Abogados para retraso en la entrega de inmuebles en Madrid
Los retrasos en la entrega, las indemnizaciones insuficientes y el desconocimiento legal pueden causar importantes trastornos y pérdidas económicas para los compradores.
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Los retrasos en la entrega de viviendas compradas sobre plano pueden causar importantes trastornos y pérdidas económicas.
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La falta de claridad en los contratos de compraventa puede dificultar la obtención de indemnizaciones adecuadas por los retrasos.
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Sin la asesoría adecuada, los compradores pueden no saber cómo proceder legalmente ante incumplimientos, lo que agrava los problemas y las pérdidas.
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Recuperación de gastos ocasionados
Permite reclamar los perjuicios económicos derivados del retraso, como alquileres, guardamuebles, trasteros, mudanzas adicionales u otros gastos relacionados con la demora.
Posibilidad de resolver el contrato
Cuando el retraso es grave y esencial, puede solicitarse la resolución de la compraventa y la devolución de las cantidades entregadas, junto con los intereses correspondientes.
Defensa jurídica especializada
Contar con abogados expertos permite revisar el contrato, valorar la viabilidad de la reclamación y actuar frente a la promotora mediante una estrategia adaptada a cada caso.
Reclama tus derechos ante el retraso en la entrega de tu vivienda
El incumplimiento de la fecha prevista para entregar una vivienda puede alterar tus planes y generar gastos adicionales, como alquileres, guardamuebles, mudanzas o costes vinculados a una financiación más cara. Revisar el contrato y acreditar correctamente estos perjuicios resulta fundamental para determinar qué cantidades pueden reclamarse a la promotora.
Cuando la demora es especialmente grave, también puede estudiarse la resolución de la compraventa para recuperar las cantidades entregadas a cuenta y los intereses correspondientes. Cada situación debe analizarse individualmente para valorar si conviene exigir una indemnización, negociar una solución o iniciar una reclamación judicial.
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¿Cuándo podemos hablar de retraso en la entrega de la Vivienda?
Los contratos privados de compraventa que firman los compradores de viviendas sobre plano o en construcción con los promotores inmobiliarios deben establecer la fecha de entrega de los inmuebles. La normativa obliga a que las fechas se establezcan con “total claridad” aunque esto no es habitual en la práctica totalidad de los contratos, además de que las promotoras, utilizando la posibilidad de prerredactar los textos de los contratos, se atribuyen unilateralmente prórrogas que vinculan a causas de fuerza mayor que en realidad no son tales, aunque sobre este particular nos detendremos en otro artículo.
Sin embargo, hay dos formas que nos permiten saber cuándo se está hablando de un atraso en la entrega de una vivienda: En primer lugar, cuando no se cumple la fecha de entrega estipulada en el contrato, en otras palabras, si el contrato que firmaste especifica una fecha y se supera la misma y en segundo lugar cuando no se determina una fecha exacta de entrega en el contrato, pero el tiempo de espera excede los plazos razonables para hacerlo. En ambos casos se estaría hablando de un retraso grave y, por tanto, de un incumplimiento del contrato.
¿Qué clases de retraso pueden sufrir los compradores?
Dependiendo de la intensidad del retraso, pueden distinguirse dos tipos:
1º) El retraso resolutorio, es decir, la existencia de una demora en la entrega de la vivienda lo suficientemente amplia como para permitir al comprador resolver el contrato y recuperar las cantidades entregadas a cuenta al promotor más los intereses legales correspondientes, según dispone la Ley de Ordenación de la Edificación.
Sobre esta clase de retraso sí hay que dejar patente que un pequeño retraso no es considerado suficiente por los Tribunales para dar lugar a la resolución contractual. El propio Tribunal Supremo tiene establecido a estos efectos que el simple retraso no provoca por sí mismo la resolución del contrato de compraventa, sino que dicho retraso ha de ser “grave” y “esencial”, frustrando el negocio jurídico.
