PROMOCIÓN DE VIVIENDAS FRACASADA ¿ME QUEDO SIN CASA Y SIN DINERO?
Es un caso muy habitual el de aquellos clientes que contactan con nosotros para consultar qué sucede cuando su promoción de viviendas ha quedado paralizada, planeando siempre la pregunta ¿pierdo la casa y también el dinero que he entregado hasta el momento? En las siguientes líneas tratamos de dar respuesta a este interrogante.
Garantías que el promotor tiene que entregar obligatoriamente
El promotor inmobiliario está obligado legalmente, desde la obtención de la licencia de obras, a garantizar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores mediante un contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España o bien mediante aval solidario emitido por una entidad de crédito que cuente con los mismos requisitos. Estos documentos que garantizan el dinero entregado debe entregarlos el promotor al firmar con los compradores el contrato de compraventa.
¿En qué momento se puede solicitar la devolución del dinero?
Los supuestos establecidos legalmente son dos: 1º) que la construcción “no se inicie” o 2º) que la construcción “no llegue a buen fin” (es decir, que no se lleguen a entregar las viviendas por el motivo que sea).
En relación con el primer supuesto, para determinar si existe incumplimiento con respecto al “inicio” de la construcción habrá que examinar el texto del contrato de compraventa donde se habrá reflejado este concreto momento (por ejemplo: “el promotor se obliga a dar inicio a las obras en los quince días posteriores a la firma del acta de replanteo”; “en el plazo máximo de dos meses desde la concesión de la licencia de obras”, etc.). Una vez que tengamos seguridad y constancia de que las obras ni se han iniciado (ni se van a iniciar) podemos proceder a reclamar el dinero que como compradores hayamos anticipado al promotor.
Por su parte, el hecho de que la promoción “no llegue a buen fin” se identifica con la situación por la que el promotor no puede finalizar la promoción y, por tanto, las casas no se llegan a entregar a los compradores. La falta de solvencia sobrevenida de la empresa promotora suele ser la causa más común observándose muchas veces en nuestras ciudades edificios que quedan en esqueleto por este motivo. Es ciertamente complicado que un nuevo promotor quiera comprometerse a finalizar un proyecto fracasado anteriormente por el aumento de costes que le supone ese “reinicio”.
Una vez nos encontremos ante uno de estos dos supuestos podremos solicitar la devolución de las cantidades anticipadas.
¿Qué importe cubre el seguro de caución o el aval?
La cantidad que debe recuperar el comprador en los supuestos antes citados son: 1º) las cantidades entregadas a cuenta; 2º) los intereses legales de las mismas desde la fecha de entrega al promotor y 3º) los impuestos aplicables.
¿Me quedo sin cobrar si el promotor no me ha entregado el aval individual?
Desde el 1 de enero de 2016 desapareció la exigencia de doble aval a los promotores: uno colectivo para el total de viviendas de la promoción y la entrega de un aval individual a los compradores por el importe entregado a cuenta por cada uno de ellos.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido pacífica en el sentido de dar protección a los compradores aun cuando el promotor únicamente hubiera suscrito un aval colectivo.
Actualmente la Ley de Ordenación de la Edificación exige exclusivamente el aval individual por lo que en el supuesto de que el promotor no nos haga entrega del mismo (ni del seguro de caución) el comprador únicamente podrá recuperar el dinero entregado si la solvencia del promotor es suficiente para ello. En caso contrario, habría que analizar caso por caso si se dan los requisitos necesarios para exigir todo o parte de la suma entregada al banco donde el promotor depositaba los fondos recibidos al haber incumplido la entidad financiera su deber de controlcomo depositaria de las cantidades percibidas de los compradores.
¿Qué procedimiento debo seguir para reclamar a la entidad avalista o aseguradora?
La ley establece que cuando la construcción no se inicia o no llega a buen fin el comprador tiene que reclamar la devolución de las cantidades entregadas (más intereses e impuestos) al promotor inmobiliario en primer lugar.
Si transcurren treinta días desde dicha reclamación y no se ha cobrado del promotor a partir de ese momento el comprador podrá dirigir su reclamación frente a la entidad avalista o a la compañía de seguros.
A la hora de plantear la mejor estrategia para reclamar a la entidad promotora, aseguradora, avalista o depositaria, hay que tener en cuenta diversos factores y analizar caso por caso para conseguir el mejor de los resultados. Cuenta con nosotros si estás en esta situación.