Batacazo para el arrendador: El Tribunal Supremo limita las indemnizaciones por dejar el local
Cuando un inquilino abandona un local comercial antes de tiempo, por el motivo que sea, muchos propietarios creen que tienen derecho a exigir todas las rentas pendientes hasta el final del contrato. Esta es, probablemente, una de las consultas más frecuentes que recibimos en nuestro despacho en materia de arrendamientos de local de negocio y que da lugar a bastantes litigios.
Ahora bien, una reciente sentencia del Tribunal Supremo (de 21 de octubre pasado) confirma algo muy importante: no siempre es posible reclamar todas las rentas futuras incluso en los casos que las partes no han previsto en el contrato el desistimiento anticipado.
¿Qué ha dicho exactamente el Tribunal Supremo?
El caso resuelto por el Tribunal Supremo gira en torno a un local de negocio cuyo arrendatario decidió abandonar el contrato unilateralmente. El propietario reclamó todas las rentas futuras restantes (más de seis años) y las dos primeras instancias dieron la razón al arrendador.
Sin embargo, el planteamiento del Tribunal Supremo ha sido completamente distinto y estos son los argumentos empleados por el mismo:
- No se puede confundir el “cumplimiento del contrato” con una “indemnización de daños y perjuicios”.
- Si el arrendador ya no busca que el inquilino vuelva al local se entiende que está aceptando la resolución aunque no lo diga expresamente.
- Y, en ese caso, la indemnización debe moderarse porque no es razonable presumir que el local estará vacío durante años.
Finalmente, el Tribunal Supremo fija la indemnización en 14 meses de renta, en vez de los más de 70 que se reclamaban. Este Tribunal consideró que debía indemnizarse a la parte arrendadora por las rentas correspondientes a los 8 meses durante los cuales el local permaneció inactivo mientras el arrendatario tramitaba las licencias más otros 6 meses computando un mes por cada año de duración previsible del contrato.
¿Qué implica esta sentencia para propietarios y arrendatarios?
Para propietarios:
- Puedes reclamar las rentas futuras pero no las correspondientes a todo el período de contrato que reste por cumplir. El criterio se establece en un mes por cada año de duración previsible del contrato como hemos visto.
- Hay que demostrar un daño real. No basta con ingresos hipotéticos pues una vez que el arrendador tiene la posesión del local puede concertar un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero.
- Necesitas una estrategia sólida para maximizar la indemnización legalmente posible lo que implica que cada cláusula del contrato importa.
Para arrendatarios:
- Esta sentencia puede ahorrarte una indemnización desproporcionada y será de gran relevancia una buena negociación de las cláusulas del contrato para que quede claro este escudo de protección.
- Evita automatismos en caso de desistimiento al prohibir que el arrendador exija la totalidad de las rentas futuras.
Recomendación profesional
Tanto si eres arrendador como inquilino, este tipo de situaciones requieren un análisis técnico profundo. Habrá que analizar caso por caso y evaluar si:
- ¿Hubo verdadero incumplimiento?
- ¿Se puede acreditar lucro cesante real?
- ¿Debe moderarse la indemnización?
- ¿El contrato permite pactar una cláusula de desistimiento más clara?
- ¿Qué estrategia conviene según tu perfil económico y procesal?
Cada caso requiere una estrategia distinta pues un error de planteamiento puede costar miles de euros.
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