LA DIVISIÓN DE UN INMUEBLE EN COPROPIEDAD

INTRODUCCIÓN

La práctica diaria nos revela una situación que suele germinar en una fuente conflictual nada desdeñable: la comunidad de bienes. Habitualmente se trata de aquellos casos fraguados a raíz de herencias o de procesos de separación o divorcio en los que se acaba compartiendo la propiedad de uno o varios bienes inmuebles así como los gastos de conservación de los mismos en función del porcentaje de participación de cada uno de los comuneros. La administración de estos inmuebles se rige por el principio de las mayorías, convirtiéndose en acuerdos obligatorios los adoptados mediante este procedimiento, soportando los copropietarios las cargas y gastos originados por el inmueble común en función de su respectiva cuota. Sin embargo, para los actos de disposición se requiere la unanimidad de los comuneros.

Como consecuencia de lo anterior, la copropiedad de los bienes genera recelos, incomodidades y, en más ocasiones de lo deseado, discusiones entre los condueños sin que este contexto sea visto con buenos ojos por el legislador quien se ha apercibido del carácter transitorio que debe ostentar la comunidad en el orden socioeconómico, facilitando que los copropietarios soliciten su parte instando la división de la cosa común. De ahí que el artículo 400 del Código Civil disponga que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Además de lo anterior, el Código Civil facilita a los comuneros finalizar con esta situación poco atractiva desde el punto de vista práctico, bien renunciando a la parte que le pertenece (artículo 395), bien vendiendo la misma (artículo 399).

Estas razones, de evidente interés práctico, nos llevan a efectuar una mínima aproximación a esta materia.

CONCEPTO

La división de la cosa común es la facultad que posee todo copropietario para pedir la división durante toda la duración del régimen de comunidad. Es un derecho irrenunciable e imprescriptible.

EXCEPCIONES AL DERECHO A PEDIR LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

Podemos convenir en que existen dos limitaciones claras al derecho reconocido a todo condómino:

1. El pacto de conservar la cosa indivisa. Consiste en una limitación temporal de su ejercicio cuando entre los comuneros se ha suscrito un pacto de conservar la cosa indivisa durante un determinado plazo, que no podrá exceder dediez años; si bien, dicho plazo puede prorrogarse otros diez años más mediante la suscripción de un nuevo pacto en tal sentido alcanzado por unanimidad al estar renunciándose a la facultad de dividir el inmueble.

2.  Que al realizarse la división el bien resulteinservible para el uso al que se destina en cuyo caso procede su adjudicación a uno de los condóminos o su venta a un tercero. Esta excepción contiene los casos en los que la división derive en un anormal desmerecimiento o cuando los gastos de la partición suponga un desembolso muy relevante a los copropietarios. Ha de tratarse de una indivisibilidad de carácter físico, jurídico o económico. Respecto a la indivisibilidad jurídica, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2017 nos muestra un caso prototípico configurado por la pretensión de división de un local integrado en una unidad productiva y de venta al público, concluyéndose que: «no cabe discutir la indivisibilidad jurídica y económica de lo que constituye un local en el que se desarrolla una industria y un negocio de venta al público pues, aunque el local sea materialmente divisible, resulta claro que ello rompería la unidad del bien, integrado por ambos elementos, y haría desmerecer su valoración».

PROCEDIMIENTOS PARA REALIZAR LA DIVISIÓN

Existen tres vías para llevar a cabo la división:

1.   División convencional. Estaríamos en presencia de un contrato divisorio suscrito por todos los condóminos en orden a determinar los efectos de la división y la adjudicación a cada uno de ellos de la parte que le corresponda o su equivalente económico.

2. División arbitral. Se trata de someterse a un árbitro o a un «amigable componedor» —según la dicción del Código Civil— nombrado por los comuneros. Es distinto del árbitro al que se refiere la Ley de Arbitraje. Su misión estará encaminada a conformar la división mediante la formación de partes proporcionales al derecho de cada partícipe en la comunidad, evitando en la medida de lo posible los suplementos en metálico.

3. División judicialmediante el ejercicio de la acción procesal de división de la cosa común (actio communi dividundo). En este apartado deben distinguirse dos supuestos:

1. a)cuando la cosa esdivisible se realizará la división material de la misma, adjudicándose a cada condueño la parte que le corresponda en función de su cuota de participación en la comunidad. El propio Código Civil reconoce en el artículo 401 la posibilidad de división material de un edificio constituyéndose en régimen de propiedad horizontal si sus características lo permiten, adjudicándose a los condóminos pisos o locales independientes con sus correspondientes elementos comunes.

