Contratos de ejecución de obra

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En cualquier tipo de negociación es importante contar con un acuerdo entre las partes donde se establezcan las pautas y pormenores del trato que se esté realizando. Esto es más importante aún cuando se habla de la ejecución de una obra que, por lo general, representa un alto coste tanto para la parte contratante como para la contratada.

Por eso es importante que el acuerdo incluya todos los puntos relevantes para asegurar que los involucrados cumplan con los compromisos adquiridos. Asimismo, estarán legalmente protegidos contra posibles inconvenientes que se presenten durante la realización del trabajo.

¿Qué debes saber sobre un contrato de ejecución de obras?

Tanto si eres dueño de una empresa dedicada al negocio de la construcción o un particular que quiere contratar los servicios de un tercero para que rehabilite o reforme tu casa o local, debes conocer algunos detalles importantes sobre este tipo de acuerdos.

¿En qué consisten los contratos de ejecución de obras?

Es un acuerdo legal en el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra a cambio de un precio y la otra parte se compromete a pagar este precio. El objeto del contrato es la obra a ejecutar que, por supuesto, es el determinante del pago o retribución.

A este tipo de acuerdo también se le conoce como arrendamiento o contrato de obras. La parte que se compromete a ejecutar los trabajos se llama contratista o arrendador y quien la contrata y paga por ella se denomina comitente o arrendatario.

¿Qué incluye el contrato de ejecución de obras?

En la práctica, una vez que el comitente encarga al constructor la ejecución de la obra, este, por lo general, la realiza por sus propios medios. Sin embargo, también es posible que subcontrate a otros para que realicen la totalidad del trabajo o parte del mismo.

Además, el contratante puede suministrar todo o parte del material para la construcción o puede encargar al constructor que se encargue del suministro del material conforme a las especificaciones y calidades que indique el arquitecto en su proyecto.

Estos detalles deben incluirse en el contrato de ejecución, por lo que es conveniente desarrollar un proyecto de obras. Ese proyecto sirve para que el constructor sepa a cabalidad lo que deberá cumplir, ya que incluye los planos, memoria de calidades, medidas, y demás especificaciones necesarias para culminar el trabajo según las exigencias del contratante. Asimismo, el proyecto es una garantía para el contratista, pues no se le podrá exigir responsabilidades que no estén contempladas en el mismo.

¿Cómo se establece el precio en los contratos de ejecución de obra?

La obligación principal del comitente es el pago del precio, que debe realizar según lo acordado con el contratista. Ahora bien, sobre este precio existen varias modalidades que se pueden aplicar:

Por ajuste o precio alzado

Aquí se establece el precio total por toda la construcción de la obra. Sin embargo, si durante la realización del trabajo surgen modificaciones del proyecto y se hacen trabajos adicionales o se cambian los materiales, este precio se puede modificar por acuerdo de las partes.

Por piezas ejecutadas o por unidades terminadas

En esta modalidad se fija un precio por cada parte de la obra, (la estructura, la cimentación, los cerramientos, etc.). El precio que se pague será el que resulte de sumar todos los trabajos realizados.

Por lo general, cuando se utiliza esta modalidad, se va cancelando parte del pago según se van realizando los trabajos.

Por administración

Los pagos se realizan a través de las denominadas certificaciones de obras. A medida que se va realizando las obras, cada una de las partes (contratista, contratante y dirección facultativa) dan el visto bueno a las unidades realizadas. De esa manera surge la obligación de pago del comitente, aunque la liquidación de la obra tiene lugar a través de la certificación final de la misma aprobada por la dirección facultativa.

Fecha de inicio y plazo de entrega de la obra

Para que la obra pueda ser finalizada en un tiempo adecuado, es importante fijar de forma clara y sin ambigüedades la fecha de inicio y el plazo de entrega de la misma. Por lo general esto ocurre: al momento de Firmar el contrato; cuando se firme el acta de replanteo o cuando se obtenga la licencia de obras que debe solicitarse en el ayuntamiento.

En este punto, para cumplir a cabalidad con estas fechas, es importante que el contratista prepare un calendario de obras con los plazos para realizar cada partida y el plazo final para terminar y entregar la obra.

Penalizaciones en los contratos de obras

Durante la realización de cualquier obra de construcción existe la posibilidad de que ocurran inconvenientes que ocasionen retrasos que impidan que el trabajo se entregue en el plazo convenido. Estos retrasos pueden deberse a varias situaciones:

Motivos de causa mayor

Es cuando ocurren eventos que escapan al control de alguna de las partes, por lo general son eventos catastróficos como incendios, inundaciones u otras causas meteorológicas. Sin embargo, situaciones como una huelga también se considera como una “causa mayor” y si no se puede terminar a tiempo la construcción, se debe dar al constructor más tiempo para que culmine la obra.

Modificaciones del proyecto

Existe la posibilidad de que durante la realización de los trabajos cambie el proyecto, y el contratante solicite nuevas obras. En esos casos, lo común es que se le otorgue más tiempo al constructor para que la termine.

Incumplimiento del contratista

Este es uno de los motivos más comunes en el atraso de una fecha de entrega. Por eso es normal incluir en los contratos de obras una cláusula penal que se impone al constructor a modo de sanción. Generalmente esta indemnización es proporcional al tiempo de retraso en la terminación de la construcción.

De aquí la importancia de que el acuerdo fije una penalización que, por lo general consiste en una cantidad de dinero que el constructor debe pagar por cada día de retraso. Este pago también puede ser descontado del pago final que realiza el contratante. En Tu Abogado Inmobiliario estamos para asesorarte. 

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