Penalizaciones en obra: cómo defenderte del descuento que te hace el promotor en la liquidación final
Si eres constructor es muy probable que te hayas encontrado con esta situación. Una vez finalizada la obra llega el momento de la liquidación final y el promotor presenta un listado de penalizaciones por retrasos o supuestos incumplimientos que reducen de forma notable el importe a cobrar.
La pregunta es inevitable:** ¿cuándo y cómo puedo defenderme de la aplicación de penalizaciones? **Como constructor ya sabes o te imaginas por cómo ha transcurrido la obra si va a existir debate con la liquidación final.
Como a**bogados expertos en derecho inmobiliario y de la construcción **podemos afirmar con claridad que muchas penalizaciones que los promotores aplican en las liquidaciones finales de obra se pueden discutir con argumentos jurídicos. Sin embargo, numerosos constructores las aceptan por desconocimiento, por evitar conflictos para cobrar lo antes posible y/o para que el promotor vuelva a contar con él para futuros proyectos. Aquí viene al caso el refrán español de “pan para hoy, hambre para mañana”. Si el constructor acepta esta forma de operar no sólo verá reducido el dinero que por contrato le pertenece sino que se arriesga a que el promotor deje de contar con él en cualquier caso pues no existe garantía de ello.
En este artículo te explicamos cuándo una penalización es válida, cuándo no lo es y cómo puedes reclamarla. Todo ello hablando desde la perspectiva de gestión de numerosos litigios pero poniendo de antemano la precaución de que habrá que tratar caso por caso y que cada contrato de ejecución de obra contiene cláusulas diferentes a las que habrá que atenerse.
Las penalizaciones en obra no se aplican automáticamente
Un error muy común es pensar que si el contrato establece penalizaciones el promotor puede aplicarlas sin más. Ya sabemos que la típica penalización que introduce el promotor es una determinada cantidad por cada día natural de retraso. Si existe una buena negociación previa hay contratos que fijan un límite máximo a satisfacer en concepto de penalizaciones que consiste en un porcentaje del precio total de la obra.
Sin embargo, para que una penalización se aplique en la liquidación final de obra deben cumplirse varios requisitos:
.- Que la penalización esté expresamente pactada en el contrato de obra.
.- Que sea clara, concreta y proporcionada.
.- Y, lo más importante, que el retraso sea imputable exclusivamente al constructor.
En la práctica, muchas penalizaciones se esgrimen por el promotor apoyadas en plazos computados de forma errónea o, especialmente, argumentando que el cronograma de obra ha sufrido alteraciones por causas atribuibles en exclusiva a la empresa constructora cuando no es cierto y no existe ningún requerimiento previo alegando tal circunstancia.
El retraso en la obra no siempre es culpa del constructor
La mayoría de penalizaciones que aparecen en una liquidación final se justifican por retrasos en los plazos de entrega. Acudiendo a las estipulaciones plasmadas en contrato de obra y conociendo cuáles han sido las circunstancias de la obra habrá que hacerse varias preguntas para tener un panorama claro:
.- ¿Hubo modificaciones del proyecto durante la ejecución?
.- ¿Se ordenaron trabajos adicionales sin ampliar plazos?
.- ¿Faltó documentación técnica o instrucciones claras y precisas por parte de la Dirección Facultativa? ¿Existen otros agentes que pudieran haber contribuido al retraso?
Si la respuesta es afirmativa en alguno de estos puntos, la aplicación automática de la penalización pierde gran parte de su fuerza.
Ahora bien, hay dos variables que debes tener presente: la primera es documentar a lo largo de la obra cualquier incidencia por poco importante que te parezca; la segunda, encargar un informe pericial que refuerce tu posición.
La liquidación final de obra se puede discutir
Otro aspecto clave es entender que la liquidación final de obra no es una imposición del promotor.
Muchos promotores presentan la liquidación como un documento cerrado, con penalizaciones ya descontadas y presionan al constructor para que la firme rápidamente. Firmar sin asesoramiento o sin hacer constar por escrito los argumentos que asisten al constructor puede limitar seriamente futuras reclamaciones.
Antes de aceptar una liquidación final es fundamental:
.- Tener en mente o revisar minuciosamente el contrato de obra. Aconsejamos tener siempre fresco el contenido del contrato porque el envío de una notificación a tiempo puede ser determinante en el futuro.
.- Analizar si las penalizaciones están correctamente calculadas.
.- Comprobar si existen incumplimientos previos del promotor o la interferencia de otros agentes.
.- Valorar si se han ignorado sobrecostes asumidos por el constructor.
El error más habitual: aceptar penalizaciones injustas
Muchos constructores aceptan penalizaciones por necesidad de liquidez, por evitar procedimientos judiciales largos o para mantener relación comercial con el promotor como dijimos anteriormente. Es comprensible, pero también es el motivo por el que algunos promotores fuerzan situaciones claramente abusivas.
En Estudio Legal TU ABOGADO INMOBILIARIO te podemos ayudar si eres constructor y el promotor te quiere aplicar penalizaciones que no te cuadran, consúltalo antes de asumir una pérdida que puede no corresponderte.
Porque, en muchos casos, el dinero que te descuentan en la liquidación final… es dinero que puedes y debes reclamar.