La publicidad de una promoción de viviendas vincula al promotor inmobiliario y debe respetarse.

Cuando una persona se interesa por una vivienda de nueva construcción, lo primero que recibe no es el contrato, sino la publicidad: folletos, anuncios en prensa o en internet, renders en 3D, vídeos promocionales o carteles en la misma obra. Allí se describen calidades, superficies, distribución, zonas comunes, servicios y hasta la orientación de la vivienda.

Sin embargo, no todos los compradores saben que esa publicidad no es “simple marketing”, sino que tiene un valor jurídico y obliga al promotor inmobiliario. Es decir, lo que se anuncia debe cumplirse.

¿Qué dice la ley sobre la publicidad inmobiliaria?

La normativa es clara. El artículo 3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007) establece que la publicidad, las ofertas y las promociones forman parte del contrato, y deben cumplirse en los términos en los que se ofrecieron.

En el ámbito inmobiliario, además, la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) y la jurisprudencia de nuestros tribunales refuerzan esta idea: las calidades, características y servicios que aparecen en la publicidad de una promoción vinculan al promotor de la misma manera que lo hacen las cláusulas contractuales.

En otras palabras: la memoria de calidades que se entrega al cliente no es el único documento que cuenta. Si en un folleto, en un anuncio o en la página web de la promotora se publicitan determinadas prestaciones, estas deben respetarse.

¿Qué aspectos suelen generar conflictos?

Las diferencias entre lo que se anuncia y lo que finalmente se entrega pueden ser muy variadas. Los conflictos más habituales son:

• Calidades de los materiales: se prometen suelos de madera y se entregan de tarima sintética, o electrodomésticos de una marca concreta que luego se sustituyen por otros de gama inferior.
• Superficies y distribución: se publicitan metros cuadrados construidos o útiles superiores a los reales.
• Zonas comunes: piscina, gimnasio, jardines o sala comunitaria que aparecen en la publicidad, pero no se materializan en la obra final.
• Ubicación o entorno: vistas despejadas, proximidad a servicios o accesos que resultan ser diferentes de lo anunciado.
• Eficiencia energética: se ofrece una determinada calificación que no se corresponde con la realidad de la vivienda terminada.

En todos estos casos, el comprador está en su derecho de exigir que se cumpla lo prometido o, en su defecto, reclamar una indemnización proporcional.

¿Qué puede reclamar el comprador si no se respeta la publicidad?

El comprador de una vivienda que descubre discrepancias entre la publicidad y la realidad puede:

1. Exigir el cumplimiento exacto de lo prometido, es decir, que se instalen los materiales, se entreguen los equipamientos o se habiliten las zonas comunes tal como figuraban en la publicidad.
2. Solicitar una rebaja en el precio o una indemnización por el incumplimiento, cuando no sea posible subsanar la diferencia.
3. Resolver el contrato de compraventa, en casos graves en los que la vivienda entregada difiere sustancialmente de lo prometido.

Los tribunales españoles han reconocido en numerosas ocasiones estos derechos, considerando que la publicidad es parte integrante de la oferta contractual.

La importancia de conservar la publicidad

Un error común de muchos compradores es no guardar los folletos, renders, anuncios o fichas técnicas que se les entregaron al inicio. Sin embargo, esos documentos son pruebas fundamentales en caso de reclamación.

Hoy en día, con la proliferación de publicidad digital, también es recomendable hacer capturas de pantalla de páginas web, anuncios en redes sociales o vídeos promocionales, ya que las promotoras a menudo eliminan o modifican estos contenidos con el tiempo.

Un abogado especializado en Derecho Inmobiliario puede utilizar esa publicidad como prueba para fundamentar la reclamación ante el promotor o, llegado el caso, en sede judicial.

¿Por qué es tan importante el respeto del promotor a su publicidad?

La razón de que la publicidad vincule al promotor es sencilla: equilibrar la relación entre comprador y vendedor.

El comprador de una vivienda sobre plano o en construcción firma un contrato en el que aún no puede ver ni comprobar la realidad de lo que adquiere. Su decisión se basa en lo que se le muestra en la publicidad. Por ello, el legislador protege al consumidor frente a la posibilidad de que el promotor utilice el marketing de forma engañosa.

De este modo, la publicidad deja de ser un reclamo sin consecuencias para convertirse en un compromiso contractual.

El papel del abogado inmobiliario

Aunque la ley protege al consumidor, en la práctica los promotores no siempre cumplen lo anunciado. Aquí es donde un abogado especializado en Derecho Inmobiliario se convierte en un aliado fundamental.

Su labor consiste en:

• Revisar la publicidad y compararla con el contrato y la memoria de calidades.
• Detectar posibles incumplimientos o diferencias relevantes.
• Asesorar sobre las opciones legales disponibles (exigir cumplimiento, pedir rebaja o resolver el contrato).
• Representar al comprador en reclamaciones extrajudiciales o judiciales.

Gracias a este acompañamiento, el comprador puede defender sus derechos con garantías y asegurar que lo que se le prometió se convierta en realidad.

Conclusión

La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona, y la publicidad juega un papel decisivo en esa elección. Lo que el promotor anuncia no es un simple reclamo comercial: es un compromiso legal que debe respetarse.

Conservar la publicidad, conocer los derechos del comprador y contar con el respaldo de un abogado especializado son las claves para evitar sorpresas desagradables y asegurarse de que la vivienda entregada responde fielmente a lo prometido.

Porque en materia inmobiliaria, la mejor protección es saber que lo que se firma y lo que se anuncia tienen la misma fuerza: obligar al promotor a cumplir con su palabra.