Cuándo puede el promotor cancelar las garantías de las cantidades anticipadas por el comprador de viviendas sobre plano

En esta ocasión, además de recordar las obligaciones que tiene el promotor en relación a las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de vivienda sobre plano, nos vamos a centrar en analizar el límite temporal de las garantías (en forma de aval o de seguro de caución) que legalmente el promotor tiene que entregar a los adquirentes.

¿Qué obligaciones tiene el promotor respecto a las cantidades anticipadas por los compradores?

Estas obligaciones vienen reguladas en la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación y son las siguientes:

1. Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas —más el interés legal del dinero e impuestos aplicables—, mediante contrato de seguro de caución o aval solidario suscritos con entidades aseguradoras o entidades de crédito debidamente autorizadas para operar en España, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

• Percibir las cantidades anticipadas a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor —incluido los supuestos de comunidades de propietarios o sociedades cooperativas—, de las que solo se podrá disponer por el promotor para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la constitución por parte del promotor del aval solidario o del seguro de caución.

¿Cuándo se cancelan las garantías?

            El promotor podrá cancelar las garantías cumpliendo los dos requisitos que a tal efecto indica la Disposición Adicional Primera, apartado quinto, de la Ley de Ordenación de la Edificación:

            1º) Cuando el Ayuntamiento donde esté ubicada la finca haya expedido la licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o el documento equivalente que faculte para ocupar la vivienda.

            2º) Una vez acreditada la entrega de la vivienda al comprador, extremo que se producirá como hemos visto con la firma de la escritura pública de compraventa.

            Como es sabido, la licencia de primera ocupación se concede una vez que los técnicos municipales han comprobado que la edificación se ha ejecutado de conformidad con la licencia de obras concedida en su día así como siguiendo el proyecto arquitectónico que sirvió de base para la concesión de la misma. Hay Comunidades Autónomas —Valencia y Madrid— en las que se admite la posibilidad de que el promotor pueda hacer entrega de las viviendas mediante una declaración responsable de primera ocupación.

Por su parte, la finalidad de la cédula de habitabilidad es verificar que el inmueble cumple las condiciones de habitabilidad necesarias, tanto desde el punto de vista técnico como de salubridad, para ser destinado a vivienda.

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