Paralización de obra: cómo defenderla con solvencia y cuándo reclamar daños y perjuicios
Si eres constructor confiamos en que no hayas sufrido una paralización de tus trabajos. Esto signficará que la ejecución del contrato de obra transcurre por los cauces adecuados. Ya sabes que en una obra cada día que se detiene genera costes, tensiones contractuales y riesgos jurídicos que, si no se gestionan correctamente, acaban traduciéndose en pérdidas económicas importantes.
La paralización de las obras, además, tiene una doble perspectiva; nos referimos a que en determinadas ocasiones como constructora te verás obligado a paralizar la ejecución de los trabajos en base al contrato y, otras veces, **te verás envuelto en esta coyuntura **ante malas interpretaciones del contrato y/o de la ejecución de las obras por parte del promotor o de la dirección facultativa obligándote a parar.
En cualquier caso, la clave está en cómo y cuándo sucede esta paralización, en cómo se documenta y en cómo se defiende jurídicamente desde el primer momento.
La paralización de obra como decisión estratégica no reactiva
Uno de los errores más frecuentes es entender la paralización como un simple hecho puntual. Desde el punto de vista jurídico, eso es insuficiente y hay que actuar con celeridad.
Para que una paralización pueda defenderse con solvencia debe responder a una causa objetiva, acreditable y que legal y contractualmente tenga un apoyo contundente. Los supuestos más frecuentes son:
- impagos reiterados o retenciones injustificadas;
- órdenes contradictorias o cambios de proyecto no formalizados;
- imposibilidad técnica de continuar sin asumir mayores riesgos;
- incumplimientos graves de la promotora u otros intervinientes.
Ahora bien, si el constructor lleva a cabo la paralización sin tener la constancia del respaldo legal y contractual sino actuando por un determinado impulso puede quedar expuesto a penalizaciones, resoluciones contractuales y reclamaciones que podrían haberse evitado. Esto se invierte cuando somos sujetos pasivo de dicha paralizacion.
La clave: documentar correctamente la paralización.
Puede parecer una obviedad pero “lo que está escrito, se lee”. Cuando se inicia una controversia que puede derivar en una paralización (aunque aconsejable a cualquier otro problema de interpretación contractual) hay que dejar constancia documental de todas las comunicaciones por simples que nos parezcan. Hoy en día las pruebas reinas en los litigios inmobiliarios han pasado a ser los emails y los mensajes de whatsapp, los cuales, en caso de duda pueden acreditarse mediante las correspondientes pruebas periciales informáticas.
La experiencia demuestra que muchos conflictos no se pierden por falta de razón, sino por falta de prueba. De ahí que, antes, durante y después de una paralización, es imprescindible:
- dejar constancia escrita de las causas que la motivan;
- identificar con precisión qué trabajos no pueden continuar y por qué;
- comunicar formalmente la situación a la otra parte;
- advertir de las consecuencias económicas y contractuales.
Las paralizaciones “de hecho”, sin comunicaciones claras ni respaldo técnico-jurídico, suelen volverse en contra de la constructora o subcontrata cuando el conflicto llega a los tribunales.
El papel esencial del informe técnico
En la mayoría de litigios por paralización de obra la prueba pericial es determinante. No basta con alegar que no se podía continuar; hay que demostrarlo técnicamente pues un juez no sabe de construcción y hay que demostrarle de la forma más fácil que sea posible el por qué de nuestra actuación.
Los informes periciales bien planteados permiten:
- acreditar que la paralización era necesaria o inevitable;
- deslindar responsabilidades entre los distintos agentes intervinientes;
- justificar retrasos y sobrecostes;
- reforzar la posición negociadora antes y durante el procedimiento judicial;
Esperar a encargar la pericial cuando ya existe demanda suele ser tarde. Es posible que, si somos demandados, tengamos que contraatacar el informe de la parte demandante pero ganaremos mucha fuerza si contamos con un informe previo a esa demanda. El hecho de haber actuado con previsión y rigor nos hará ganar enteros frente al juez.
¿Cuándo procede reclamar daños y perjuicios por la paralización?
La otra parte de esta “película” consiste en reclamar los daños y perjuicios que la paralización nos haya generado cuando ello proceda para lo cual se requerirá igualmente un detallado examen de las pruebas que sirvan para cuantificar y acreditar esos daños y perjucios.
Entre los conceptos más habituales reclamables se encuentran:
- los costes fijos durante la paralización;
- los gastos de personal y de maquinaria improductiva;
- los sobrecostes por reanudación de obra;
- la pérdida de rentabilidad o desviaciones presupuestarias;
- perjuicios derivados de la alteración del calendario de obra;
- cualquier otro daño y perjuicio que guarde relación causal con esa paralización.
Aquí es donde una **estrategia de litigación **inmobiliaria bien diseñada marca la diferencia entre una reclamación viable y una que fracasa. Un buen consejo es acudir a asesoramiento especializado con antelación a que el conflicto esté enquistado y la posición negociadora se haya debilitado.
Conclusión: la paralización de obra exige estrategia jurídica inmediata
Una paralización de obra no es solo un problema técnico ni operativo.
Es un conflicto jurídico con impacto directo en la rentabilidad de la empresa.
En Estudio Legal TU ABOGADO INMOBILIARIO asesoramos a constructoras y subcontratistas en Madrid y en toda España
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