Vicios ocultos. Conoce cómo reclamarlos

Comprar una vivienda, es sin duda una de las metas más perseguidas por muchas personas. Ello implica independencia, estabilidad y la obtención de un patrimonio. No obstante, para que ese sueño no se convierta en una pesadilla debemos estar seguros de que el inmueble adquirido está libre de desperfectos, es decir, de los temibles vicios ocultos. Ahora bien, en caso de presentarse, debemos actuar rápidamente asesorados por los mejores abogados inmobiliarios.

¿Qué son los vicios ocultos en la construcción?

Iniciemos por establecer lo que se consideran vicios ocultos, ya sea en viviendas nuevas o de segunda mano. Así pues, nos encontramos frente a un vicio oculto cuando se detecta un defecto, imperfección o baja calidad, en algún elemento del inmueble. 

 

Tal condición, implica que el mismo no cumple con su utilidad total o parcialmente, de manera que, el comprador no hubiese adquirido la vivienda o lo habría hecho por un menor precio, de haberse percatado del daño.

 

¿Podemos reclamar cualquier desperfecto que aparezca luego de la compra del inmueble?

Sin embargo, para poder reclamar al vendedor y determinar su responsabilidad ante estos vicios ocultos, los mismos deben cumplir una serie de características. De no cumplir con estos parámetros, es muy probable que no se estime nuestra petición.

 

Otro asunto que se debe señalar es que si el vicio reúne estos requisitos, el vendedor será responsable sin importar que él conociera o no de su existencia. 

Entrega del inmueble

Como indica la lógica, debe haberse efectuado la entrega efectiva del inmueble objeto de la compraventa. 

El vicio debe ser oculto

El nombre de este tipo de desperfectos, tiene una razón de ser: el vicio en cuestión no debe ser percibido a simple vista. Tampoco se considera oculto aquel deterioro que el comprador podía haber detectado por su profesión u oficio. 

El vicio debe ser grave

Para que el vicio en cuestión sea considerado grave debe tener una importancia tal sobre la habitabilidad de la vivienda, o sobre su valor, que si el comprador lo hubiese sabido, no habría comprado el inmueble o hubiera pagado menos por él.

El vicio debe ser preexistente a la compraventa

A pesar de que el defecto se manifieste con posterioridad a la entrega del inmueble, éste debe haber existido desde antes, correspondiéndole al comprador acreditar estas circunstancias.

¿Cuáles son los vicios ocultos de un inmueble?

No podemos hacer una lista detallada de los vicios que pueden aparecer en una casa pero sí podemos enumerar los más frecuentes. Algunos ejemplos de los más reconocidos por la jurisprudencia son: humedades por capilaridad, uso de cemento aluminoso, existencia de plagas, aislamiento térmico y acústico deficientes, filtraciones, fisuras en la vivienda, problemas de impermeabilización, entre muchos otros.

Vicios ocultos más comunes en casas de segunda mano

Aquellos defectos relacionados con filtraciones, humedades o goteras son los vicios ocultos más recurrentes. Su gravedad varía en función del origen.

¿Cómo reclamar vicios ocultos vivienda?

Ante la aparición de alguno de estos vicios ocultos, tendremos que elegir una acción de saneamiento. Para ello, tenemos dos opciones.

Resolución del contrato

La resolución del contrato, a través de la acción redhibitoria por incumplimiento del vendedor, con la cual se pretende la devolución por parte del vendedor, de los gastos en los que haya incurrido el comprador. 

Esta acción se recomienda cuando el vicio oculto imposibilita la habitabilidad de la vivienda. Además de la devolución de lo gastado, el contrato de compraventa es rescindido, es decir cancelado. Si se puede demostrar que el vendedor obró de mala fe, también se podrá reclamar indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Rebaja del precio pagado

Por otra parte, si el vicio oculto tiene envergadura, pero aún se puede habitar la vivienda, se puede reclamar al vendedor una rebaja del precio pagado, a través de la acción “quanti minoris”. La rebaja será proporcional al coste que según los peritos, tenga la reparación del inmueble.

Plazos para la reclamación

En este punto es donde se plantean uno de los mayores inconvenientes. Así, tanto la denominada “acción redhibitoria” como la “quanti minoris”, tienen un plazo de caducidad de 6 meses desde la entrega del inmueble. Por ello, en cuanto detecte el desperfecto debe comunicarse inmediatamente con los abogados expertos en esta materia.

 

¡Contáctanos! Solicita tu Presupuesto

Abrir chat
1
Hola ¿En qué podemos ayudarte?