Abogado para Contrato de arras en Madrid
En TuAbogadoInmobiliario llevamos más de 25 años redactando y revisando contratos de arras en Madrid. Antes de que firmes nada, un abogado especialista en derecho inmobiliario revisa cada palabra para proteger tu dinero y tu compra.
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Contar con un abogado evita firmar cláusulas ambiguas que puedan hacerte perder la señal.
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Un especialista revisa el contrato de arras para proteger tu dinero antes de comprometerte.
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El asesoramiento legal permite negociar mejores condiciones y reducir riesgos en la compraventa.
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Blindamos tu dinero antes de que lo entregues
En unas arras normalmente se adelanta alrededor del 10% del precio de la vivienda: no son 300 €, son varios miles de euros. Redactamos el contrato para que, pase lo que pase —que te denieguen la hipoteca, que aparezca una carga oculta, que el vendedor se eche atrás—, tú tengas siempre una salida clara y protegida. La diferencia entre recuperar tu señal o perderla suele estar en una única cláusula que la mayoría de la gente firma sin leer.
Detectamos los riesgos que no se ven en el contrato
El peligro real casi nunca está en el papel de las arras, sino en lo que rodea a la vivienda: cargas, embargos, deudas de comunidad, situación urbanística, discrepancias registrales. Comprobamos la nota simple y la situación jurídica del inmueble antes de que te comprometas, para que no firmes unas arras sobre un piso con problemas que acabarías heredando.
Te acompañamos hasta la escritura, no solo en las arras
Las arras son el primer paso, no el último. Nuestro asesoramiento no termina con la firma: te acompañamos en la revisión del contrato de compraventa, los impuestos y la firma en notaría. Un solo despacho, coherente de principio a fin, para que no tengas que reconstruir tu operación con abogados distintos en cada fase.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa por el que comprador y vendedor de una vivienda se comprometen a cerrar la operación en un plazo y a un precio determinados. Como garantía de ese compromiso, el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio final: la señal o las arras.
Este documento de arras cumple tres funciones esenciales: reserva el piso (el vendedor se compromete a no vendérselo a otra persona), fija las condiciones de la futura compraventa (precio, plazo, quién paga cada gasto) y establece las consecuencias si alguna de las partes no cumple.
La clave —y lo que casi nadie sabe al firmar— es que no todas las arras son iguales. Según cómo estén redactadas, protegen de forma muy distinta. Por eso conviene tener claro qué tipo estás firmando.
Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales
Arras penitenciales
Son las más habituales en la compraventa de vivienda y las que ofrecen una "puerta de salida". Permiten que cualquiera de las partes desista del contrato: si se arrepiente el comprador, pierde la cantidad entregada; si se arrepiente el vendedor, debe devolverla duplicada. Son un derecho de desistimiento pactado y con precio conocido de antemano.
Arras confirmatorias
No permiten desistir. Confirman que existe una compraventa y la cantidad entregada es simplemente un anticipo del precio. Si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla el contrato o resolverlo, además de reclamar los daños y perjuicios causados. Es decir: aquí no basta con perder la señal para "librarse" del trato.
Arras penales
Funcionan como una garantía reforzada del cumplimiento. La cantidad entregada opera como penalización para la parte que incumpla, pero la parte perjudicada puede además exigir el cumplimiento del contrato o la indemnización que corresponda.
El error más caro: un contrato que no especifica qué tipo de arras son. Cuando no se aclara, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias, lo que puede dejarte atado a una compra de la que creías poder salir perdiendo solo la señal. Que el documento diga exactamente lo que quieres que diga es, precisamente, el trabajo del abogado.
Las arras penitenciales en el Código Civil (art. 1454)
Las arras penitenciales tienen su base legal en el artículo 1454 del Código Civil, que permite a las partes rescindir el contrato de compraventa: el comprador perdiendo las arras entregadas, el vendedor devolviéndolas dobladas.
Ahora bien, el texto legal es breve y la práctica es compleja. Los tribunales han matizado durante décadas cómo se aplica: cuándo unas arras son realmente penitenciales, qué pasa si el contrato no lo dice con claridad, cómo se calcula el plazo o qué ocurre cuando el incumplimiento se debe a un tercero (por ejemplo, el banco). Redactar unas arras que se apoyen bien en el artículo 1454 y en la jurisprudencia que lo interpreta es lo que marca la diferencia entre un contrato sólido y uno que se desmorona ante el primer conflicto.