2007. b)en los supuestos en los que el inmueble sea indivisible por resultar imposible físicamente su división o porque resultado de la división resulte inservible para el uso a que se destina, pierda mucho valor o los gastos resultan desproporcionados, se procederá a adjudicar el mismo a uno solo de los copropietarios con la obligación de compensar económicamente a los demás en función al porcentaje que ostente cada uno, sujetos a la posibilidad de que, en el supuesto de que no se alcanzara un acuerdo a tal efecto, se venderá y se repartirá su precio. Este es el supuesto que se aprecia en la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2007.

El ejercicio de la acción de división debe ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe y sin abuso de derecho. Los Tribunales de Justicia consideran que se actúa con mala fe cuando se percibe la finalidad de perjudicar a otro comunero faltando un interés serio o legítimo en su actuación.

EFECTOS DE LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

Sistemáticamente podemos distinguir entre:

1. a)Efectos para los copropietarios. El principal efecto consiste en la adjudicación de la propiedad exclusiva de la parte del inmueble que les hubiere correspondido o la compensación económica equivalente a su participación en el mismo. Paréntesis aparte merecen los supuestos de separación o divorcio en los que la vivienda habitual es atribuida a uno de los miembros de la unidad familiar. En estos casos el derecho de uso de la finca no se ve alterado por el hecho de extinguirse la comunidad de bienes pudiendo modificarse únicamente por acuerdo entre las partes implicadas o judicialmente.

1. b)Efectos frente a terceros. El artículo 405 del Código Civil pone de manifiesto que la división no puede perjudicar a los terceros, quienes conservarán sus derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos, tanto reales como personales, que les pertenecieran antes de hacer la partición. De hecho, los acreedores o cesionarios de los comuneros (artículo 403 del Código Civil) podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se lleve a efecto sin su participación, aunque no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude.

Un ejemplo práctico de procedimiento judicial de división de un edificio para constituir una propiedad horizontal lo encontramos en la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2016: «Dice la sentencia de 26 de septiembre de 1990, citada por la de 13 de julio de 1996, que uno de los modos o formas a través de los cuales puede cristalizar tal facultad divisoria o distintiva de la comunidad, cuando el bien comunitario sea un edificio y así lo pida uno de los condueños, es mediante la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme autoriza el párrafo segundo del artículo 401 CC. Tal criterio se aplicó como doctrina jurisprudencial por la de 30 de julio de 1999 y más recientemente por la de 1 de marzo de 2001, que recoge cómo razonó la Sala la interpretación de este precepto, indicando que «para poder desplegar la finalidad a la que está llamado, exige: a) Que las características del edificio lo permitan, lo que ha de entenderse tanto desde el punto de vista meramente estructural o arquitectónico sin tener que acudir a la realización de importantes y sustanciales obras, cuanto desde la perspectiva de las adjudicaciones individualizadas de pisos o locales independientes que hayan de hacerse a cada uno de los condueños, en función de sus respectivas cuotas o participaciones indivisas y para el pago de las mismas, de tal manera que si, por razón de la ostensible desigualdad de dichas cuotas indivisas de unos condueños con respecto a las de otros, no cabe la posibilidad de hacer a cada uno las referidas adjudicaciones individualizadas de elementos independientes del edificio sin tener que acudir a fuertes o elevadas compensaciones en metálico (supuesta, como es lógico, la oposición a ello por parte de alguno de los copropietarios), habrá de concluirse que, en dicho caso concreto, las características del edificio no lo permiten. b) En íntima relación con lo anteriormente dicho, el modo extintivo a que nos venimos refiriendo presupone necesariamente la no pervivencia (entre los mismos condueños o varios de ellos) de la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio, pues, si así ocurre, se contradice frontalmente la «ratio legis» de esta peculiar y especifica forma de «división», que es, precisamente, la de poner fin de modo definitivo a la comunidad ordinaria que se trata de extinguir, dejando plenamente agotada ya la «actio communi dividundo», lo que indudablemente no ocurriría si se mantuviera la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio entre los mismo condueños o varios de ellos, quienes volverían a poder disponer de la expresada acción divisoria, cuando ésta, como acaba de decirse, debió haber quedado plena y definitivamente agotada».