Vicios ocultos. Conoce cómo reclamarlos

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Comprar una vivienda es sin duda una de las metas más perseguidas por muchas personas. Ello implica independencia, estabilidad y la obtención de un patrimonio. No obstante, para que ese sueño no se convierta en una pesadilla hay que estar seguros de que el inmueble adquirido está libre de desperfectos, es decir, de los temibles vicios ocultos. Ahora bien, en caso de presentarse, hay que actuar rápidamente asesorados por los mejores abogados inmobiliarios.

En tu abogado inmobiliario somos expertos en temas de reclamación de vicios ocultos y estamos dispuestos a brindarte la mejor asesoría en este tema.

¿Qué son los vicios ocultos en la construcción?

Para poder conocer como reclamar los vicios ocultos, es importante tener claro su concepto y características básicas. Al respecto, se considera un vicio oculto en una vivienda nueva o de segunda mano (o en cualquier otra edificación) cuando se detecta un defecto, imperfección o construcción de baja calidad en algún elemento del inmueble.

Una condición de este tipo, por lo general implica que el inmueble no cumple a cabalidad con su utilidad total o parcialmente, de manera que el comprador no hubiese adquirido el inmueble o la compra se hubiera realizado en condiciones diferentes, de haberse percatado de la existencia del inconveniente.

Se puede entender del propio nombre, que los vicios ocultos no deben ser perceptibles a simple vista, lo que ocasiona que el comprador no pueda detectarlos en el momento de la compra.

¿Se puede reclamar cualquier desperfecto que aparezca luego de la compra del inmueble?

Sí, es posible hacer este tipo de reclamos, sin embargo, para poder llevarlos a cabo se debe determinar la responsabilidad del vendedor ante estos vicios ocultos. En este punto hay que tomar en cuenta que los daños deben cumplir una serie de características, ya que, de no satisfacer estos parámetros, es muy probable que la petición de reclamación no tenga una solución favorable.

Un asunto importante a considerar, es que si el vicio reúne los requisitos exigidos por las normas que regulan estos temas, el vendedor será responsable de los mismos sin importar que conociera o no de su existencia.

Entrega del inmueble

Este punto parece algo básico, pero en ocasiones algunas personas no toman en cuenta que, como indica la lógica, debe haberse efectuado la entrega efectiva del inmueble objeto de la compraventa.

Es decir, no se puede reclamar la existencia de un vicio oculto, si el inmueble aún no ha sido entregado. Ya que es posible que el inconveniente se corrija antes de la fecha de entrega.

El vicio detectado debe ser oculto

Aquí la palabra clave es “oculto”. La designación de este tipo de desperfectos, tiene una razón fundamental, el daño en cuestión no debe ser percibido a simple vista. En este punto es importante tomar en cuenta que no se considera oculto aquel deterioro que el comprador podía haber detectado por su experiencia, profesión u oficio.

Así, al enfrentase a una situación de compra de uno o varios inmuebles el comprador debe prestar especial atención a los posibles daños que estén a simple vista. Ya que en los casos en los que el defecto sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar dicho deterioro como un vicio oculto.

El vicio detectado debe ser grave

En estos temas hay que tomar en cuenta que, para que un daño sea considerado grave debe tener una gran relevancia sobre la habitabilidad del inmueble, o sobre su valor. Esta condición debe ser de una magnitud tal que, si el comprador lo conociera, no habría comprado el inmueble o hubiera pagado menos dinero por él.

Esta medida se toma como una opción para evitar las posibles reclamaciones por desperfectos menores que, en realidad, no afectan a la integridad o funcionalidad del bien inmueble.

El vicio detectado debe existir antes de que se produzca la compraventa

Es posible que el defecto se note con posterioridad a la entrega del inmueble. Aquí hay que tomar en cuenta que el daño debe haber existido desde antes de la negociación y es al comprador a quien le corresponde acreditar estas circunstancias.

Para que la reclamación tenga éxito, el comprador debe poder demostrar que el daño ya existía antes de la adquisición. Por otro lado, si el vendedor demuestra que el daño no existía, la reclamación fracasará.

¿Cuáles son los vicios ocultos más comunes de un inmueble?

Hacer una lista mencionando a detalle todos y cada uno de los vicios que pueden aparecer en una construcción es una tarea titánica, pero sí es posible enumerar los que aparecen con mayor frecuencia.

Algunos ejemplos de este tipo de desperfectos reconocidos por la jurisprudencia son: la humedad por capilaridad, el uso de cemento aluminoso, existencia de plagas, aislamiento térmico y acústico deficientes o de mala calidad, filtraciones, fisuras en la construcción, inconvenientes de impermeabilización, entre otros. La gravedad de estos daños varía en función del origen y de la magnitud de los mismos.

Posibles acciones a tomar ante los vicios ocultos en la compraventa entre particulares

Las compraventas de inmuebles entre particulares, por lo general no están sometidas a las garantías propias de este tipo de negociaciones entre consumidores y profesionales.

