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Llevas años esperando. La promotora fijó una fecha de entrega que ya pasó —o está a punto de vencer— y la vivienda que te vendieron no se corresponde con lo prometido. Si compraste sobre plano en Los Berrocales, no estás solo: miles de compradores se encuentran ahora en la misma situación. Y lo más importante: tienes derechos concretos, con plazos que ya están corriendo.

Cuando un comprador firma un contrato de compraventa sobre plano no está adquiriendo solo una vivienda futura. Está organizando su vida en función de una fecha concreta de entrega. Tendrá que tener previsto la cancelación del alquiler de su actual residencia, la mudanza, la escolarización de hijos para el próximo curso, la venta de otra propiedad para pagar parte del precio o incluso el retorno desde el extranjero.

Una de las dudas más habituales que nos plantean en el despacho es esta: “He comprado una vivienda casi nueva a otro propietario y sufro defectos de construcción ¿puedo reclamar todavía al promotor?” Durante años, muchos compradores asumieron que la respuesta era negativa. Se pensaba que solo quien había firmado directamente el contrato de compraventa con la promotora podía exigir responsabilidades. Sin embargo, la realidad jurídica es muy distinta. Hoy en día, y gracias a una doctrina consolidada por las sentencias de nuestros tribunales, los segundos y posteriores adquirentes de una vivienda también pueden reclamar al promotor, incluso aunque no hayan tenido relación contractual directa con él siempre y cuando se haga dentro de los plazos legales para ello.

Te vamos a dar cinco consejos muy básicos y sencillos para que sepas cómo actuar si en tu vivienda nueva aparecen vicios o defectos de construcción. No caigas en “parálisis por análisis” ya que el tiempo es oro. Lo importante es ser coherente con los pasos a dar para que todas las piezas encajen perfectamente si al final te ves obligado a acudir a los Tribunales a exigir la reparación de los defectos o su equivalente económico.

Cuando nos embarcamos en la emocionante aventura de adquirir una propiedad, tanto nueva como de segunda mano, es crucial estar bien informados sobre los posibles obstáculos a los nos podríamos enfrentar. Como expertos en el sector inmobiliario, hemos sido testigos de numerosos conflictos entre compradores y promotores y creemos firmemente que la prevención es la mejor estrategia para evitar dolores de cabeza futuros.

Adquirir una propiedad a través de una inmobiliaria es una inversión significativa que, en ocasiones, puede verse empañada por la aparición de vicios ocultos, es decir, defectos no evidentes en el momento de la compra. Estos pueden ir desde problemas estructurales hasta deficiencias en instalaciones básicas. A continuación, detallamos los pasos esenciales para reclamar por estos vicios ocultos y proteger tus derechos como comprador.

En el contexto del mercado inmobiliario, uno de los problemas más frecuentes es elretraso en la entregade las viviendas adquiridas sobre plano o en fase de construcción. Estos incumplimientos de los promotores pueden generar consecuencias graves para los compradores, como gastos adicionales en alquileres temporales, perjuicios financieros por préstamos o hipotecas, e incluso el cambio de planes familiares o personales. Por supuesto que tambiéndaños moralesque afectan de forma diferente a cada persona.

En el ámbito del Derecho Inmobiliario, uno de los mayores problemas a los que se enfrentan los compradores de viviendas de obra nueva es elretraso en la entrega por parte de las promotoras. Este tipo de situaciones no solo genera frustración sino que puede suponer un grave perjuicio económico para los afectados, quienes se ven obligados a buscar alternativas de alojamiento temporal y afrontar gastos adicionales no previstos.

El proceso de construcción de un edificio de viviendas es largo y complejo y durante el mismo pueden sobrevenir eventualidades que obliguen al promotor a entregar conretrasolos inmuebles a los compradores.

La construcción es un sector complejo en el que intervienen diferentes agentes, cada uno con los derechos y obligaciones que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) le atribuye, bajo diferentes contratos suscritos con el promotor de las obras. Pero, en caso de aparición de defectos constructivos ¿todos los agentes responden de igual forma o es posible determinar el porcentaje de culpa que cada uno tiene sobre los daños causados? La LOE establece en su artículo 17.2 que la responsabilidad civil será exigible en forma“personal” e “individualizada”. Pero, en la práctica, ¿es siempre así?

