Desalojo del inquilino deudor

Ser propietario de inmueble para arrendarlo, es una manera muy práctica de invertir su dinero. Sin embargo, todo esto podría verse en riesgo cuando el inquilino no cumple su obligación principal: el pagar el canon de arrendamiento.

Ante esta situación, el propietario/arrendador, cuenta con mecanismos y vías legales para hacer efectivo su derecho y en los casos más extremos, a que se restituya su posesión sobre el bien.

¿Cómo proceder si su inquilino no paga el alquiler?

Sin lugar a dudas esta es una de las situaciones más temidas de un arrendador, sin embargo, se debe estudiar cada caso en concreto. En este sentido, lo primero a evaluar es el tipo de inquilino frente al cual nos encontramos. Pues de ello dependerá la adopción de estrategias más adecuadas, esto se lo hará saber su abogado inmobiliario experto en la materia de arrendamientos y desalojos en Madrid.

Así las cosas, encontramos que existen inquilinos que se atrasan en el pago de sus alquileres por una situación puntual o una desafortunada racha. En estos casos, el primer consejo que le puede ofrecer su abogado, es acudir a la vía amistosa. De esta manera, se buscará llegar a un acuerdo entre las partes. Y si estos esfuerzos son infructuosos, pues irremediablemente se deberá acudir a la vía judicial.

Por otra parte, encontramos al inquilino deudor por excelencia, ese que siempre debe su alquiler sin razón aparente. Aquel que, al momento de firmar el contrato, tal vez sabía que no podría pagar el canon y aun así procedió a suscribirlo. Ante este tipo de personajes se debe ser más agresivos de entrada y acudir a la vía judicial, en la cual no sólo se demandará el pago de las rentas, sino que se solicitará el desalojo del inmueble.

De manera que, ante el impago del inquilino primero acuda a su abogado experto, quien lo asesorará sobre la mejor opción para su caso.

¿Cuál es el proceso para desalojar al inquilino deudor en Madrid?

Cuando un propietario/arrendador se encuentra con este problema, su opción después de un intento de arreglo amigable estéril es acudir a la vía judicial, a un proceso conocido como desahucio.

Se trata de un proceso judicial, mediante el cual el arrendador de un inmueble (sea vivienda o local) acude ante el juez, para que éste le restituya la posesión del inmueble ocupado por un inquilino que no ha pagado sus cánones. Antes de avanzar, es importante destacar que existen otras causales para proceder a un desahucio, pero en esta oportunidad nos centraremos en la falta de pago del inquilino.

Inicio del proceso

El proceso de desahucio por impago del inquilino, se inicia con la presentación de una demanda. En la misma, se plantea la reclamación de la deuda y se pide el desahucio por falta de pago. También se procede a reclamar las costas, con lo cual se solicita al juez condenar al inquilino al pago de los gastos por abogados y procurador en los que está incurriendo el propietario.

En este orden de ideas, la demanda debe estar firmada por un abogado y un procurador, sin importar el monto de la deuda. Por su parte, la misma será interpuesta en los juzgados de la ciudad donde se encuentra el inmueble. Asimismo, deberá estar acompañada de una copia del contrato de arrendamiento o de cualquier medio de prueba que acredite la existencia del arrendamiento.

Decreto de admisión

El juzgado correspondiente emitirá el decreto de admisión. Este documento, indicará las fechas del juicio y del desahucio. Adicionalmente, informará al inquilino que dispone de 10 días hábiles para oponerse a la demanda, así como, de 3 días para solicitar justicia gratuita, tiempos contados desde el momento de la notificación.

Sobre este particular vale señalar lo siguiente: al abogado del arrendador por lo general se le notifica del decreto de admisión a través de un correo electrónico. En este sentido, los lapsos antes señalados sólo comenzarán a correr una vez el inquilino sea efectivamente notificado. Como es de esperar, los arrendatarios buscan la forma de evadir esta notificación.

Oposición a la demanda

Como ya se señalara, en esos 10 días hábiles el inquilino se podrá oponer a la demanda, caso en el cual habrá juicio. Esta oposición consiste en demostrar que sí ha pagado las rentas reclamadas. Otra opción es que el inquilino no se oponga, escenario en el que no habrá juicio, el juez dará la razón al arrendador y dictará decreto de archivo.

Posteriormente, se dará el desahucio en la fecha previamente pautada.

Juicio

El juicio o vistas es oral y sumamente breve, pues sólo se discutirá si el inquilino pagó o no, sin que exista posibilidad de debatir otra cuestión de fondo.

Sentencia o el decreto de archivo

Si hay juicio y en el mismo el inquilino no demostró el pago de las rentas, habrá sentencia en la que se le condena a pagar la deuda, ser desahuciado y pagar las costas del proceso.

En caso de darse oposición y no haber juicio se dicta decreto de archivo, el cual tendrá los mismos efectos de la sentencia.

Lanzamiento o desalojo

Esta sería la fase ejecutiva del proceso, de manera que, si una vez dictada la sentencia o el decreto, el inquilino no devuelve las llaves del inmueble de forma voluntaria, entonces se realizará el lanzamiento o desalojo propiamente dicho. Esto, es el acto mediante el cual, de manera forzosa, con presencia policial y personal del juzgado sacarán del inmueble al inquilino para devolverlo al arrendador.

Al finalizar el acto, el personal del juzgado levantará un acta de lo ocurrido y se dejará constancia del estado de la vivienda o local.

Como podemos evidenciar, este proceso es bastante rápido. Teniendo en cuenta su desarrollo normal y las etapas donde pueda presentar más demora (notificación al inquilino) puede calcularse una media de 6 meses.

Desalojos en tiempos de Coronavirus

Evidentemente, ante las circunstancias actuales de pandemia, estos procesos no funcionan de la misma manera. Por ello, el Gobierno ha establecido protecciones para aquellos grupos vulnerables que pudieran ser objeto de desahucio, en estos momentos difíciles. De manera, que se han suspendido los desahucios hasta el 28 de febrero de 2022.

Dentro de estos grupos vulnerables, se identifican a los arrendatarios implicados en juicios verbales sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas. En estos supuestos, el arrendatario podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento por hallarse en situación de vulnerabilidad económica, la cual le imposibilita encontrar alternativa habitacional.

Para que esta solicitud sea procedente, el inquilino debe estar en situación de desempleo o bien haber sufrido una pérdida de ingresos o una caída en la facturación de al menos el 40%, en caso de los empresarios. Además, el conjunto de ingresos familiares no deben superar los límites establecidos por la autoridad.