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Una práctica bastante habitual de los promotores inmobiliarios consiste en alegar causas de fuerza mayor para intentar eludir total o parcialmente su responsabilidad frente al comprador cuando la vivienda no se entrega en el plazo pactado. Sin embargo, los Tribunales lo tienen bastante claro: esa vía está muy limitada, y salvo casos verdaderamente extraordinarios, el promotor difícilmente logra eximirse de indemnizar a los compradores.

Cuando nos embarcamos en la emocionante aventura de adquirir una propiedad, tanto nueva como de segunda mano, es crucial estar bien informados sobre los posibles obstáculos a los nos podríamos enfrentar. Como expertos en el sector inmobiliario, hemos sido testigos de numerosos conflictos entre compradores y promotores y creemos firmemente que la prevención es la mejor estrategia para evitar dolores de cabeza futuros.

El proceso de construcción de un edificio de viviendas es largo y complejo y durante el mismo pueden sobrevenir eventualidades que obliguen al promotor a entregar conretrasolos inmuebles a los compradores.

En ocasiones anteriores hemos puesto de relieve que la obligación principal que recae en el promotor-vendedor en el contrato de compraventa es la «entrega» de la vivienda. Ahora bien, para que se entienda que la entidad promotora ha cumplido íntegramente con su contraprestación, se requiere que la entrega del inmueble se haya producido desde el punto de vista «físico», como realidad tangible, pero también desde el punto de vista «jurídico», esto es, que se hayan obtenido las preceptivas licencias administrativas que posibilitan utilizar la vivienda conforme al uso convenido. En este sentido, la licencia de primera ocupación habilitará al comprador para poder contratar los diferentes suministros (luz, gas, agua, etc…) con que debe contar toda vivienda. Esta licencia expedida por el Ayuntamiento en el que radique el inmueble en cuestión ratifica que, tras las previas comprobaciones por los técnicos municipales, la vivienda se ha ejecutado conforme al proyecto técnico que se presentó para su aprobación, acreditando, por consiguiente que la construcción reúne las condiciones urbanísticas en virtud de las cuales se otorgó la licencia de obras.

Se trata de uno de los momentos de mayor tensión que pueden darse entre el promotor y los compradores. Cuando el promotor inmobiliario prevé que no va a poder cumplir con el plazo fijado en los contratos de compraventa para entregar las viviendas propondrá a los compradoresla firma de una adendaen la que se fijará unanueva fecha de entrega.

Nos hacemos eco en esta ocasión de un asunto muy sensible y del que nos llegan multitud de consultas de nuestros clientes sobre cómo proceder en la práctica, tema del que ya habíamos hablado conanterioridad. Pues bien, la Ley de Ordenación de la Edificación dispone que cuando la construcciónno se inicieo cuandono se haya entregadoen la fecha pactada,  el comprador podrá optar porresolverel contrato de compraventa o por conceder una prórroga al promotor mediante la suscripción de un anexo al contrato en el que se hará constar el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y de entrega de la vivienda.

Ya hemos tratado en ocasiones anteriores en este blog las opciones con las que cuenta el comprador de vivienda sobre plano o en fase de construcción cuando el promotor se retrasa en la entrega respecto a la fecha contractualmente pactada. Cuando sucede esta circunstancia hay que examinar detenidamente el contrato y el desarrollo de la relación contractual para poder aconsejar al comprador qué decisión tomar. También habrá que tener presente cuál es la intención de los compradores con respecto a la vivienda de que se trate para determinar la estrategia a seguir.