El plazo que los Tribunales juzgan como de entidad suficiente como para resolver el contrato no es uniforme y hay casos en los que se concede cuando la demora es de seis meses y en otros casos a partir del año. Desde luego, lo que sí es indiscutible es que la comunicación al promotor de que se quiere resolver el contrato debe hacerse siempre con anterioridad al requerimiento que nos haga el promotor para otorgar la escritura de compraventa.
2º) El mero retraso en la entrega. Siendo cierto lo anterior, nos encontramos ante un escenario distinto cuando el promotor cumple con su principal obligación —entregar la vivienda—, pero lo hace con retraso respecto a la fecha establecida contractualmente. Evidentemente, el promotor está obligado a indemnizar a los compradores todos aquellos daños y perjuicios que tengan causa directa con el retraso en la entrega de sus viviendas.
Las sentencias de los Tribunales manifiestan que el promotor está sujeto a un “deber de previsibilidad” como profesional del sector de la construcción y, como tal, ha de tener en cuenta cualquier acontecimiento que pueda sobrevenir durante el plazo de ejecución, estableciendo fechas razonables aun a costa de perder clientes. Lamentablemente esto sucede en menos ocasiones de las que los consumidores desearíamos. De ahí que cuando un promotor se excusa diciendo que la culpa de la lentitud de los trabajos es de la constructora, que han existido problemas urbanísticos o que el Ayuntamiento tarda mucho en conceder la licencia de primera ocupación, estamos ante demoras que los Tribunales conectan al riesgo empresarial del promotor, sin que tales excusas puedan repercutir a los compradores.
Por consiguiente, habría que analizar caso por caso para no precipitarnos en la toma de decisiones y ver ante qué clase de retraso nos encontramos para valorar nuestras pretensiones futuras.
¿Qué conceptos engloba la indemnización de daños y perjuicios por el retraso en la entrega de la vivienda?
Podemos distinguir claramente tres conceptos:
1º) El más habitual es la reclamación de las rentas de alquiler que los compradores abonan desde que se sobrepasa la fecha de entrega establecida contractualmente hasta la firma de la escritura de compraventa. Cuando los adquirentes tienen arrendada una vivienda y el promotor se demora se ven obligados a extender los contratos de arrendamiento y a pagar unas rentas que si el promotor hubiera cumplido en plazo no hubieran satisfecho.
Cuando los compradores no viven de alquiler se puede reclamar por el concepto denominado «valor de uso», esto es, acreditando la renta media mensual de un alquiler en la misma zona de la vivienda comprada de una finca de análogas características, multiplicado por los meses de retraso soportados. Se trata de compensar al comprador por el uso que no ha podido dar a su nueva casa o por la rentabilidad que no ha podido obtener de la misma si la hubiera arrendado a un tercero.
2º) La demora en la entrega de la nueva vivienda ocasiona que se tengan que seguir pagando trasteros o guardamuebles que se han tenido que utilizar para conservar muebles destinados al nuevo hogar y también para almacenar otros que se adquieren con destino al nuevo domicilio. También puede reclamarse los gastos de una segunda mudanza desde estos lugares hasta la vivienda comprada (decimos “segunda mudanza” porque si se hubiera cumplido con el plazo una mudanza siempre era necesaria). Junto a todo lo anterior, en este concepto añadiríamos cualquier gasto que tenga relación directa con la demora imputable al promotor.
3º) Por último, podría añadirse una reclamación por «daño moral». Este concepto viene integrado por situaciones de ansiedad, de zozobra, de impacto emocional o incertidumbre concurrente, sufrimiento psíquico, etc… que sean provocadas por el retraso en la entrega de la vivienda. Sobre esta circunstancia hay que tener presente que no todo el mundo reacciona igual ante una determinada circunstancia nociva y habrá que analizar detenidamente caso por caso para añadir este concepto en la futura reclamación inmobiliaria.
