Los jueces lo dejan claro: el promotor no puede escudarse en la fuerza mayor para retrasar la entrega de la vivienda

Una práctica bastante habitual de los promotores inmobiliarios consiste en alegar causas de fuerza mayor para intentar eludir total o parcialmente su responsabilidad frente al comprador cuando la vivienda no se entrega en el plazo pactado. Sin embargo, los Tribunales lo tienen bastante claro: esa vía está muy limitada, y salvo casos verdaderamente extraordinarios, el promotor difícilmente logra eximirse de indemnizar a los compradores.

¿Qué es la fuerza mayor?

Para saber qué es la fuerza mayor desde el punto de vista jurídico hay que acudir al artículo 1105 del Código Civil, el cual, dispone que: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la Ley y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

No obstante, los Tribunales interpretan este artículo con mucha restrictividad cuando se trata de promociones inmobiliarias. En el ámbito de la construcción y en contratos con consumidores, los promotores salvo supuestos verdaderamente dramáticos que escapen completamente al control del promotor.

Además, el promotor, por su condición de profesional de la construcción, está obligado a anticipar los riesgos inherentes a su actividad y a fijar plazos con márgenes realistas, de modo que muchas de las alegaciones de fuerza mayor que plantea resultan rechazas judicialmente por considerarse previsibles dentro del negocio.

Límites jurisprudenciales a la alegación de fuerza mayor en el retraso de entrega

Algunas de las principales restricciones que la jurisprudencia impone al promotor son:

.- Riesgo propio del negocio: Los Tribunales habitualmente estiman que muchas de las contingencias que los promotores alegan (problemas urbanísticos, demoras administrativas, aparición de obstáculos en el subsuelo, problemas con trámites, cambios de empresa constructora, incluso el concurso de acreedores de la misma) deben ser asumidos dentro del negocio de promoción, no trasladados al comprador.

.- Obligación de prever: En varios pronunciamientos se subraya que el promotor debió contemplar esos riesgos al fijar el plazo contractual, y que no puede alegar que “no los conocía” si eran contingencias típicas de una promoción inmobiliaria. Los Tribunales determinan que el promotor no puede trasladar su riesgo empresarial a los compradores-consumidores.

**.- Alegaciones genéricas, sin prueba suficiente: **Muchas alegaciones de fuerza mayor son rechazadas por ser meramente genéricas (“demoras administrativas”, “problemas técnicos”, “cambios en la normativa urbanística”) sin aportación de prueba concreta de que esas causas eran imprevisibles o irresistibles.

**.- Culpabilidad indirecta o culpa in eligendo: **Si el promotor delega parte de la obra a un tercero (constructora) que incumple, no puede trasladar automáticamente la responsabilidad; se exige que hubiera adoptado las medidas de control e idoneidad (selección diligente, vigilancia, respaldo). Es frecuente que los tribunales imputen responsabilidad por culpa en la elección o supervisión del contratista (culpa in eligendo).

.- Previsibilidad de fenómenos climáticos o meteorológicos: Quejas referidas a lluvias o condiciones meteorológicas solo se aceptan como fuerza mayor si la incidencia fue extraordinaria (lluvias torrenciales severas) y no eran previsibles en aquella zona o época. Las lluvias ordinarias o habituales no se consideran causa exoneratoria pues es evidente que a lo largo de un proceso de construcción de unos dos años de media habrá lluvias en varias fases del año.

**.- Problemas urbanísticos y administrativos: **No suelen considerarse fuerza mayor cuando surgen demoras en licencias, cambios urbanísticos o trámites, salvo que sean imprevistos, totalmente extraordinarios y fuera del control del promotor. Los tribunales han sido reacios a aceptar esta alegación, imponiendo al promotor la obligación de prever ese riesgo.

.- Insuficiencia del alegato sin cumplimiento de la carga de la prueba: Quien alega fuerza mayor debe aportar prueba plena de su existencia y su relación causal con el retraso; la mera invocación no basta.

En consecuencia, la fuerza mayor tiene un carácter residual muy estrecho en este tipo de contratos, y es la excepción antes que la regla.

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