¿Quieres Comprar un Inmueble en España?

España se ha convertido en los últimos años en uno de los destinos más atractivos para ciudadanos latinoamericanos que desean invertir en bienes inmuebles con independencia de si su intención es residir en breve en el mismo, disfrutar de sus vacaciones o como mera inversión. Para efectuar la compraventa de ese activo inmobiliario hay que cumplir con ciertos requisitos legales y administrativos.

Desde Estudio Legal TUABOGADOINMOBILIARIO.COM le ayudamos con los aspectos jurídico-contractuales vinculados con la adquisición de su activo, si bien, de forma concreta y resumida, relacionamos los pasos fundamentales para realizar la compra de forma segura y eficiente.

Lo que se expone seguidamente sirve tanto para viviendas como para locales de negocio.

1. Obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Este es el primer requisito indispensable para los no residentes en España. El NIE permite realizar trámites legales y económicos en España. En el caso de la compra de un inmueble le permitirá firmar contratos o abrir cuentas bancarias. Puede solicitarse en el Consulado español desde el país de origen o directamente en España en las Oficinas de Extranjería. Su concesión no es automática. Tenga presente que pueden pasar semanas para ello.

2. Abrir una Cuenta Bancaria en España

La apertura de una cuenta bancaria en una entidad española le facilitará el pago del precio de la finca, los impuestos, los gastos notariales y otros costes asociados. Además en aconsejable para cumplir con la normativa de blanqueo de capitales y que en todo momento se vea la trazabilidad del dinero a fin de ser absolutamente transparente en esta materia.

3. Due diligence del Inmueble

Antes de firmar cualquier contrato, es fundamental solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble que desea adquirir. Este documento indica si la finca tiene cargas, embargos o cualquier otro impedimento legal que haya que tener presente antes de tomar la decisión definitiva de proceder a su compra. También nos confirmará que la titularidad del mismo se corresponde con el vendedor con el que se ha contactado.

4. Firmar el Contrato de Arras o el Contrato Privado de Compraventa

El contrato de arras es un contrato privado firmado por ambas partes y en el que se establece el compromiso de compra y de venta en un plazo determinado. Como arras o señal se suele fijar un porcentaje del 10% del precio acordado. Si el comprador se retira de la operación pierde la señal y si es el vendedor, deberá devolver al comprador el doble del dinero entregado. Es lo que en el Derecho Civil español se conoce como “arras penitenciales”.

Si el inmueble que le interesa es nuevo, es decir, se quiere comprar sobre plano o en fase de construcción, lo normal es que el promotor firme con el comprador inicialmente un “contrato de reserva” para no comercializar el inmueble durante un breve período de tiempo a cambio de una pequeña señal. En ese espacio temporal el comprador valorará si sigue adelante con la adquisición.

Después del “contrato de reserva” o directamente en la mayoría de las ocasiones, el promotor firma con el comprador el “contrato privado de compraventa” donde quedan fijadas las condiciones esenciales de la futura adquisición. En este contrato se establece un calendario de pagos hasta la fecha de entrega que se haya establecido en el mismo.

5. Firma ante Notario

La compraventa, ya sea de obra nueva o de inmuebles de segunda mano, se formalizará mediante el otorgamiento de una escritura pública ante Notario. En este acto se lleva a cabo el pago final acordado y los vendedores entregarán las llaves. En el caso de que se vaya a constituir hipoteca sobre la finca para financiar el pago del precio, esta operación se realizará igualmente mediante escritura pública y los apoderados del banco acudirán a firmar la misma en representación de la entidad financiera. La hipoteca se inscribirá también en el Registro de la Propiedad.

6. Impuestos y Gastos Adicionales

Los principales impuestos a satisfacer en la compraventa son:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Cuando se compra una finca de segunda mano el impuesto a satisfacer consiste en pagar entre un 6% y un 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se lleve a cabo la compra.

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Si se compra un inmueble nuevo, bien sobre plano o en fase de construcción, el impuesto será el 10% del precio.

• AJD (Actos Jurídicos Documentados): Se paga también en el caso de fincas nuevas y se satisface por el hecho de formalizar la compraventa en escritura pública. También varía según la Comunidad Autónoma y oscila entre el 0,5% y el 1,5%.

Otros gastos a tener presente son los costes del Notario, del Registro de la Propiedad, de la tasación en el caso de que se vaya a solicitar hipoteca, etc. En total, como estimación, existe un coste adicional del 10% al 12% sobre el precio de la finca.

7. Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura de compraventa se debe inscribir la misma en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción tiene como finalidad proteger su adquisición frente a terceros haciendo constar que usted es el propietario de la finca así como el estado de cargas de la misma.