No firmes el compromiso más importante de tu compraventa con un modelo descargado de internet. En TuAbogadoInmobiliario redactamos y revisamos tu contrato de arras, comprobamos la situación de la vivienda y te acompañamos hasta la escritura.
Qué debe contener un contrato de arras
Un contrato de arras completo debería incluir, como mínimo:
- Identificación de las partes (comprador y vendedor) y del inmueble, con su referencia registral y catastral.
- Precio total de la vivienda y cantidad entregada en concepto de arras.
- Tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales), expresado sin ambigüedad.
- Plazo para elevar la compraventa a escritura pública.
- Reparto de gastos e impuestos de la operación.
- Estado de cargas del inmueble y situación de la vivienda (ocupada/libre, al corriente de comunidad, etc.).
- Cláusulas de protección, como la que condiciona la compra a la concesión de la hipoteca.
- Consecuencias del incumplimiento de cada parte.
En internet abundan las plantillas y modelos gratuitos de contrato de arras. El problema es que un modelo genérico no conoce tu operación: no sabe si compras sobre plano, si hay una hipoteca de por medio, si el vendedor tiene deudas o si el piso arrastra cargas. Un contrato de arras no se rellena, se redacta a medida de cada compraventa. Ahí es donde un modelo descargado se vuelve peligroso y donde un abogado te ahorra el disgusto.
Contrato de arras entre particulares
Cuando compras o vendes sin inmobiliaria de por medio, el contrato de arras entre particulares es especialmente delicado: no hay una agencia que aporte un contrato base ni que compruebe la situación del inmueble. Todo el peso recae en las partes, que muchas veces confían en un documento improvisado o en un modelo de internet.
Es justo el escenario en el que más problemas surgen y en el que más valor aporta un abogado: redactamos el contrato, comprobamos que el piso está libre de cargas y verificamos que quien vende es realmente quien puede vender. Si compras o vendes entre particulares, esta revisión no es un lujo: es tu única red de seguridad.
¿Cuánto se paga en un contrato de arras?
No existe un importe fijo obligatorio por ley: la cantidad se pacta libremente. En la práctica, lo habitual es entregar en torno al 10% del precio de la vivienda, aunque puede ser más o menos según la operación.
Lo importante no es solo cuánto entregas, sino cómo se documenta esa entrega: por transferencia (mejor que en efectivo, por trazabilidad), dejando constancia clara del concepto y vinculándola al precio final. Una entrega mal documentada puede dar problemas de prueba justo cuando más los necesitas: en un conflicto.
¿Cómo y dónde se firma? ¿Hace falta notario?
El contrato de arras es un documento privado entre comprador y vendedor: no es obligatorio firmarlo ante notario para que sea válido y vinculante. Con la firma de ambas partes basta para que despliegue todos sus efectos.
Eso no significa que dé igual cómo se firme. Puede convenir elevarlo a público o dejar constancia fehaciente de la fecha en ciertos casos, y siempre es recomendable que alguien con criterio jurídico revise el texto antes de la firma, porque una vez firmado, sus consecuencias son plenamente exigibles. El momento de protegerse es antes de poner la rúbrica, no después.
Diferencia entre contrato de arras y contrato de reserva
Es una de las dudas más frecuentes: ¿firmo unas arras o un contrato de reserva? No son lo mismo. La reserva es un compromiso más ligero y previo, habitual cuando interviene una inmobiliaria o una promotora, mientras que las arras suponen un compromiso más firme y con consecuencias económicas más definidas.
Elegir la figura equivocada puede dejarte con menos protección de la que crees o atado antes de tiempo. 👉 Si estás decidiendo entre ambas, te lo explicamos en detalle en nuestra página sobre el contrato de reserva de vivienda.
Qué pasa si no se cumple el contrato de arras
Aquí es donde el contrato demuestra su valor real. Si el comprador se echa atrás, en unas arras penitenciales perderá la señal; en unas confirmatorias, el vendedor podrá además reclamar el cumplimiento o los daños. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver las arras dobladas o afrontar la reclamación correspondiente, según el tipo pactado.
Hay un caso que provoca la mayoría de los conflictos y merece atención propia: que el banco te deniegue la hipoteca después de firmar las arras. ¿Pierdes la señal por algo que no depende de ti? La respuesta depende de una cláusula concreta. Lo explicamos a fondo en arras y denegación de hipoteca: la cláusula que protege tu dinero.
Si ya tienes un conflicto de arras sobre la mesa —o quieres evitarlo antes de firmar—, cuanto antes intervenga un abogado, más fácil es proteger tu posición.
