Vicios de construcción en tu vivienda nueva: cómo interrumpir la prescripción y obligar al promotor a responder
Cuando como comprador descubres un defecto en tu vivienda nueva —una grieta, una humedad, un fallo eléctrico, un desnivel o incluso un problema estructural— lo primero que piensas es: “¿Y ahora qué hago?” La segunda pregunta llega rápido: “¿Estoy a tiempo de reclamar?”
A continuación te lo explicamos y todo ello en base a que durante este año que va a terminar el Tribunal Supremo ha seguido reforzando la protección del comprador, clarificando cuándo y cómo se interrumpe la prescripción para reclamar por defectos de construcción.
Vamos a intentar en este artículo, con lenguaje claro y un enfoque 100% práctico, darte algunos consejos para que sepas cómo desenvolverte con seguridad si piensas que puedes tener problema con la reparación de los defectos constructivos.
1. Los plazos para reclamar vicios de construcción: lo que realmente importa
En nuestro blog ya hemos aludido en numerosas ocasiones a los plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Como ya sabes son tres plazos según el tipo de defecto:
.- 1 año para vicios o defectos de terminación o acabado: azulejos mal colocados, fisuras leves, carpintería defectuosa.
.- 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad: humedades, instalaciones, aislamiento térmico/acústico.
.- 10 años para defectos estructurales: cimentación, pilares, forjados, etc.
Pero ¡OJO! estos plazos son de garantía, no de prescripción. El plazo para demandar es de 2 años desde que descubres el defecto, salvo matices. Aquí debes “interrumpir la prescripción”.
2. ¿Qué significa “interrumpir la prescripción”?
Dicho de forma coloquial, “interrumpir la prescripción” es pausar el reloj que te impide reclamar y que el plazo vuelva a contar por completo.
El Tribunal Supremo ha reiterado que un requerimiento extrajudicial bien formulado (normalmente, un burofax o un correo electrónico certificado) interrumpe la prescripción y te devuelve un nuevo plazo completo para exigir responsabilidad.
Pero atención: el burofax debe estar correctamente redactado y para ello:
- Identifica correctamente el defecto. Documéntalo con fotos y vídeos si es necesario.
- Reclama la reparación o la indemnización si han sido numerosos los requerimientos previos en los que has sido ignorado.
- Deja constancia de la fecha.
- Debe ir dirigido a la persona o empresa y domicilio correctos.
- Y, si hay varios responsables claros, hay que notificar a todos para que esa interrupción de la prescripción les afecte a todos ellos. Solo podría ser condenado un agente interviniente (arquitecto, arquitecto técnico o constructor) si por cualquier medio que sea imposible ignorarlo, ha conocido de tu reclamación previa al promotor pero para que no haya duda, interrumpe inicialmente la prescripción frente a todos.
3. Pasos prácticos para reclamar (sin cometer errores que puedan hacer fracasar tu caso)
1.- Documenta el defecto correctamente.
Fotos, vídeos, fechas de aparición, desperfectos asociados, facturas de reparación si has tenido que hacerlo de forma urgente.
2) Encarga un informe técnico si el defecto es relevante.
Un arquitecto es la pieza clave para ganar. Muchos promotores solo se toman en serio la reclamación cuando saben que existe un informe pericial ya que suele ser el antecedente a la reclamación judicial si no atienden rápidamente la reparación.
3) Envía un burofax interruptivo.
Este es el movimiento estratégico esencial. Debes invocar la responsabilidad establecida en la LOE, describir el defecto, requerir la reparación o la indemnización si te han ignorado en varias ocasiones con antelación y fijar un plazo razonable de respuesta.
4) Negocia si hay voluntad real.
Si no ves seriedad en el promotor el mejor consejo es que no pierdas tiempo porque las patologías pueden ir agravándose poco a poco.
5) Y, si no hay acuerdo, acude a los Tribunales.
Reiteramos lo anterior; en estos casos, el tiempo es oro.
6. Los tres errores que hacen perder más reclamaciones
Estos son los tres errores más comunes que hemos detectado en clientes que acuden al despacho cuando han intentado solventar ellos mismos el asunto:
1) Esperar a que el promotor “venga a ver el defecto”. Aquí no existe interrupción del plazo y ojo de nuevo con el asunto de la seriedad porque el plazo corre a favor del promotor y posibles causantes.
2) Mandar correos o WhatsApps. No interrumpen la prescripción salvo excepciones. Cualquier requerimiento tienes que hacerlo por burofax o correo electrónico certificado.
3) No incluir a todos los agentes implicados. Para que los efectos de la interrupción de la prescripción afecten a todos los agentes causantes tienes que enviar el requerimiento a todos ellos.
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