No entregues dinero al promotor si carece de aval o seguro de caución. Puedes perder todo tu dinero

Uno de los mayores disgustos que una persona puede sufrir en su esfera patrimonial es haber entregado una importante suma de dinero a un promotor para la construcción de su nuevo hogar y que su sueño se vea truncado bien porque la construcción no se inicia o bien porque el promotor no puede terminar las obras y el edificio se queda sin finalizar. No son muchos los casos pero periódicamente acuden a nuestro despacho clientes en esta situación.

Esta situación, desde el punto de vista económico —no de los daños morales que son evidentes— se podría sobrellevar si el promotor ha cumplido con la obligación legal de entregar a los compradores un aval o un seguro de caución garantizando las cantidades de dinero que le entregan a cuenta, incluido los impuestos y los intereses legales hasta la fecha de entrega prevista en el contrato.

Por tanto, no se trata de una mala práctica del promotor sino de un incumplimiento de la Ley de Ordenación de la Edificación que pone en un serio riesgo el dinero percibido como anticipo por parte de los compradores.

1.- ¿Qué exige la ley sobre el aval o el seguro de caución que debe entregar el promotor?

a.-) Base normativa esencial

La Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación establece que los promotores que reciban cantidades anticipadas deben garantizar su devolución —con impuestos e intereses legales— mediante uno de estos mecanismos: seguro de caución o aval bancario.

Esa obligación nace cuando el promotor obtiene la licencia de edificación. Antes de esa licencia, los pagos anticipados pueden no estar obligatoriamente garantizados. Por tanto, ¡ojo! Entrega dinero al promotor cuando sepas a ciencia cierta que ha obtenido la licencia de obras. Las entidades financieras o aseguradoras solo expedirán las citadas garantías a partir de ese momento.

Es más, la ley también obliga al promotor a depositar los anticipos de los compradores en una cuenta bancaria especial, separada de sus otros fondos, y que solo podrá usar para los gastos propios de la construcción.

b.-) ¿Qué debe cubrir esa garantía?

Como ya hemos dicho, la garantía debe abarcar todas las cantidades entregadas a cuenta, más los impuestos aplicables y el interés legal del dinero hasta la fecha estimada de entrega de la vivienda.

En caso de que la construcción no se inicie o no concluya en el plazo pactado en el contrato de compraventa, el comprador puede reclamar esa devolución.

El seguro de caución o el aval deben ser “individuales” para cada uno de los compradores si bien es cierto que en caso de que la promoción fracase y únicamente exista una póliza colectiva sin especificar beneficiarios los Tribunales consideran que es igualmente válido a efectos de que los compradores recuperen su dinero en los términos antes expuestos.

Si el promotor no pagase la prima del seguro, la aseguradora no puede usar ese impago como excusa para negarse a cumplir con la garantía frente al comprador.

c.-) ¿Cuándo puede el promotor cancelar la garantía?

La garantía puede cancelarse cuando se expida la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad o documento equivalente, y cuando se acredite la entrega de la vivienda al comprador (o, en su defecto, éste decide no recibirla).

Si han pasado dos años desde el incumplimiento del promotor sin que el adquirente haya requerido la rescisión del contrato y la devolución de cantidades, el aval puede caducar. Esto hay que tenerlo presente a la hora de formular la reclamación que proceda.

d) Sanciones al promotor por no entregar la garantía al comprador

Si el promotor no cumple con la obligación de entregar la garantía se considera una infracción en materia de consumo y puede conllevar sanciones económicas para el mismo.

La Ley de Ordenación de la Edificación prevé una sanción de hasta el 25 % de las cantidades cuya devolución debería garantizarse o la que corresponda según la normativa de aplicación en cada Comunidad Autónoma.

2.- Pero, ¿a qué riesgos reales me enfrento si el promotor no me entrega el aval o el seguro de caución?

Los peligros son evidentes dado el elevado precio de la vivienda y la necesidad en la mayoría de los casos de entregar por anticipado una buena cantidad de dinero procedente de los ahorros. :

.- Si la construcción no se inicia o queda paralizada podrías tener dificultades para recuperar el dinero que has adelantado, por ejemplo, si el promotor se declara en concurso de acreedores y carece patrimonio suficiente para devolver las cantidades percibidas de los compradores.

.- A lo anterior debes añadir la pérdida de tiempo y dinero que acarrean estas reclamaciones dado el colapso que existe actualmente en los Tribunales de Justicia ante la alarmante falta de medios.

.- Si no actúas dentro de los plazos legales (por ejemplo, antes de que el aval caduque), podrías perder tu derecho a reclamar como hemos expuesto anteriormente.

.- Incluso si el promotor continúa la construcción, la falta de garantía puede reflejar una mala gestión o riesgos financieros ocultos que previsiblemente pueden traducirse en retrasos o en otros tipos de incumplimientos contractuales.

3.- Precauciones a adoptar

Nunca entregues dinero por anticipado si el promotor no ha obtenido la licencia de obras por mucho que te hayas encaprichado del proyecto. Ganarás dinero y evitarás disgustos.

Junto a lo anterior, investiga la solvencia del promotor con carácter previo a la firma del contrato de compraventa. Hoy en día existen diferentes fuentes para ello y puedes hacerte una idea más o menos cabal de con quien “te juegas los cuartos”.

Exige que te entreguen la garantía al momento de firmar el contrato de compraventa y no aceptes el hecho de que el promotor te traslade que existe una póliza colectiva. La ley exige que te entreguen una garantía individualizada. El banco que financia la promoción inmobiliaria puede ser responsable si no ha exigido al promotor la garantía pero seguramente te obligará a pleitear para recuperar el dinero.

En caso de que la mala fortuna haga de las suyas y la construcción no se inicie o no se finalice tendrás que reclamar a la entidad avalista o a la aseguradora en base a la garantía que te entregó el promotor. La ley prevé que inicialmente has de requerir al promotor la devolución del dinero pero si en el plazo de treinta días no lo ha hecho tendrás que acudir a ejecutar el aval o el seguro de caución.

En Estudio Legal TU ABOGADO INMOBILIARIO hemos ayudado a muchas familias a recuperar su dinero. En caso de que te encuentres en esta situación no dudes en ponerte en contacto con nosotros.