En el mundo inmobiliario, los defectos de construcción son una realidad constante y generan una serie de responsabilidades. Sin embargo, para poder reclamarlos de forma adecuada se hace necesario conocer la vía idónea y qué pasos se deben seguir.

En este sentido, hay que tener en cuenta que toda reclamación, siempre debe realizarse con la debida asesoría y representación de un abogado experto en materia inmobiliaria. La articulación de la correcta estrategia jurídica dependerá de la posición que se ocupe respecto a los defectos constructivos: comprador o adquirente del inmueble, promotor de la edificación, constructor o dirección facultativa de las obras.

¿Qué es un defecto de construcción? Plazos para efectuar las reclamaciones por vicios o defectos de construcción

Lo primero es delimitar el concepto de «defecto de construcción» pues, en definitiva, viene a ser un vicio o defecto que provoca un daño material que puede comprometer la obra en su conjunto, alguna de sus partes o la seguridad de sus habitantes.

En este sentido, se contemplan diferentes tipos de defectos de construcción, de conformidad con la Ley de Ordenación de la Edificación:

Defectos de terminación o acabado

Afectan principalmente a la estética de la construcción y derivan de la propia ejecución material de la obra. Suelen ser puestos de manifiesto por los compradores en las visitas previas a las viviendas nuevas si bien, en ocasiones, el promotor no le concede esa posibilidad abocando al comprador al tener que reclamar con posterioridad a la escritura de compraventa.

Plazo de garantía

El afectado tiene un año para iniciar la reclamación, contada desde la firma del acta de recepción entre el constructor y el promotor de la obra. En todo caso, no dude en contactarnos para evaluar convenientemente su caso y sugerirle la estrategia adecuada.

Defectos de habitabilidad

En estos casos, la problemática o daño es mucho mayor que la simple estética. En tal caso, suponen verdaderos problemas o riesgos para la habitabilidad del inmueble. Al respecto, se entiende que existen estos defectos cuando la obra o sus instalaciones no cumple con los requisitos técnicos dispuestos en las normas especiales y que pueden estar referidas a:

– Normas sobre higiene, salud o medio ambiente.

– Disposiciones sobre materias de ruido, aislamiento térmico o impermeabilización.

– Funcionalidad de la construcción que impida su disfrute.

– Incumplimiento de normas contra incendios.

Este tipo de daños es uno de los más complejos, pues su reparación puede implicar costes muy altos.

Plazo de garantía

En estos casos, el plazo de garantía es de tres años a partir de la firma del acta de recepción.

Daños de estructura y cimentación

Estamos ante verdaderos daños estructurales que comprometen la estabilidad o la resistencia mecánica del edificio. En este caso, el daño está referido a los cimientos, muros e incluso vigas de contención, losas y otros elementos de la estructura.

Tipos de plazos

Vista la gravedad del daño, el plazo de garantía es de diez años contados desde la firma del acta de recepción.

Ahora bien, todos los plazos de garantía anteriormente señalados caducan, es decir, una vez transcurridos los mismos no se puede reclamar al causante de los daños. Por eso hay que tener presente el concepto de plazo de prescripción para efectuar la reclamación el cual es de dos años desde la producción del daño de que se trate y siempre que ese daño se haya producido dentro del período de garantía. Todas estas circunstancias y la valoración de si su concreto caso se encuentra dentro del plazo establecido legalmente para formular su reclamación debe ser examinado por un letrado especializado en Derecho Inmobiliario.

Vicios ocultos en una propiedad

Los llamados vicios ocultos, son defectos que le restan valor a la propiedad y que no estaban descritos cuando se firmaron las escrituras. Por consiguiente, los vicios no son daños profundos estructurales que evitan que la vivienda sea habitable, pero que si pueden afectar directamente al costo de la misma.

Algunos de estos vicios pueden ser: Presencia de animales como termitas o desperfectos asociados a problemas de tuberías como la humedad. Por el contrario, problemas como el cableado eléctrico o estructurales no abarcan este apartado, aunque, si el contrato mantiene todavía el seguro vigente, se puede buscar una solución con los agentes involucrados en la compraventa o la constructora del inmueble.

Plazo de garantía para reclamar vicios ocultos

La persona que se encuentre en este proceso, tiene un plazo de seis meses para reclamar los vicios ocultos desde el momento de la venta de la vivienda. En el caso de que haya adquirido el inmueble sobre plano (que no esté construida todavía) hasta que se concrete la entrega de la misma.

Incumplimiento del contrato por defectos de construcción

Si existen múltiples daños en la vivienda en el momento que sea entregada, el comprador tiene el derecho de exigir el cumplimiento del contrato, alegando que el constructor tiene la obligación tal como lo indica el documento compraventa, de entregar la vivienda en óptimas condiciones. También existe la posibilidad de que los materiales utilizados en la construcción, sean distintos a los señalados en la escritura, esto puede ser considerado como una violación grave de contrato, pues en un futuro pueden repercutir daños en la construcción que deterioren la calidad de vida del cliente.

