Si vive de alquiler, la fecha de su contrato ya no tiene por qué ser el final del mismo. Dos normas aprobadas recientemente cambian las reglas: el contrato de vivienda habitual se prorroga por periodos de cinco años (siete, si el dueño es una empresa), el arrendador que no quiera renovar deberá avisar con seis meses de antelación y, en general, indemnizarle y las subidas de renta quedan limitadas.
Qué se ha aprobado y por qué importa ahora
Son dos Reales Decretos-leyes complementarios. Por un lado, el Real Decreto-ley 29/2026 reforma de forma amplia la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y está en vigor desde el día siguiente a su publicación en el BOE. Por otro, el Real Decreto-ley 28/2026 rediseña el artículo 10 LAU, que regula qué pasa cuando vence el contrato, y entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026, aunque algunas de sus reglas ya se tienen en cuenta desde su publicación.
Hay un aviso importante. Un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación; con las Cámaras disueltas ante la convocaria de elecciones generales, esa función corresponde a la Diputación Permanente. El precedente inmediato, el Real Decreto-ley 27/2026, no superó ese trámite. Por eso conviene que revise su situación cuanto antes y deje constancia por escrito de cada paso: lo que se hace bien hoy es lo que mejor le protege mañana.
Su contrato se renueva por cinco años, salvo aviso con seis meses
Hasta ahora, pasados los cinco primeros años (siete, si el arrendador es persona jurídica), el contrato solo se prorrogaba año a año hasta un máximo de tres años más. Después, el casero podía no renovar y fijar una nueva renta de mercado.
Con el nuevo artículo 10.1 LAU, si nadie avisa a tiempo, el contrato de vivienda habitual se prorroga de forma tácita y obligatoria por plazos sucesivos de cinco años, o de siete si el dueño es una empresa. Esa regla se repite en cada vencimiento si finalmente el contrato se prorroga.
Qué ocurre con los contratos que ya están en marcha.
La nueva regla se aplica a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026. Si su contrato ya está en la prórroga anual de hasta tres años, la termina con las reglas antiguas. Pero si vence en los seis meses siguientes al 15 de noviembre próximo, es probable que su arrendador le haya avisado (o pueda hacerlo en plazo) con solo cuatro meses. Y si su contrato sigue «por inercia» tras agotar todas las prórrogas (la llamada tácita reconducción), quedará sujeto al nuevo régimen desde su siguiente vencimiento, contando todo el tiempo que lleva en la vivienda.
Por consiguiente, las cartas de no renovación anteriores a la publicación del Real Decreto-ley 28/2026 siguen valiendo y no dan derecho a indemnización. Las enviadas después, en cambio, quedan sometidas a las nuevas reglas. Si ha recibido un aviso estas semanas, la fecha exacta de envío y de recepción es decisiva.
Si el casero no renueva el contrato, por regla general debe indemnizarle
Es la novedad de mayor alcance económico. Cuando el arrendador comunica válidamente que no quiere prorrogar, debe pagarle la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades o una mensualidad por cada año que usted haya vivido en la casa (los periodos inferiores se prorratean por meses y días).
La mensualidad no se calcula sobre su renta sino sobre el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia de precios de alquiler asigne a su vivienda. Solo si no existe ese valor se toma la renta vigente en la fecha del aviso. La indemnización se cobra al entregar las llaves.
Si el casero vende la vivienda, el derecho no se pierde: lo asume el comprador que se subrogue en el contrato.
Cuándo no existe derecho a indemnización
El artículo 10.2 LAU prevé cinco excepciones, que el casero debe hacer constar de forma expresa, detallada y por escrito en el propio aviso:
1.- Que el casero, persona física, necesite la vivienda para él o para familiares hasta segundo grado o para su excónyuge tras sentencia firme. Si a los tres meses de la entrega nadie se ha instalado, salvo fuerza mayor, la indemnización vuelve a ser exigible.
2.- Que usted no haya vivido en la casa más de seis de los doce meses anteriores, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que hayan seguido viviendo allí su cónyuge o sus hijos dependientes.
3.- Que usted tenga otra vivienda apta en el mismo municipio, en propiedad o con derecho de uso, y pueda ocuparla.
4.- Que firmen un nuevo contrato de vivienda habitual.
5.- Que usted rechace una oferta fehaciente de nuevo contrato por al menos cinco años (siete, si es empresa) con una renta ajustada a los límites del artículo 17.6 LAU, aunque la vivienda no esté en zona tensionada.
Prórrogas extraordinarias: pídalas por escrito o puede perder la indemnización
Además de la prórroga ordinaria de cinco años, la ley ofrece prórrogas que solo se aplican si usted las solicita. No se acumulan entre sí. Cuando concurren varias, puede elegir la más favorable, salvo la de zona tensionada, que se aplica con preferencia. Se dan estas situaciones:
1.- Prórroga de inmueble en mercado residencial tensionado: 3 años, por plazos anuales.
2.- Contratos vigentes cuyo período obligatorio finalice antes del 31 de diciembre de 2028 o que termine su prórroga tácita o su tácita reconducción: 2 años, por plazos anuales, siempre y cuando el arrendatario esté al corriente de pago en la actualidad y en los ocho meses anteriores.
3.- Arrendatario vulnerable. Se prorrogará 1 año si existe informe de los servicios sociales del último año. En el caso de grandes tenedores tendrán que aceptar la prórroga obligatoriamente.
