Reclamación de los daños excluidos de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) ampara únicamente los daños producidos en el propio edificio pero en la construcción del mismo pueden acontecer otras eventualidades que generan daños que están excluidos del ámbito de aplicación de la referida ley. En este artículo dejamos patente cuáles son estos daños y cómo proceder a su reclamación.
Para enmarcar la cuestión hay que acudir al artículo 19 de la LOE el cual regula los seguros y garantías que deben prestar el promotor y el constructor de las obras. Ahora bien, en el apartado 9 del referido artículo se enumeran los supuestos de hecho que no cubren esos seguros y garantías y que son los siguientes:
1.- Daños corporales:
Como su propio nombre indica, estos daños atañen exclusivamente al cuerpo de las personas y son aquellos que afectan a su integridad física y psíquica. El supuesto más común de este tipo de daños es el desprendimiento de materiales de construcción que impactan contra una persona provocándole unos daños corporales determinados. El perjudicado (generalmente un transeúnte o un vecino de otro edificio) tendrá que reclamar al promotor y/o los agentes de la construcción causantes del accidente en base a la responsabilidad civil extracontractual, contando con el plazo de un año para ello.
2.- Daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio:
En el supuesto de que se produzca un siniestro de estas características, el propietario o propietarios perjudicados tendrán que ejercitar las acciones que correspondan igualmente en base a la responsabilidad civil excontractual de los artículos 1.907 y 1.909 del Código Civil, en relación con el artículo 1.902 del mismo texto legal. Estas acciones se ejercitarán frente al promotor y/o los agentes de la construcción causantes de los daños en el plazo de un año.
3.- Daños causados a bienes muebles:
En este caso, si un comprador experimenta un daño en algún bien mueble tendrá que reclamar al promotor en virtud de la responsabilidad civil contractual. El comprador y el promotor están vinculados por el contrato de compraventa de la vivienda y el plazo para su reclamación es de cinco años. Si, por el contrario, el bien mueble dañado se encuentra fuera del edificio, el perjudicado tendrá que reclamar al causante en base a la responsabilidad civil extracontractual en los términos antes expuestos.
4.- Lucro cesante:
El lucro cesante o “ganancia dejada de obtener” es aquel montante económico que el perjudicado por los vicios o defectos de construcción ve truncado total o parcialmente con respecto a lo que era previsible de no haber acontecido ningún evento. El problema fundamental de la reclamación del lucro cesante es la prueba del mismo. Como ejemplo sencillo podemos situarnos en un local comercial que sufre patologías constructivas y que se ve obligado a cerrar durante un tiempo provocando a su titular una pérdida de beneficios en relación con los obtenidos en el mismo período de años anteriores. Si el local pertenece a la comunidad de propietarios deberá ejercitar frente al promotor la responsabilidad civil contractual del contrato de compraventa y el plazo para ello es de cinco años. Si fuera un local de otro edificio, el perjudicado tendría que reclamar dentro del plazo de un año sobre la base de la responsabilidad civil extracontractual.
5.- Daños morales:
El daño moral es un menoscabo en la esfera personal e íntima traducido en situaciones tales como ansiedad, angustia, zozobra, depresión, insomnio, etc. Un comprador puede sufrir esta clase de daños toda vez que la vivienda es la inversión más importante de nuestras vidas y el hecho de que existan vicios o defectos constructivos es susceptible de ocasionar sufrimientos en la esfera moral de diferente intensidad. Este daño está excluido de su reclamación en base a la LOE pero los adquirentes afectados podrán efectuar la reclamación al promotor en virtud del contrato de compraventa suscrito con el mismo.
El problema típico con los daños morales es la cuantificación de los mismos pues cada persona ante la misma situación reacciona de forma distinta con lo que la afectación que cada uno sufre puede ser diferente. Los Tribunales en sus sentencias se inclinan por cantidades a tanto alzado que no suelen ser muy cuantiosas.
6.- Daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción:
A excepción de la subsanación de los defectos observados en la propia recepción, todas aquellas modificaciones que los compradores efectúen en el edificio por su cuenta quedarán fuera del ámbito de protección de la LOE.
7.- Daños ocasionados por el mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio así como los gastos relativos a dicho mantenimiento:
Es muy importante que una vez que se comienza a habitar el edificio, la comunidad de propietarios lleve a cabo de la forma más diligente posible las labores de mantenimiento y conservación del mismo. Cualquier fisura en este aspecto será utilizado por la promotora (y/o el resto de agentes) en caso de litigio por defectos o vicios de construcción para intentar eludir responsabilidades.
8.- Otras causas:
- Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
- Los ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
- Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.
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