Retraso en la entrega de inmuebles

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Posiblemente la mayor inversión económica de nuestras vidas será la adquisición de un piso o de una casa en la que estableceremos la que será nuestra residencia habitual. Salvo que dispongamos previamente de un patrimonio muy importante con el que afrontar la compra, nos veremos obligados a solicitar un préstamo hipotecario que tardaremos décadas en pagar por completo. 

Cuando la compra es de una vivienda nueva que se adquiere sobre plano o en fase de construcción tendremos que esperar un tiempo para que se finalice la misma. Durante este paréntesis temporal habrá que organizar nuestras vidas para poder residir en la nueva casa en la fecha indicada en los contratos de compraventa. Sin embargo, esto que parece fácil, en la práctica puede llegar a convertirse en una pesadilla para los compradores si el promotor se demora en la entrega de la vivienda o, en los casos más graves, no es capaz de terminar la construcción. Veamos cómo abordar los supuestos de retraso en la entrega del inmueble:

¿Cuándo podemos hablar de retraso en la entrega de la Vivienda?

Los contratos privados de compraventa que firman los compradores de viviendas sobre plano o en construcción con los promotores inmobiliarios deben establecer la fecha de entrega de los inmuebles. La normativa obliga a que las fechas se establezcan con “total claridad” aunque esto no es habitual en la práctica totalidad de los contratos además de que las promotoras, utilizando la posibilidad de prerredactar los textos de los contratos, se atribuyen unilateralmente prórrogas que vinculan a causas de fuerza mayor que en realidad no son tales, aunque sobre este particular nos detendremos en otro artículo.

¿Qué clases de retraso pueden sufrir los compradores?

Dependiendo de la intensidad del retraso, pueden distinguirse dos tipos:

1º) El retraso resolutorio, es decir, la existencia de una demora en la entrega de la vivienda lo suficientemente amplia como para permitir al comprador resolver el contrato y recuperar las cantidades entregadas a cuenta al promotor más los intereses legales correspondientes, según dispone la Ley de Ordenación de la Edificación.

Sobre esta clase de retraso sí hay que dejar patente que un pequeño retraso no es considerado suficiente por los Tribunales para dar lugar a la resolución contractual. El propio Tribunal Supremo tiene establecido a estos efectos que el simple retraso no provoca por sí mismo la resolución del contrato de compraventa sino que dicho retraso ha de ser “grave” y “esencial”, frustrando el negocio jurídico. 

El plazo que los Tribunales juzgan como de entidad suficiente como para resolver el contrato no es uniforme y hay casos en los que se concede cuando la demora es de seis meses y en otros casos a partir del año. Desde luego, lo que sí es indiscutible es que la comunicación al promotor de que se quiere resolver el contrato debe hacerse siempre con anterioridad al requerimiento que nos haga el promotor para otorgar la escritura de compraventa.

2º) El mero retraso en la entrega. Siendo cierto lo anterior, nos encontramos ante un escenario distinto cuando el promotor cumple con su principal obligación —entregar la vivienda—, pero lo hace con retraso respecto a la fecha establecida contractualmente. Evidentemente, el promotor está obligado a indemnizar a los compradores todos aquellos daños y perjuicios que tengan causa directa con el retraso en la entrega de sus viviendas. 

Las sentencias de los Tribunales manifiestan que el promotor está sujeto a un “deber de previsibilidad” como profesional del sector de la construcción y, como tal, ha de tener en cuenta cualquier acontecimiento que pueda sobrevenir durante el plazo de ejecución, estableciendo fechas razonables aun a costa de perder clientes. Lamentablemente esto sucede en menos ocasiones de las que los consumidores desearíamos. De ahí que cuando un promotor se excusa diciendo que la culpa de la lentitud de los trabajos es de la constructora, que han existido problemas urbanísticos o que el Ayuntamiento tarda mucho en conceder la licencia de primera ocupación, estamos ante demoras que los Tribunales conectan al riesgo empresarial del promotor, sin que tales excusas puedan repercutir a los compradores.