Por esta razón en lugar de aplicarse la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, el comprador queda protegido por las regulaciones contenidas en el Código Civil. Aquí es importante tomar en consideración que este instrumento legal no aplica un régimen de protección específica, ya que considera que el negocio se celebra entre pares. Debido a ello se permite que los particulares ejerciten varias acciones:

Acción Redhibitoria

Este tipo de acción está regulada en el artículo 1486 del Código Civil, y permite al comprador desistir del contrato. De igual manera, al momento de entregar la cosa objeto del mismo podrá recuperar los gastos correspondientes a la operación. Además, si puede demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos, el comprador tiene el derecho legal de exigirle una indemnización.

Quanti minoris

El quanti minoris también queda regulado en el artículo 1486 del Código Civil y su objetivo es minorar el precio del bien. Para esta operación se debe valorar (por medio de peritos) los desperfectos y daños descubiertos, y tal valor se restará al precio acordado para la operación.

Saneamiento

A diferencia de los dos casos anteriores, el saneamiento queda regulado en el artículo 1484 del Código Civil. Este artículo permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para subsanar los inconvenientes encontrados para poder utilizarlo con el fin que se pretende.

¿Cómo reclamar vicios ocultos en una vivienda?

Cuando un comprador se enfrenta a la aparición de alguno de estos inconvenientes, dispone de dos posibles vías de acción.

La resolución del contrato

Esta es una acción redhibitoria por incumplimiento del vendedor. Tiene como objetivo principal la devolución por parte del vendedor de los gastos en los que haya incurrido el comprador durante la negociación. Se recomienda intentar esta vía cuando el vicio oculto imposibilita el correcto uso del inmueble.

Por otro lado, adicionalmente a la devolución de lo gastado el contrato de compraventa es cancelado. Asimismo, si se puede demostrar que el vendedor obró de mala fe, también es posible reclamar indemnización por los daños y perjuicios.

Rebaja del precio pagado

Otra manera de actuar es mediante una rebaja del precio. Si el vicio oculto es de gran relevancia, pero aún se puede utilizar el inmueble, es posible reclamar al vendedor una rebaja del precio pagado, a través de la “quanti minoris”.

Aquí es importante tomar en cuante que la rebaja debe ser proporcional al coste que, según los peritos, tenga la reparación y acondicionamiento del inmueble.

Plazos para la reclamación

Antes de llevar a delante un procedimiento de reclamación es conveniente tomar en cuenta los plazos legales para la misma. Tanto la acción redhibitoria como la quanti minoris, tienen un plazo claramente establecido de caducidad. En ambos casos dicho período es de 6 meses desde la entrega del inmueble.

Debido a lo anterior, en cuanto se detecte el desperfecto, es importante comunicarse de inmediato con abogados expertos en esta materia, que le brinden su experiencia para enfrentar el inconveniente.

Aquí es importante tomar en consideración que en el caso de que los vicios ocultos se encuentren en inmuebles de nueva edificación, los plazos para reclamarlos NO dependen del Código Civil sino de la Ley de Ordenación de la Edificación, ya que serán considerados defectos de construcción.

Por ello es recomendable que al momento de comprar un bien inmueble revisarlo e inspeccionarlo a cabalidad. Asimismo, e incluso antes de iniciar una compra de un bien es una buena idea solicitar un informe técnico que garantice que el inmueble está en óptimas condiciones.

Es importante inspeccionar la fachada y los aspectos estéticos, pero también se debe analizar la estructura del edificio en busca de alguna posible anomalía. Además, es recomendable revisar el sistema de tuberías y otras instalaciones.

Según el tipo de desperfectos que se presenten se establece diferentes plazos de garantía. Veamos los más comunes.

Estéticos

Son los posibles daños que se pueden presentar en los elementos de acabado de la construcción. Estos pueden ser pequeñas grietas, zonas decoloradas u otros desperfectos similares. Los compradores por lo general disponen del plazo de un año para poder iniciar un reclamo.

Habitabilidad

Este punto se refiere a los daños que pueden reducir la habitabilidad o uso del inmueble. Como humedad, goteras, un sistema eléctrico deficiente o de mala calidad, un mal aislamiento acústico o térmico, etc. Se dispone de un plazo de hasta tres años para presentar un reclamo.

Estructurales

Estos quizás sean los daños más delicados, ya que afectan a la estabilidad de la construcción. En los desperfectos estructurales se incluye el desprendimiento de materiales o derrumbes de tabiques. En estos casos el plazo para presentar el reclamo es de diez años.

Llegados a este punto antes de iniciar cualquier acción declamatoria es recomendable contactar con abogados expertos en el área.

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En TuAbogadoInmobiliario, somos especialistas en materia inmobiliaria y estamos dispuestos a brindarte toda nuestra experiencia para poder llevar adelante una reclamación por vicios ocultos

Aquí es importante saber que hasta hace poco la mayoría de estas reclamaciones se estaban relacionados con inmuebles de nueva construcción. Sin embargo, en los últimos años se han incrementado de manera significativa los reclamos relacionados con inmuebles de segunda mano o alquilados.

 

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