¿Cómo defender tu vivienda de una ejecución hipotecaria?

Perder la vivienda por una ejecución hipotecaria es una de las situaciones más angustiosas que puede atravesar una familia. Sin embargo, no está todo perdido y debes analizar si puedes defenderte y conservar tu casa.

En este artículo te explicamos cuáles son los motivos legales de oposición a la ejecución hipotecaria y cómo desde Tu Abogado Inmobiliario podemos ayudarte a utilizarlos de forma eficaz para ganar tiempo o detener el embargo.

¿Qué es la oposición a la ejecución hipotecaria y qué plazo tengo para ello?

Cuando dejas de pagar la hipoteca, el banco puede iniciar una ejecución hipotecaria, es decir, un procedimiento judicial para subastar tu vivienda y cobrar la deuda.

Pero la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) permite que el deudor —tú— presente un escrito de oposición si existen irregularidades, abusos o defectos legales en el préstamo o en la ejecución.

Tienes 10 días hábiles desde la notificación judicial para oponerte. Si no lo haces, el proceso continuará y podrías perder la vivienda.

¿Qué motivos de oposición a la ejecución hipotecaria regula la ley?

El artículo 695.1 de la LEC establece las causas tasadas para oponerse a la ejecución hipotecaria. Son limitadas, pero muy efectivas si se aplican correctamente:

1.- Extinción de la deuda o cancelación de la hipoteca. El procedimiento se archivará si puedes acreditar que ya has pagado la deuda o que la hipoteca está cancelada registralmente.

2.- Error en la cantidad reclamada. La ejecución se puede suspender o reducirse la ejecución si existen cálculos erróneos en los intereses o en las cuotas impagadas.

**3.- Existencia de una carga anterior. **Si hay una hipoteca o un embargo anterior al préstamo ejecutado puede afectar a la validez del procedimiento.

4.- Cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario. Es el motivo más habitual y el que más éxitos ha dado en los tribunales.

¿Y qué cláusulas abusivas son las que pueden salvar tu casa?

Las cláusulas abusivas son aquellas que desequilibran el contrato en perjuicio del consumidor. Gracias a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE, se han anulado miles de ejecuciones hipotecarias por este motivo.

Entre las más frecuentes encontramos:

**.- Intereses de demora abusivos. **La Ley de Crédito Hipotecario establece que el interés de demora no puede superar en más de tres puntos el interés remuneratorio. Si el banco te aplica un porcentaje superior, puedes alegar abusividad.

.- Cláusula de vencimiento anticipado. El banco solo puede ejecutar la hipoteca si el impago supera 12 cuotas (en la primera mitad del préstamo) o 15 cuotas (en la segunda mitad). Si te ejecutan antes, el vencimiento es nulo y el procedimiento se paraliza.

.- Cláusula suelo. Impide que te beneficies de las bajadas del euríbor. Si el contrato la incluye sin transparencia puede declararse abusiva y anular el procedimiento.

.- Comisión de apertura. Solo es válida si el banco demuestra gastos reales de gestión (cosa que casi nunca sucede). En caso contrario, también es abusiva.

.- Gastos de constitución de hipoteca. Para las hipotecas constituidas a partir de 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, el banco debe pagar todos los gastos excepto la tasación. Con anterioridad, los gastos notariales se pagaban al 50%, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados lo abonaba el cliente y el resto eran de cuenta de la entidad bancaria.

Las cláusulas abusivas relacionadas no solo pueden frenar el embargo, sino que además permiten reclamar al banco la devolución de cantidades indebidamente cobradas.

Otros defectos que pueden anular la ejecución

Además de las cláusulas abusivas, hay errores procesales que pueden ser motivo de oposición y provocar el archivo del procedimiento:

.- Falta de tasación del inmueble en la demanda. Si el banco no aporta la tasación actualizada, la ejecución puede considerarse defectuosa.

.- Falta de notificación fehaciente de los requerimientos de pago. El banco debe acreditar que te ha enviado un requerimiento previo antes de ejecutar. Si no lo hace, el procedimiento es nulo.

Plazo y estrategia legal

Recuerda: solo dispones de 10 días hábiles desde que recibes la demanda de ejecución hipotecaria para presentar oposición. Por eso, es esencial actuar rápido y contar con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias y cláusulas abusivas.

En Tu Abogado Inmobiliario, analizamos tu escritura de préstamo, revisamos el procedimiento judicial y redactamos un escrito de oposición sólido para defender tu vivienda y tus derechos como consumidor. Hemos conseguido paralizar numerosas ejecuciones hipotecarias y salvar viviendas gracias a una estrategia personalizada y a la experiencia en litigios contra entidades financieras. ¡Consúltanos!