Obra parada o mal ejecutada: ¿qué puede hacer un autopromotor para proteger su inversión?
Cuando una obra se detiene sin explicación o aparecen fallos de ejecución, el autopromotor entra en "modo alarma". Y con razón. Cada día parado cuesta dinero. Cada defecto no corregido puede multiplicar los sobrecostes. Pero hay algo que muchos desconocen: un buen contrato y la propia ley te dan herramientas muy potentes para frenar el daño y exigir responsabilidades al constructor.
Aquí tienes una guía clara para actuar rápido y proteger tu inversión.
1. Documenta el problema desde el minuto uno
La diferencia entre ganar o perder una reclamación suele estar en la prueba. Por eso, lo primero es dejar constancia del incumplimiento:
- Fotos y vídeos fechados. Hay tecnología suficiente hoy en día para acreditar la fecha.
- Informes del arquitecto o dirección facultativa.
- Certificaciones de obra sin firmar por falta de avance.
- Comunicaciones por email o WhatsApp donde se reclame actividad o la corrección de los defectos.
- Si el constructor no te atiende rápidamente tendrás que encargar un dictamen pericial para dejar constancia de todos los defectos para ser utilizado en un hipotético procedimiento judicial. En ese informe se recogerán todos los datos basados en los documentos anteriores, las observaciones del propio perito, las soluciones reparadoras a los defectos y la cuantía económica de la subsanación.
Mientras más claro quede el incumplimiento, menos margen tiene el constructor para excusas.
2. Revisa el contrato: ahí está tu poder
Todo arranca en un documento trascendetal: el contrato de obra suscrito con la empresa constructora.
En este contrato podrás ampararte para verificar:
- Si el constructor ha incumplido los plazos de ejecución.
- Si el retraso lleva aparejado la imposición de penalizaciones. Normalmente se pacta una cuantía económica como sanción por cada día natural de retraso.
- La posible merma respecto a las calidades pactadas.
- Las causas de resolución cuando el incumplimiento es muy grave.
3. Notifica por escrito el incumplimiento y exige solución
Un aviso informal no sirve si existe un incumplimiento reiterado. Toca hacerlo bien:
Las opciones que se imponen son el envío de un burofax o de un correo electrónico certificado.
En esa notificación se debe:
- Identificar el incumplimiento.
- Conceder un plazo razonable para solucionar los problemas detectados. Si se envía una "oferta vinculante confidencial" según la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, el plazo legal es de un mes para encontrar una solución extrajudicial antes de acudir a los Tribunales.
- Advertir de penalizaciones o de la resolución del contrato.
La notificación formal es imprescindible para acudir a los Tribunales.
4. Penalizaciones más daños y perjuicios: la herramienta que detiene retrasos y desidia
Una buena negociación del contrato establecerá una penalización acorde a los posibles incumplimientos y la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
En cuanto a la penalización, como se dijo antes, se establece una cuantía económica por cada día natural de retraso y lo habitual es que el importe se calcule dependiendo del precio del contrato de obra.
Si el incumplimiento genera costes reales, puedes reclamar una indemnización completa. La ley distingue dos tipos:
Daños emergentes: lo que has pagado de más
No existen unos daños tasados. Los más habituales son rehacer los trabajos mal ejecutados, la necesidad de tener que contratar a otro constructor para finalizar la obra generándose un sobrecoste, el encargo de un informe pericial, etc.
Lucro cesante: lo que has dejado de ganar
Tampoco hay una relación limitada siendo lo habitural reclamar por los ingresos dejados de percibir si la vivienda iba a ser destinada al alquiler
5. ¿La obra no avanza? También puedes resolver el contrato
Si el constructor abandona incumple gravemente el contrato no quedará más remedio que resolver el contrato por incumplimiento y contratar a otro profesional para terminar la obra. Si existen sobrecostes, como ya hemos visto, podrás exigírselos al primer constructor. El examen del momento ideal para resolver ha de ser el adecuado desde el punto de vista jurídico para demostrar que ha existido un incumplimiento grave y esencial como exigen los Tribunales.
6. Acciones legales: cuándo dar el paso
Para actuar legalmente hay que tomar en cuenta las variables del caso concreto. La gravedad del incumplimiento, los tiempos que tengamos de margen para entrar a vivir en la casa, el dinero abonado por encima del porcentaje de obra ejecutado, la ignorancia del constructor a nuestros continuos requerimientos, etc... También requiere de una valoración jurídica para presentar la demanda en el momento preciso.
¿Tienes la obra parada o mal ejecutada? No esperes a que el problema crezca
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