Por consiguiente, habría que analizar caso por caso para no precipitarnos en la toma de decisiones y ver ante qué clase de retraso nos encontramos para valorar nuestras pretensiones futuras.

¿Qué conceptos engloba la indemnización de daños y perjuicios por el retraso en la entrega de la vivienda?

Podemos distinguir claramente tres conceptos:

1º) El más habitual es la reclamación de las rentas de alquiler que los compradores abonan desde que se sobrepasa la fecha de entrega establecida contractualmente hasta la firma de la escritura de compraventa. Cuando los adquirentes tienen arrendada una vivienda y el promotor se demora se ven obligados a extender los contratos de arrendamiento y a pagar unas rentas que si el promotor hubiera cumplido en plazo no hubieran satisfecho. 

Cuando los compradores no viven de alquiler se puede reclamar por el concepto denominado «valor de uso», esto es, acreditando la renta media mensual de un alquiler en la misma zona de la vivienda comprada de una finca de análogas características, multiplicado por los meses de retraso soportados. Se trata de compensar al comprador por el uso que no ha podido dar a su nueva casa o por la rentabilidad que no ha podido obtener de la misma si la hubiera arrendado a un tercero.

2º) La demora en la entrega de la nueva vivienda ocasiona que se tengan que seguir pagando trasteros o guardamuebles que se han tenido que utilizar para conservar muebles destinados al nuevo hogar y también para almacenar otros que se adquieren con destino al nuevo domicilio. También puede reclamarse los gastos de una segunda mudanza desde estos lugares hasta la vivienda comprada (decimos “segunda mudanza” porque si se hubiera cumplido con el plazo una mudanza siempre era necesaria). Junto a todo lo anterior, en este concepto añadiríamos cualquier gasto que tenga relación directa con la demora imputable al promotor. 

3º) Por último, podría añadirse una reclamación por «daño moral». Este concepto viene integrado por situaciones de ansiedad, de zozobra, de impacto emocional o incertidumbre concurrente, sufrimiento psíquico, etc… que sean provocadas por el retraso en la entrega de la vivienda. Sobre esta circunstancia hay que tener presente que no todo el mundo reacciona igual ante una determinada circunstancia nociva y habrá que analizar detenidamente caso por caso para añadir este concepto en la futura reclamación inmobiliaria.

Conclusión

1ª) La primera conclusión viene determinada por la necesidad de leer detenidamente y tomarse el tiempo suficiente para madurar todo el contenido del contrato de compraventa. Más vale prevenir que curar y si es necesario acude al asesoramiento profesional antes de firmar un contrato de tanta importancia económica y temporal.

2ª) Seguidamente hay que contar con un adecuado manejo de los tiempos para que una vez se vea de forma clara que el promotor no va a poder cumplir, enviarle un requerimiento advirtiéndole de dicho incumplimiento y de que nos reservamos los derechos que nos correspondan para reclamar los daños y perjuicios que el retraso nos ocasione una vez que hayamos firmado la escritura de compraventa.

3ª) Guardar minuciosamente tanto cualquier correspondencia (generalmente emails) que crucemos con el promotor así como los justificantes de pago de las rentas y de todos aquellos gastos relacionados con la demora.

4ª) Si lamentablemente nos encontramos ante un retraso en la entrega, conviene que acudamos al asesoramiento profesional para determinar en qué momento nos encontramos, si el retraso es resolutorio o no llegará a serlo y en este último caso, si merece la pena reclamar por los daños y perjuicios que la demora nos haya ocasionado.

En Tuabogadoinmobiliario somos especialistas en la gestión de demandas individuales y colectivas contra promotoras inmobiliarias en supuestos de retraso en la entrega de la vivienda. Contacta con nosotros y te informaremos sin compromiso.

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