El arrendador puede oponerse a la prórroga transitoria si las partes firman un nuevo contrato, si pactan otras condiciones o si comunica, con los requisitos del artículo 9.3 LAU, que necesita la vivienda. Tampoco se aplica si acuerdan renovar con una renta al menos un 5 % inferior a la actual.
A efectos de la prórroga por vulnerabilidad, el RDL 29/2026 redefine gran tenedor: persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos residenciales o de más de 1.500 m² de uso residencial, excluidos garajes y trasteros. En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede rebajarlo a cinco inmuebles.
La regla que más dinero cuesta ignorar. Si al recibir el aviso de no renovación usted cumple los requisitos de una prórroga que el casero está obligado a aceptar y no la solicita, pierde la indemnización. Si la solicita, la indemnización no desaparece: se aplaza al final de la prórroga y se cobra entonces, salvo que concurra alguna de las excepciones.
Renta y gastos: subidas limitadas y conceptos que ya no se pueden cobrar
.- Actualización anual hasta el 31 de diciembre de 2027. Si su contrato cumple anualidad en ese periodo, la subida se negocia con estos topes: si su renta ya supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida; en los demás casos, a falta de nuevo acuerdo, el incremento no puede superar el 2 %.
.- Regla general de actualización (art. 18.1 LAU). Sin pacto expreso en el contrato, la renta no se actualiza. Si el contrato prevé actualizar pero no dice con qué índice, se aplica el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV). Y en ningún caso la subida puede superar la variación del IRAV.
.- Gastos (art. 20 LAU). La nueva redacción prohíbe repercutir al inquilino, directa o indirectamente, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, incluidos los de renovación. Tampoco pueden imponérsele los tributos de la vivienda, como el IBI, salvo que el inquilino sea el obligado tributario. En edificios sin división horizontal no pueden cobrarse gastos de comunidad. Cualquier servicio no esencial solo se paga si usted lo pidió por escrito tras ser informado de que era opcional y de su coste.
.-Garantías (art. 36.5 LAU). No pueden exigirle un seguro de impago. La garantía adicional a la fianza no puede superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete, con empresa), ni una en los temporales.
Otros derechos que conviene conocer
.- Contratos «temporales» que esconden una vivienda habitual. El contrato de vivienda temporal debe expresar la causa real y acreditable de su desplazamiento y es el casero quien tiene que probarla (art. 7.2 LAU). Si falta, el contrato se considera de vivienda habitual desde el primer día, con su plazo mínimo y sus prórrogas. Lo mismo ocurre si dura más de doce meses sin causa que lo justifique o si se encadenan más de dos contratos temporales sobre la misma vivienda (art. 9 bis LAU). Los contratos de temporada firmados antes del RDL 29/2026 conservan su régimen hasta su vencimiento pero si se renuevan quedan sujetos a las nuevas reglas.
.- Reparaciones urgentes. Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, puede requerir la reparación por escrito adjuntando un presupuesto razonable. El casero tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra solución o repararlo. Si no responde o se niega sin justificación, usted puede hacer la obra y descontar su coste, acreditado, de las rentas futuras (art. 21.5 LAU).
.- Recuperar la fianza. Al terminar el contrato, ambas partes deben firmar un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma, o si no recoge desperfectos, se presume que la entregó en buen estado (art. 36.7 LAU).
.- Si venden su vivienda. Usted tiene derecho de tanteo durante treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la venta. Si la venden junto con otras viviendas o activos, la notificación debe indicar el precio asignado a la suya y los criterios usados. Si no se lo notifican bien, o la venta se hace por menos, puede ejercer el retracto. Ese derecho no es renunciable (art. 25 LAU).
.- Desahucio por impago en situación de vulnerabilidad. Hasta el 31 de diciembre de 2030 el proceso se suspende si usted es vulnerable, carece de alternativa habitacional y el demandante es una entidad que compra viviendas o carteras de préstamos por debajo de su valor (los denomiandos “fondos buitres”). Frente a otros propietarios, la suspensión depende de que la Administración no ofrezca una alternativa, se revisa cada doce meses y dura como máximo tres años. Además, la Administración puede tener que pagar la deuda para enervar el desahucio en un plazo de dos meses. Estas medidas alcanzan también a los procedimientos en curso cuyo lanzamiento no se haya practicado. Ninguna de ellas extingue la obligación de pagar la renta.
Cinco errores que pueden costarle su casa o su indemnización
1.- Firmar un contrato nuevo sin revisarlo. Firmar un nuevo contrato excluye la indemnización y puede hacerle renunciar a la prórroga de cinco años.
2.- No pedir la prórroga extraordinaria a tiempo. Si cumple los requisitos y no la solicita pierde el derecho a ser indemnizado.
3.- Dar por bueno el aviso de no renovación. Hay que comprobar la fecha, la antelación y si la causa alegada está detallada por escrito.
4.- Dejar de pagar, aunque sea un mes. La prórroga transitoria exige estar al corriente durante los ocho meses anteriores.
5.- Comunicarse solo por teléfono o WhatsApp. Las solicitudes y las respuestas deben poder acreditarse; lo prudente es un medio fehaciente, como el burofax o el correo electrónico certificado.
Cómo podemos ayudarle
En Estudio Legal TU ABOGADO INMOBILIARIO revisamos su contrato y cualquier comunicación de su arrendador, calculamos la indemnización que podría corresponderle y preparamos la solicitud de prórroga o la respuesta adecuada dentro de plazo. Si ha recibido un aviso de no renovación, una propuesta de nuevo contrato o una subida de renta en las últimas semanas, ¡¡este es el momento de consultarnos!!