En ocasiones anteriores hemos puesto de relieve que la obligación principal que recae en el promotor-vendedor en el contrato de compraventa es la «entrega» de la vivienda. Ahora bien, para que se entienda que la entidad promotora ha cumplido íntegramente con su contraprestación, se requiere que la entrega del inmueble se haya producido desde el punto de vista «físico», como realidad tangible, pero también desde el punto de vista «jurídico», esto es, que se hayan obtenido las preceptivas licencias administrativas que posibilitan utilizar la vivienda conforme al uso convenido. En este sentido, la licencia de primera ocupación habilitará al comprador para poder contratar los diferentes suministros (luz, gas, agua, etc…) con que debe contar toda vivienda. Esta licencia expedida por el Ayuntamiento en el que radique el inmueble en cuestión ratifica que, tras las previas comprobaciones por los técnicos municipales, la vivienda se ha ejecutado conforme al proyecto técnico que se presentó para su aprobación, acreditando, por consiguiente que la construcción reúne las condiciones urbanísticas en virtud de las cuales se otorgó la licencia de obras.

La práctica diaria nos revela una situación que suele germinar en una fuente conflictual nada desdeñable: la comunidad de bienes. Habitualmente se trata de aquellos casos fraguados a raíz de herencias o de procesos de separación o divorcio en los que se acaba compartiendo la propiedad de uno o varios bienes inmuebles así como los gastos de conservación de los mismos en función del porcentaje de participación de cada uno de los comuneros. La administración de estos inmuebles se rige por el principio de las mayorías, convirtiéndose en acuerdos obligatorios los adoptados mediante este procedimiento, soportando los copropietarios las cargas y gastos originados por el inmueble común en función de su respectiva cuota. Sin embargo, para los actos de disposición se requiere la unanimidad de los comuneros.

Acometemos la tarea de escribir el presente artículo empujados por la primacía que concedemos a la seguridad jurídica preventiva en nuestra actividad profesional diaria y con cierta finalidad didáctica a fin de evitar a los adquirentes de viviendas enfocar erróneamente su reclamación en el hipotético caso de que sufran vicios o defectos constructivos. El contenido que sigue a continuación es fruto de la recopilación de varias experiencias conocidas de modo directo en nuestra propia labor profesional o por referencias indirectas de compañeros y sentencias de los Tribunales de Justicia.

El derecho inmobiliario es un campo jurídico que se enfoca en la propiedad y el uso de la tierra y los bienes inmuebles. Es un área compleja que implica una gran cantidad de detalles y procedimientos, por lo que es fundamental contar con unabogadoespecializado en este campo para garantizar que tus intereses sean protegidos.

No por conocido deja de ser sumamente importante y de ahí que convenga periódicamente efectuar un recordatorio sobre los plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en función de la diferente entidad de los vicios o defectos que se manifiesten. El artículo 17.1 de la citada Ley hace responsable a los agentes que intervengan en el proceso constructivo frente a los propietarios y terceros adquirentes de los daños materiales que se manifiesten dentro de los siguiente plazos:

La práctica totalidad de los contratos de compraventa que los compradores firman con la promotora inmobiliaria contienen una cláusula autorizando a la misma a realizar todas las modificaciones al proyecto que sean necesarias durante la ejecución de las obras. Recordemos que las cláusulas de estos contratos están prerredactadas y predispuestas por los promotores, sin que los compradores-consumidores tengan posibilidad alguna de negociación, encontrándose las más de las veces en presencia decláusulas abusivas.

Adquirir una vivienda sobre plano supone un acto deconfianzapor parte del comprador hacia el promotor. Sin embargo, cuando los plazos de entrega no se cumplen, los promotores suelen buscar justificaciones para intentar eludir su responsabilidad.

