al resarcimiento de los daños morales que esta coyuntura ocasione a los compradores.

Abrir chat
1
Hola ¿En qué podemos ayudarte?