Compraventa de vivienda entre particulares. ¿Es válida la renuncia a reclamar los vicios ocultos?

Cuando compras una vivienda de segunda mano es frecuente que el contrato incluya una cláusula de renuncia a los vicios ocultos. Muchos compradores la firman sin entender realmente qué implica y sin embargo más tarde pueden encontrarse con problemas en su nuevo hogar y el desentendimiento total por parte de los vendedores. Pero la pregunta que habitualmente nos hacen los compradores es: ¿es legal la renuncia a reclamar los vicios ocultos? ¿Puede el vendedor quedar completamente libre de responsabilidad?

¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?

Los vicios ocultos son defectos que ya existían antes de la compraventa, pero no eran visibles ni detectables por el comprador con una revisión normal.

Según el artículo 1484 del Código Civil, el vendedor debe responder de esos defectos cuando:

• Hacen que la vivienda no sirva para el uso al que se destina, o
• Disminuyen tanto su utilidad que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos.

Ejemplos habituales

• Filtraciones o humedades bajo el suelo o en muros estructurales.
• Grietas ocultas en la estructura.
• Instalaciones eléctricas o de fontanería en mal estado.
• Plagas de termitas o carcoma.
• Fugas de agua o goteras tapadas temporalmente.

¿Es válida la renuncia a reclamar los vicios ocultos?

El Código Civil admite la renuncia de los compradores a reclamar a la parte vendedora por los vicios ocultos de la vivienda. Esta renuncia deberá hacerse constar en la escritura pública de compraventa

Pero ojo: que sea legal no significa que siempre sea válida o eficaz. Así lo dispone el propio Tribunal Supremo siendo válida dicha renuncia si:

• El vendedor es un particular de buena fe.
• Desconocía la existencia de los defectos.
• La cláusula fue negociada libremente por ambas partes.

Y, por el contrario, no será válida la renuncia a reclamar por los vicios ocultos si:

• El vendedor sabía del defecto y lo ocultó intencionadamente.
• La renuncia se incluyó sin que el comprador fuera informado adecuadamente.
• Supone un abuso de derecho o es contraria a la buena fe contractual.

LO MÁS IMPORTANTE: Plazo para reclamar por vicios ocultos

El plazo legal es de seis meses desde la entrega de la vivienda. Pero, ¡OJO! es un plazo de caducidad, es decir, una vez que transcurren los seis meses no podrás reclamar por este motivo. No es un plazo de prescripción que se puede interrumpir.

Protocolo a seguir si descubres defectos ocultos

Tan pronto como verifiques los problemas haz lo siguiente:

1. Reúne pruebas: fotografías, informes técnicos, facturas, etc. Documenta todo cuanto puedas.
2. Notifica al vendedor por escrito de forma fehaciente: burofax o correo electrónico certificado.
3. Consulta con un abogado especializado en Derecho Inmobiliario por las formalidades que hay que emplear desde la reforma legal que entró en vigor el 1 de abril de 2025 y que podrían hacer fracasar tu reclamación.
4. Si no hay acuerdo o la parte vendedora se desentiende totalmente no quedará más remedio que acudir a los Tribunales.

En Estudio Legal Tu Abogado Inmobiliario ayudamos a compradores afectados por vicios ocultos a plantear correctamente su reclamación. ¡Consúltanos sin compromiso!