En la compraventa de viviendas sobre plano el promotor puede incurrir en retrasos sobre la fecha establecida contractualmente a la hora de entregar los inmuebles a los compradores.

En esta ocasión, además de recordar las obligaciones que tiene el promotor en relación a lascantidades entregadas a cuentapor los compradores de vivienda sobre plano, nos vamos a centrar en analizar ellímite temporalde las garantías (en forma de aval o de seguro de caución) que legalmente el promotor tiene que entregar a los adquirentes.

Lo habitual en los procedimientos judiciales de vicios odefectos de construcciónpara minimizar riesgos es demandar únicamente al promotor salvo que se cuente con un informe pericial que determine con exactitud el agente o agentes responsables de cada una de las patologías.

Los conceptos más típicos a la hora de formular una reclamación frente a un promotor inmobiliario cuando se retrasa en la entrega de la vivienda son lasrentas de alquilersatisfechas durante el período de demora así como las facturas de trasteros o guardamuebles utilizados para almacenar aquellos muebles y enseres destinados al nuevo hogar. Sin embargo, hay otro concepto susceptible de valoración y es el«daño moral», dedicando las siguientes líneas a justificar la viabilidad de su reclamación.

Honestamente, no es un asunto sobre el que nos guste reincidir toda vez que nos ponemos en la piel de nuestros clientes promotores y autopromotores que se han visto afectados por el abandono de obra del constructor en los últimos tiempos, empatizando con el momento crítico que supone esta circunstancia hasta que se vuelve a retomar la velocidad de crucero en la construcción.

Siempre ha generado un debate importante entre promotores y compradores de vivienda sobre plano el hecho de que el promotor, ante la evidencia de que va a entregar las casas con retraso, cite a sus clientes a formalizar la escritura de compraventa incluso antes de haber obtenido la licencia de primera ocupación.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) ampara únicamente losdaños producidos en el propio edificiopero en la construcción del mismo pueden acontecer otras eventualidades que generan daños que están excluidos del ámbito de aplicación de la referida ley. En este artículo dejamos patente cuáles son estos daños y cómo proceder a su reclamación.

Ya hemos tratado en ocasiones anteriores en este blog las opciones con las que cuenta el comprador de vivienda sobre plano o en fase de construcción cuando el promotor se retrasa en la entrega respecto a la fecha contractualmente pactada. Cuando sucede esta circunstancia hay que examinar detenidamente el contrato y el desarrollo de la relación contractual para poder aconsejar al comprador qué decisión tomar. También habrá que tener presente cuál es la intención de los compradores con respecto a la vivienda de que se trate para determinar la estrategia a seguir.

Tratamos esta semana la importancia que tiene dentro delcontrato de compraventasobre plano lamemoria de calidades. No son pocas las ocasiones en las que los compradores piensan que al no estar anexa físicamente dicha memoria al contrato propiamente dicho esto les hace perder los derechos a reclamar o que la memoria carece de la suficiente fuerza para obligar al promotor a dar cumplimiento forzoso a la misma. Nada más lejos de la realidad como vamos a comprobar seguidamente.

Es un caso muy habitual el de aquellos clientes que contactan con nosotros para consultar qué sucede cuando su promoción de viviendas ha quedado paralizada, planeando siempre la pregunta ¿pierdo la casa y también el dinero que he entregado hasta el momento? En las siguientes líneas tratamos de dar respuesta a este interrogante.

EnTuabogadoinmobiliariollevamos muchos años comprometidos con una situación de especial sensibilidad para quien la padece: elretraso en la entrega de una viviendacomprada sobre plano o en fase de construcción. La adquisición del inmueble que será nuestra morada durante décadas es, sin ningún género de dudas, una de las decisiones más importantes de nuestras vidas por el desembolso económico que supone y por el largo tiempo que nos llevará pagarla por completo.

Una de las cuestiones sobre las que se debe guardar mayor precaución a la hora de reclamar por la existencia dedefectos de construcciónes la necesidad de conceptuar con exactitudante qué tipo de dañosnos encontramos a fin de evitar la prescripción de nuestra acción.