En estos casos, la persona afectada, puede pedir la resolución del contrato para obtener la devolución del dinero que invirtió o la reparación del inmueble, alegando incumplimiento de las cláusulas del contrato. Dicho esto, existe un plazo vigente desde 2015, donde una persona puede reclamar el incumplimiento contractual en los primeros cinco (5) años desde que adquirió la vivienda.

¿Cuánto tiempo dura la responsabilidad del constructor?

Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) todos los plazos de garantía antes descritos, tienen que ser cumplidos por la constructora, quien debería poseer un sistema de seguros de carácter obligatorio, por si existen daños materiales a futuro y, por ende, resarcir dichos acontecimientos, que afecten la estructura interna o externa del edificio.

Esta responsabilidad está amparada también por artículos del Código Civil como el 1591, el cual indica que las personas que se encuentran en el proceso de edificación son los responsables de los daños que se ocasionen a través del tiempo, además, tienen que responsabilizarse por los defectos de construcción que se generen en los plazos correspondientes.

El marco legal para enfrentar los defectos constructivos, abarca leyes como la 38/1999 de la Ordenación de la Edificación, la Ley de Propiedad Horizontal, los códigos de edificación locales y leyes como la 12/1986 para los profesionales de la Arquitectura. Dependiendo del caso, se pueden incorporar otras leyes que abarquen el problema de construcción que se esté enfrentando.

¿Existe un seguro obligatorio en viviendas nuevas?

En la actualidad, solo es obligatorio que la promotora garantice un seguro para cubrir el daño estructural que pueda afectar al edificio durante los primeros diez años. Sin embargo, este seguro debe estar expresado en las escrituras de la obra del inmueble, por lo que se recomienda chequear minuciosamente los documentos compraventa y cualquier otro relacionado con la negociación, para cerciorarse de que incluyan las clausulas respectivas en caso de daños.

Los datos del seguro y toda la información relevante, debe encontrarse inserta en el libro de la vivienda, los que deben ser entregados a los clientes en el momento de la compra del inmueble. También, debe llevar la información sobre las obras que han sido realizadas y los agentes que intervinieron en la misma, este libro puede ser regulado, no obstante, el cliente se encuentra en el derecho de solicitarlo.

Hay que especificar que no todos los seguros cubren todos los posibles daños que se pueden presentar en una vivienda, es más, muchos de ellos solo abarcan daños específicos, con la posibilidad de ser reclamados en un plazo máximo de una década. Sin embargo, existen promotoras que contratan un seguro amplio, para que, en caso de daños, la compra esté protegida, ya queda de parte del cliente, solicitar toda la información correspondiente antes de realizar la compra.

Defensa y representación de agentes de la construcción

Las construcciones siempre implicarán un riesgo. La actividad de la construcción es compleja y contiene una relación interconectada de múltiples contratos entre los diferentes agentes de la edificación. Se requiere de la máxima diligencia en su ejecución, tanto en sus fases previas como en el empleo posterior de los mejores materiales y mano de obra. Ahora bien, si a pesar de lo anterior ocurre un daño, se hace necesario determinar el alcance del mismo y si este daño puede ser corregido.

En todo caso, los agentes de la construcción asumen una enorme responsabilidad en la ejecución de la obra, por lo que necesariamente deben contar con el debido asesoramiento ante cualquier tipo reclamación.

¿Cómo se realiza una reclamación?

Si a la fecha de recibir el inmueble, este tiene problemas de construcción, es el momento oportuno de realizar una reclamación. Para lograr que este proceso sea efectivo, se deben realizar principalmente dos pasos:

❶ Hacer una reclamación extrajudicial, donde se exponga el caso que está sucediendo. Este proceso cursa de forma rápida y es menos costosa que otras reclamaciones.

❷ Si hiciste la reclamación extrajudicial y no se obtuvo respuestas, es hora de avanzar a la vía judicial. Es así, como se exige la responsabilidad por parte de los agentes de la edificación. Este tipo de reclamación, por lo general es revisada por los organismos competentes, para determinar si la reclamación es válida o no.

Ambas reclamaciones deben ser llevadas por personas profesionales en materia inmobiliaria, ya sea de forma judicial o extrajudicial, no intentes realizar este tipo de procesos de forma individual, pues puede conllevar a que el caso no termine a tu favor. Un Profesional está capacitado para utilizar diferentes recursos legales que permitan evaluar de forma amplia tu caso.

¿Quién puede hacer una reclamación?

Todas las personas que han sido afectadas por algún desperfecto o daño en su vivienda al momento de recibirla, está en pleno derecho de hacer las reclamaciones a lugar. Se recomienda contar con una buena asesoría legal de manera de garantizar que el caso sea bien llevado ante las entidades correspondientes y obtener así, un reembolso o en su defecto la reparación de la vivienda

Si debes realizar un reclamo y requieres de los servicios de asesoría de profesionales para llevar a cabo este procedimiento con éxito, en TuAbogadoInmobiliario encontrarás los mejores especialistas en materia inmobiliaria, defensa y representación de las personas afectadas por los agentes de construcción. No dude en ponerse en contacto con nosotros, quienes con gusto le brindaremos un servicio confiable, profesional y garantizado.