Contrato de opción de compra

Esta institución jurídica puede llegar a ser algo bastante delicado si no se conoce a plenitud, por lo que se debe estar bien asesorado al momento de pactar mediante esta figura. Un abogado experto en esta materia puede ahorrarnos altas sumas de dinero y evitar que a futuro tengamos que desprendernos de un bien que no deseamos dejar.

Además, por estar enmarcado dentro de los denominados precontratos es muy necesario contar con un especialista en este tema ya que se puede pasar por alto la figura de opción a compra y obligarnos a esta sin estar consientes.

¿Qué es una opción de compra?

Se refiere a un precontrato o contrato preparativo, en el cual se realiza una promesa de venta en un tiempo estipulado y con unas condiciones preestablecidas. Esta convención tiene como objetivo fijar las circunstancias en las que se realizará un contrato futuro de venta.

La opción a compra puede darse con el pago de una prima al momento de firmarse para, de esta manera, asegurar la futura realización de la venta. El pacto puede darse de manera unilateral, si solo una parte se obliga a vender, o bilateral si se establece el pago de una prima por parte del comprador.

¿Dónde se regula la opción de compra en España?

Como tal este contrato no se encuentra regulado de manera expresa en el Código Civil Español. En el decreto del 14 de febrero de 1947, en el cual se aprueba el Reglamento Hipotecario, se establece en su artículo 14 las condiciones para su inscripción. Igualmente, El Tribunal Supremo, en Sala de lo Civil, sentencia 620/2012, de 10/10/2012, recurso 1614/2008, establece un concepto de esta figura. Esta noción lo explica como un precontrato unilateral, donde el optante decide en un plazo determinado la ejecución de un contrato de compraventa.

Cómo se hace una opción de compra (Requisitos a tener en cuenta)

A continuación, se explica de manera separada las cláusulas que debe contener este tipo de acuerdos y sus requisitos de inscripción.

Requisitos para inscripción ante el Registro de la Propiedad

– Debe haber una convención manifiesta entre las partes para realizar la inscripción.

– Cantidad expresa a cancelar por el bien y, si es el caso, la cantidad de la prima a otorgar.

– Establecer el tiempo en el cual se realizará la compra venta, este período no puede ser mayor de 4 años. En el caso de arrendamiento con opción a compra, el plazo puede ser el tiempo de duración del contrato de alquiler.

Cláusulas que debe contener un contrato de opción a compra

Primero que nada, se deben identificar las partes y la condición de cada una como concedente y optante. También se debe identificar el bien motivo del contrato y sus características físicas, así como los datos que ostenta ante el Registro de la Propiedad.

Igualmente se deja constancia de si el inmueble se encuentra libre de gravámenes, cargas o inquilinos. A continuación, se deben establecer las condiciones de lo pactado mediante cláusulas, de las cuales las mas comúnmente encontradas en este tipo de negociación son las siguientes:

– El otorgamiento del derecho de opción a compra por parte del concedente al optante.

– El plazo máximo para ejecutar la opción de compra.

– La cantidad entregada como prima. Esta cantidad puede ser deducida del precio final de la venta o tomada como un pago por la realización del contrato de opción a compra.

– Precio total que debe ser cancelado por el bien al momento de realizarse la venta.

– Cláusula en la que el concedente se compromete a cumplir con todo lo establecido en la opción a compra.

– Disposición en la cual se establezca que todos los gastos e impuestos que surjan de este contrato, estarán a cargo del optante.

– Estatuto en el cual las partes aceptan someterse a los tribunales correspondientes en caso de ocurrir algún problema o requerir de interpretación.

Relación entre la opción de compra y el alquiler de vivienda, ¿pueden convivir ambas figuras?

Esta modalidad permite al inquilino ir abonando parte del precio final que debe cancelar por el inmueble por medio de los cánones de renta y se perfila como una opción viable en aquellos casos en que se dificulta adquirir un inmueble mediante un único pago.  

Es importante destacar que tanto los cánones cancelados como la prima, se perderán si no se ejerce la opción de compra por parte del inquilino. De igual manera se pierde esta opción a compra si el arrendatario se retrasa por más de dos meses en el pago de la renta.

¿Qué es la prima de la opción de compra?

Se refiere a un monto que entrega el optante al concedente al momento de realizar el contrato de opción a compra. Esta cantidad se cancela como una muestra férrea de la intención de las partes de realizar el tratado futuro.

Dependiendo del destino final de la suma este pago tiene varias modalidades. La más común de encontrar es aquella en la cual una parte de la prima pasará al peculio del concedente al momento de realizarse la venta. La otra parte es comúnmente tomada como un pago del optante para poder realizar el contrato de opción a compra.

También se da el caso en que este aporte económico pasa a formar en su totalidad, parte del pago final que se debe realizar. Otro uso dado a esta prima, es en aquellos casos en los cuales se genera un incumplimiento en el acuerdo y esta cantidad pasa a figurar como una penalización.

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