INTRODUCCIÓN
La práctica diaria nos revela una situación que suele germinar en una fuente conflictual nada desdeñable: la comunidad de bienes. Habitualmente se trata de aquellos casos fraguados a raíz de herencias o de procesos de separación o divorcio en los que se acaba compartiendo la propiedad de uno o varios bienes inmuebles así como los gastos de conservación de los mismos en función del porcentaje de participación de cada uno de los comuneros. La administración de estos inmuebles se rige por el principio de las mayorías, convirtiéndose en acuerdos obligatorios los adoptados mediante este procedimiento, soportando los copropietarios las cargas y gastos originados por el inmueble común en función de su respectiva cuota. Sin embargo, para los actos de disposición se requiere la unanimidad de los comuneros.
Como consecuencia de lo anterior, la copropiedad de los bienes genera recelos, incomodidades y, en más ocasiones de lo deseado, discusiones entre los condueños sin que este contexto sea visto con buenos ojos por el legislador quien se ha apercibido del carácter transitorio que debe ostentar la comunidad en el orden socioeconómico, facilitando que los copropietarios soliciten su parte instando la división de la cosa común. De ahí que el artículo 400 del Código Civil disponga que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
Además de lo anterior, el Código Civil facilita a los comuneros finalizar con esta situación poco atractiva desde el punto de vista práctico, bien renunciando a la parte que le pertenece (artículo 395), bien vendiendo la misma (artículo 399).
Estas razones, de evidente interés práctico, nos llevan a efectuar una mínima aproximación a esta materia.
CONCEPTO
La división de la cosa común es la facultad que posee todo copropietario para pedir la división durante toda la duración del régimen de comunidad. Es un derecho irrenunciable e imprescriptible.
EXCEPCIONES AL DERECHO A PEDIR LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN
Podemos convenir en que existen dos limitaciones claras al derecho reconocido a todo condómino:
PROCEDIMIENTOS PARA REALIZAR LA DIVISIÓN
Existen tres vías para llevar a cabo la división:
El ejercicio de la acción de división debe ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe y sin abuso de derecho. Los Tribunales de Justicia consideran que se actúa con mala fe cuando se percibe la finalidad de perjudicar a otro comunero faltando un interés serio o legítimo en su actuación.
EFECTOS DE LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN
Sistemáticamente podemos distinguir entre:
Un ejemplo práctico de procedimiento judicial de división de un edificio para constituir una propiedad horizontal lo encontramos en la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2016: «Dice la sentencia de 26 de septiembre de 1990, citada por la de 13 de julio de 1996, que uno de los modos o formas a través de los cuales puede cristalizar tal facultad divisoria o distintiva de la comunidad, cuando el bien comunitario sea un edificio y así lo pida uno de los condueños, es mediante la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme autoriza el párrafo segundo del artículo 401 CC. Tal criterio se aplicó como doctrina jurisprudencial por la de 30 de julio de 1999 y más recientemente por la de 1 de marzo de 2001, que recoge cómo razonó la Sala la interpretación de este precepto, indicando que «para poder desplegar la finalidad a la que está llamado, exige: a) Que las características del edificio lo permitan, lo que ha de entenderse tanto desde el punto de vista meramente estructural o arquitectónico sin tener que acudir a la realización de importantes y sustanciales obras, cuanto desde la perspectiva de las adjudicaciones individualizadas de pisos o locales independientes que hayan de hacerse a cada uno de los condueños, en función de sus respectivas cuotas o participaciones indivisas y para el pago de las mismas, de tal manera que si, por razón de la ostensible desigualdad de dichas cuotas indivisas de unos condueños con respecto a las de otros, no cabe la posibilidad de hacer a cada uno las referidas adjudicaciones individualizadas de elementos independientes del edificio sin tener que acudir a fuertes o elevadas compensaciones en metálico (supuesta, como es lógico, la oposición a ello por parte de alguno de los copropietarios), habrá de concluirse que, en dicho caso concreto, las características del edificio no lo permiten. b) En íntima relación con lo anteriormente dicho, el modo extintivo a que nos venimos refiriendo presupone necesariamente la no pervivencia (entre los mismos condueños o varios de ellos) de la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio, pues, si así ocurre, se contradice frontalmente la «ratio legis» de esta peculiar y especifica forma de «división», que es, precisamente, la de poner fin de modo definitivo a la comunidad ordinaria que se trata de extinguir, dejando plenamente agotada ya la «actio communi dividundo», lo que indudablemente no ocurriría si se mantuviera la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio entre los mismo condueños o varios de ellos, quienes volverían a poder disponer de la expresada acción divisoria, cuando ésta, como acaba de decirse, debió haber quedado plena y definitivamente agotada».
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