El contrato hipotecario en Madrid

Una casa propia es el sueño de muchas personas, pero lograrlo requiere de esfuerzos, sacrificios y riesgos. En este sentido, lo más común es recurrir a un préstamo bancario para conseguir los recursos necesarios para comprar la vivienda. Ahora bien, en ocasiones para obtener este préstamo deberemos garantizarlo constituyendo una hipoteca sobre el inmueble que adquiriremos.

Esta importante operación, suele ser desconocida y agobiante para los compradores, por lo que explicaremos los elementos esenciales que debe conocer.

 

contrato hipotecario

¿Qué es una hipoteca?

Iniciemos por dilucidar de qué se trata esta figura. Una hipoteca es una garantía de carácter real, es decir, recae sobre un inmueble, y su propósito es asegurar el cumplimiento de una determinada obligación.

En el caso de un préstamo hipotecario, cuando nos dirigimos a solicitar un crédito bancario destinado a la compra de vivienda, una vez otorgado el mismo deberemos constituir una garantía hipotecaria sobre el inmueble adquirido. Con esto, la entidad financiera resguarda su derecho a que le sea devuelto el capital entregado y sus intereses.

De manera que, si no cumplimos con el pago del crédito y sus intereses -en los términos y plazos acordados con la entidad financiera- el acreedor (banco-prestamista) puede iniciar un procedimiento judicial de ejecución de hipoteca. Esto, a los fines de que se declare vencido el plazo para pagar y se proceda a la venta del inmueble mediante subasta judicial, cuyas resultas pagarán el resto de lo adeudado.

Teniendo en cuenta las gravísimas consecuencias del incumplimiento de un crédito hipotecario, es necesario que antes de firmar cualquier documento, éste sea revisado por un abogado experto en derecho inmobiliario y bancario. Este acto de prevención, puede ayudarnos a detectar a tiempo la inclusión de cláusulas que conlleven a un agravamiento de la situación del deudor, conocidas como cláusulas abusivas.

Elementos de los contratos hipotecarios

Ahora que tenemos más claro lo que implica una hipoteca, es importante conocer los elementos esenciales en estos contratos. Estos deben estar siempre presentes y estar claramente establecidos en el documento que se firme al efecto. Así las cosas, estos tres elementos serán una constante:

Capital

Se trata de la suma de dinero que la entidad financiera (banco o caja de ahorro), otorga en calidad de préstamo al prestatario, que en estos casos es el comprador de la vivienda.

Interés

Se refiere al porcentaje que el deudor (prestatario) debe pagar al banco por el capital prestado. Dicho de otro modo, es la ganancia económica del prestamista por el otorgamiento del crédito. Es de destacar que, se pueden distinguir entre intereses fijos, variables o mixtos.

Plazo

No es más que, el tiempo acordado para la devolución del dinero prestado más los intereses correspondientes. Es bien sabido por todos que, en el caso de las hipotecas, estos períodos suelen ser largos atendiendo a la cantidad elevada de este tipo de préstamos. Este elemento será vital al momento de determinar cuándo el deudor ha incurrido en demora o incumplimiento de su obligación.

Tipos de intereses

A la hora de elegir un préstamo hipotecario, es importante prestar atención al tipo de intereses a los que se estará sujeto durante el plazo del contrato, a saber:

Interés fijo

Al pactarse este tipo de intereses, nos encontramos que las cuotas mensuales que deberemos pagar, no varían durante toda la duración del contrato hipotecario. Sin embargo, es necesario indicar que si bien esta opción brinda estabilidad y cierta comodidad al conocer siempre el monto a pagar, el interés será más elevado y el plazo de amortización más corto, con respecto a una hipoteca de interés variable.

Interés variable

En contraposición a lo anterior, al aplicarse este tipo de interés, la cuota mensual varía en función de la variación del índice de referencia utilizado. Ahora bien, esta variación se aplica cuando se realice la revisión de dicho índice, que se efectúa normalmente cada tres o seis meses, incluso anualmente.

Por lo general se utiliza como indicador el euríbor, que evidencia el precio al que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos. De esta forma, si el índice baja, las cuotas también se reducirán, pero si aumenta, la misma suerte correrá la cuota.

No obstante a la incertidumbre de este tipo de intereses, cabe destacar que las hipotecas tienen periodos de amortización más amplios y comisiones más bajas.

Intereses mixtos

En este caso se combinan los tipos anteriormente explicados, por lo que en un periodo inicial se mantendrá un interés fijo, con cuotas estables. Terminado este período de los primeros años, se pasa a intereses variables.

Protección al consumidor hipotecario

A primera vista, pareciera que lo antes explicado es sencillo de comprender, por lo que evidentemente se tendrá cuidado al encontrarse ante este tipo de contratos. Pero, la experiencia nos lleva a afirmar que, la emoción que embarga a un comprador de vivienda, las prisas por cerrar la negociación, el uso de términos técnicos y complejos al momento de explicar los detalles del préstamo son algunas de las variables que pueden convertirlo en víctima, en especial ante abusos por parte de la entidad financiera.

Ante numerosos casos de este tipo, la Jurisprudencia y la legislación consideran al deudor hipotecario como un consumidor. En virtud de ello, son aplicables tanto la normativa como los procedimientos de protección a los consumidores.

Esta interpretación viene dada por la poca o ninguna posibilidad de negociar el contenido de los contratos hipotecarios que presentan los bancos a sus clientes. En este sentido, el banco se encuentra en una posición predominante y se le obliga a no imponer cláusulas abusivas y ofrecer al cliente, en este caso al prestatario, información completa, veraz, clara y entendible.

Para velar por el cumplimiento de estas obligaciones por parte del banco o entidad financiera, es que se recomienda siempre la asesoría y acompañamiento de un abogado experto en la materia. Además, podrá orientarle sobre los pasos posteriores correspondientes al registro del documento y los gastos que debe o no asumir usted o el banco.

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