Qué debo saber sobre las cantidades entregadas a cuenta en la compraventa de viviendas en construcción (I)


La decisión de adquirir la vivienda que servirá como domicilio familiar es una de las más relevantes de nuestras vidas. Además del emplazamiento del inmueble y de sus características, el aspecto primordial es sin duda el precio del mismo toda vez que su completo desembolso exigirá destinar una buena parte de nuestros ingresos seguramente durante décadas.

 

            La importancia de lo antedicho se acrecienta si la vivienda que hayamos elegido se adquiere sobre plano o en fase de construcción. En estos casos, el promotor inmobiliario nos exigirá completar una serie de entregas de dinero a cuenta del precio final hasta la firma de la escritura pública de compraventa. El hecho de que estas entregas de dinero estén garantizadas según lo previsto legalmente evitará ulteriores problemas en el hipotético caso de que las viviendas no se entreguen finalmente o la construcción no llegue a buen término.

 

            Desde el 1 de enero de 2016, la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) requiere respecto a las cantidades entregadas a cuenta que:

 

1.  A partir de la obtención de la licencia de edificación, se garantice la devolución de las cantidades entregadas más los intereses mediante contrato de seguro de caución o aval solidario, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega.

 

 

2.   Las cantidades anticipadas se ingresarán en cuentas especiales abiertas al efecto en entidades de crédito, exigiéndose la separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, pudiéndose disponer únicamente de las mismas para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para abrir las referidas cuentas, las entidades de crédito exigirán a los promotores los avales o seguros de caución antes mencionados.

 

En cuanto a la información a suministrar en el contrato de compraventa en el referido documento debe constar necesariamente la siguiente:

 

1.   La obligación del promotor de devolver al adquirente las cantidades recibidas a cuenta, incluidos los impuestos que resulten de aplicación, más los intereses legales.

 

2.   La referencia al contrato de seguro de caución o aval bancario, indicando la entidad aseguradora o avalista.

 

3.   La designación de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega de las cantidades anticipadas.

 

      Asimismo, al momento de otorgarse el contrato de compraventa, el promotor entregará al adquirente el documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.

 

Por su parte, las garantías deberán contener una serie de requisitos, dependiendo de si se trata de un seguro de caución o un aval.

 

Respecto del seguro de caución:

 

1.   El promotor, como tomador del seguro, debe suscribir una póliza de seguro individual por cada adquirente (asegurado), en la que quedará identificado el inmueble objeto de la compraventa. El promotor está obligado a abonar la prima hasta el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

 

2. La suma asegurada abarcará la cuantía total de las cantidades anticipadas, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.

 

3.  El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible.

 

4.   La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga.

 

5.  Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido, el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor la devolución de las cantidades entregadas, más impuestos e intereses, y éste no haya devuelto el dinero en el plazo de treinta días, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización. También se admite la reclamación directa del asegurado al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.

 

6.  En el caso de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnización al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de seguro, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.

 

En cuanto a los requisitos del aval:

 

1.  La entidad de crédito deberá emitirlo y mantenerlo en vigor por la cuantía total de las cantidades anticipadas, incluidos los impuestos más el interés legal del dinero, desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda por el promotor.

 

2.   Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo establecido, el beneficiario, siempre que haya requerido previamente al promotor la devolución y éste no haya atendido su petición en el plazo de treinta días, podrá exigir al avalista el abono de las cantidades. Igualmente podrá reclamar directamente el beneficiario al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.

 

3. El aval caducará transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas.

 

Para finalizar, hay que mencionar los aspectos relativos a la ejecución y cancelación de las garantías. Comenzando con la ejecución, si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades o conceder nueva prórroga al promotor que se hará constar como cláusula adicional al contrato suscrito especificándose el nuevo período con la fecha de terminación y entrega de la vivienda.   

 

Por último, respecto a la cancelación, una vez expedida la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculte para la ocupación de la vivienda por el órgano administrativo competente y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al adquirente, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista. Cumplidas las condiciones anteriores, se producirá igual efecto si el adquirente rehusara recibir la vivienda.

 

En un segundo post expondremos las cautelas que el comprador debe adoptar a la vista de la normativa actual en comparación con el sistema legal existente hasta el 1 de enero de 2016.

 

 

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