Cláusulas abusivas en hipotecas en Madrid

Para comprar la vivienda de sus sueños, la mayoría recurre a un préstamo hipotecario. Ahora bien, ante este escenario, muchos desconocen la estructura y contenido del contrato que el banco les presenta para su firma. Por ello, los prestatarios suscriben el acuerdo aceptando cláusulas que les perjudican o los coloca en una situación de vulnerabilidad frente a la entidad financiera, estas son las llamadas cláusulas abusivas.

Conozcamos un poco más al respecto.

 

que es una cláusula abusiva en hipoteca

¿Cuándo se considera una cláusula abusiva?

Iniciemos por conocer lo que se considera como una cláusula abusiva. Para ello, primero debemos tener claro que en un contrato básicamente existen dos partes, quienes llegan a determinados acuerdos y los plasman en un documento, estos son: acreedor y deudor, los cuales se suelen vincular en condiciones de igualdad.

Ahora bien, existen otro tipo de contratos en donde no hay posibilidad de negociación, por lo que una de las partes simplemente lo toma o deja. Es lo que se conoce como contrato de adhesión. Ahora bien, a pesar de que no hay margen a una negociación, estos contratos, igualmente deben regirse por el principio de la buena fe y el equilibrio en las prestaciones. En este sentido, la parte que se encargue de la estipulación de las cláusulas debe velar porque el co-contratante, las entienda y pueda prever las consecuencias de aceptarlas.

Teniendo claro lo anterior, en lo que respecta a los contratos hipotecarios, nos encontramos que la entidad financiera es la parte fuerte de la relación jurídica, por tanto, quien le presenta a su cliente el contrato con sus cláusulas preestablecidas.

Es en este punto, donde nuestra legislación establece que las condiciones fijadas por una de las partes en el contrato de préstamo hipotecario, que vulneren la buena fe, generando desequilibrio en los derechos y obligaciones asumidos y que además vayan en perjuicio del consumidor (cliente), serán consideradas abusivas.

¿Cuáles son las cláusulas abusivas más comunes?

Es importante señalar que, cláusulas de este tipo han sido incluidas en los contratos hipotecarios desde hace años por los bancos españoles. Tan es así, que esto ha servido de alegato para ellos, destacando que es una práctica conocida por todos.

Por ello, no es de extrañar que sean muchos los contratos hipotecarios que tienen alguna de las cláusulas que a continuación indicaremos y que han sido catalogadas como abusivas por los tribunales.

Cláusula suelo

Es de las más conocidas cláusulas abusivas. Para comprender de qué se trata debemos ubicarnos en las hipotecas con interés variable. Para el cálculo de estos intereses, la entidad financiera utiliza un índice de referencia, con el cual ajusta la cuota a cobrar. En el entendido de que si el índice aumenta, lo hará también la cuota y si disminuye lo mismo ocurrirá con el pago que deberá hacer el cliente.

Hasta ahora, no hay inconveniente. Sin embargo, los bancos comenzaron a incluir en sus contratos una cláusula suelo, según la cual se imponía un mínimo de interés que se aplicaba, aunque bajara el indicador (por lo general el Euribor). Es decir, si el interés subía, aumentaba el interés variable, pero si bajaba, el banco se cubría al colocar un porcentaje mínimo que siempre cobraría aún cuando bajara la tasa de interés referencial.

Al respecto, los tribunales consideraron que al consumidor no se le explicó con suficiente claridad los efectos jurídicos y económicos que esta cláusula suponía, siendo por tanto abusiva, y posible su reclamación por vía judicial, con la finalidad de recuperar el dinero que pagó de más.

Gastos de la hipoteca

Esta cláusula fue incluida en cada contrato hipotecario, por lo que ha dado bastante material. Con ella, el consumidor debía asumir absolutamente todos los gastos asociados a la escritura del préstamo hipotecario. Por tanto, todo lo relativo a gestoría, tasación de la vivienda, notaría y Registro de la Propiedad, corrían por cuenta del cliente.

Fue declarada abusiva por el Tribunal Supremo en el año 2015, por la sencilla razón de que también era del interés de las entidades proceder a que se escriture la hipoteca, debiendo entonces abonar una parte de su coste. En este orden de ideas, los consumidores pueden exigir la devolución de algunos de estos gastos.

Cláusula de vencimiento anticipado

Un crédito hipotecario tiene la finalidad de que la entidad financiera otorgue al cliente, en calidad de préstamo, una cantidad de dinero para que adquiera una vivienda, y para garantizar la devolución de ese dinero y sus intereses se constituye una hipoteca sobre el inmueble adquirido. De no cumplirse con la obligación de pago, en los términos pactados, el banco podrá ejecutar la hipoteca vendiendo el bien para satisfacer su acreencia.

No obstante, estamos frente a una situación social delicada como lo es la vivienda. En este sentido, el impago de una cuota no es incumplimiento suficientemente grave como para dar el plazo como vencido anticipadamente y proceder a la ejecución de la garantía hipotecaria, como llegó a estipularse en muchos contratos hipotecarios bancarios.

Ante esta situación, este tipo de cláusulas se consideraron abusivas y, en la actualidad, para aplicarse el vencimiento anticipado, se deben dar las condiciones señaladas en la Ley hipotecaria de junio de 2019, la cual prevé mayores plazos de tiempo para que el banco proceda a ejecutar la hipoteca.

Cláusulas IRPH

El Índice Referencial de Préstamos Hipotecarios (IRPH), es un índice alternativo al Euribor y ha estado generando bastante polémica. Esto debido a que muchos lo consideran poco transparente y manipulable por parte del sector bancario. Sin embargo, el Tribunal Supremo no la ha considerado abusiva pese a reconocer su falta de transparencia.

Una larga historia de abusos

Como podemos evidenciar, son muchas cláusulas que tradicionalmente se han incluido en los contratos hipotecarios en España. No obstante, con el paso del tiempo y después de largas batallas judiciales están siendo consideradas nulas por los tribunales.

Por su parte, aún falta la revisión de algunas y que los tribunales finalmente adopten una posición firme ante otras. Pero, si cree que su contrato hipotecario contiene una cláusula abusiva no dude en contactarnos y lo asesoraremos.

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