Defectos de construcción. Tips para que prospere tu reclamación

Comprar una vivienda sobre plano tiene muchas ventajas como es sabido. Ahora bien, al tratarse de un proceso complejo los adquirentes no están exentos de sufrir defectos de construcción poco después de la entrega. Si eres comprador (persona física o inversor) y te encuentras en esta situación, esto es lo esencial para entender tus derechos, con qué plazos cuentas y cómo preparar una reclamación eficaz.

¿Quién responde de los defectos detectados?

En una compra sobre plano el comprador que sufre de defectos puede reclamar conjuntamente en base a:

1.- Responsabilidad de la Ley de Ordenación de la Edificación. Esta norma se dedica a exigir la reparación de los daños materiales que sufra el inmueble como consecuencia de vicios o defectos de construcción y alcanza a todos los “agentes de la edificación” (promotor, constructor, arquitectos, etc.).

Establece tres niveles de garantía:

** .- 10 años:** daños estructurales que afecten a elementos como cimentación, soportes, forjados… y comprometan gravemente la estabilidad de la edificación. La ley obliga al promotor a contratar un seguro decenal para dar cobertura a estas patologías.

** .- 3 años:** defectos que afecten a la habitabilidad de la finca (humedades, aislamientos térmico/acústico insuficientes, estanqueidad, salubridad, etc…).

** .- 1 año:** defectos de terminación o acabado (pequeños arañazos, , carpinterías que no ajustan, pintura…).

2.- Responsabilidad contractual del promotor-vendedor. Esta exigencia de responsabilidad proviene directamente del incumplimiento del contrato de compraventa y tiene su amparo en el Código Civil. El comprador únicamente ha contratado directamente con el promotor y éste, en base al contrato de compraventa, está obligado a entregar un producto perfecto.

Los defectos más habituales en las viviendas nuevas

La experiencia y las resoluciones de los Tribunales nos revela que las patologías más habituales son las siguientes:

.- Humedades y filtraciones en sótanos, fachadas o cubiertas, por fallos de impermeabilización.

.- Deficiencias de aislamiento térmico o acústico respecto al proyecto o al Código Técnico de la Edificación (CTE). Este defecto y el anterior son encuadrables en la categoría de vicos o defectos de habitabilidad.

.-Desprendimientos de aplacados de fachada (según la gravedad, puede ser un defecto de habitabilidad o incluso estructural si comprometen gravemente la seguridad de la edificación).

.-Acabados y remates: pequeños problemas en carpinterías, suelos levantados, golpes, falta de sellados, etc.

.-Vicios estructurales (fisuras con pérdida de capacidad portante, flechas excesivas, cimentación insuficiente, etc.).

Plazos de reclamación a tener en cuenta:

Dos ideas clave que marcan la diferencia:

1.-Los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación son plazos de garantía: el daño debe aparecer dentro de ese periodo, contado desde la recepción de la obra (no desde tu escritura). Luego tendrás 2 años para ejercitar la acción o interrumpirla. Ahora bien, no podrás reclamar por un defecto en base a esta normativa después de transcurrido el plazo de garantía que le corresponda. Habrá caducado.

2.- Por su parte, en base al incumplimiento del contrato de compraventa, el comprador contará con cinco años desde la firma de la escritura de compraventa. Los cinco años no son un plazo de caducidad sino de prescripción. Por tanto, si el comprador reclama al promotor por esta vía se interrumpe la prescripción y el plazo de cinco años comenzará a computar de nuevo.

Prueba y estrategia: cómo preparar una reclamación ganadora

En caso de que aparezcan vicios o defectos de construcción en tu vivienda nueva, ten presente estos consejos que ya te hemos transmitido en algunas ocasiones anteriores:

.- Documenta todo desde el primer momento. Guarda no solo el contrato de compraventa sino la publicidad que el promotor te haya entregado. Después todo importa: correos electrónicos de reclamación, requerimientos de postventa, burofax, correos electrónicos certificados, etc. Si hay comunidad de propietarios ya constituida, centraliza las incidencias a través del administrador.

.- Encarga un informe pericial si la promotora se desentiende. Para poder acudir a los Tribunales necesitarás un informe técnico donde quede patente la causa de la patología, el causante o causantes de la misma, la solución reparadora y la cuantificación económica.

.- Remite un requerimiento fehaciente (burofax o correo electrónico certificado) a todos los agentes potencialmente responsables con la intención de solventar la controversia extrajudicialmente.

.- Demanda judicial. Si no queda más remedio habrá que acudir a los Tribunales compatibilizando la acción en base a la Ley de Ordenación de la Edificación y la de incumplimiento del contrato de compraventa en base al Código Civil.

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