Hipotecas en Madrid

¡Acude a la mejor asesoría profesional!

 

Las cláusulas abusivas, IRPH y tasación de inmuebles requieren de la debida asesoría profesional para situaciones injustas en contra de los consumidores. En este sentido, si considera que puede estar siendo objeto de alguna de estas situaciones, no dude en contactarnos. 

 

Contamos con el mejor equipo de profesionales con amplios conocimientos sobre derecho inmobiliario. Así, lograremos darle la mejor solución a su controversia.

 

La hipoteca es un derecho real de garantía que se suele constituir para el pago de un crédito otorgado, usualmente para la compra de algún inmueble. En este sentido, la hipoteca se registra sobre un inmueble y sigue la suerte del mismo, hasta que es definitivamente pagado el crédito que procura garantizar. 

 

En todo caso, es de tener en cuenta que existen una serie de requisitos y detalles que deben ser conocidos antes de suscribir una hipoteca. Por ello, nada mejor que acudir a un abogado especialista en la materia para evitar quedar sujeto a cláusulas abusivas o que impliquen un daño a nuestro patrimonio.

 

¿Qué es un contrato hipotecario?

 

Se trata de un convenio en el cual un tomador se compromete a constituir, sobre un inmueble de su propiedad, una garantía en favor de otro, usualmente para el otorgamiento de un crédito. Este contrato busca que, en caso de incumplimiento del crédito otorgado, el prestador pueda ejecutar la hipoteca y así obligar a la venta del inmueble para obtener el pago de lo adeudado.

 

Como podemos ver, se trata de un contrato formal que incluso debe inscribirse en el Registro de Propiedad y pasará a estar asociado a un inmueble (sobre la que se constituye) hasta su extinción. 

 

Cláusulas abusivas en materia hipotecaria

 

Lo primero que se debe mencionar es que, por la suscripción de un contrato, no necesariamente se queda sujeto a lo pactado. En este sentido, la libre autonomía de la voluntad encuentra límites cuando una de las partes abusa de su posición de dominio para imponer condiciones extremadamente beneficiosas en su favor, las que a su vez se traducen en daños para el tomador.

 

Este es el caso típico de las cláusulas abusivas, las cuales suponen que el consumidor queda sujeto a condiciones de desequilibrio o que lo obligan a pagar cantidades indebidas, incluso confiscaciones de su propiedad ante incumplimientos. 

 

Ahora bien, toda disposición que imponga condiciones como la antes vista pueden representar una cláusula abusiva, pero también existen cláusulas que siempre serán consideradas como abusivas, dado que su reiteración e inclusión siempre suelen darse de la misma manera. Entre ellas tenemos:

 

Gastos de constitución

 

Los gastos registrales, de abogados y demás aranceles para constituir la hipoteca deben ser compartidos, por lo que las entidades bancarias no pueden obligar a los tomadores a asumir estos costes de forma particular. En todo caso, si el banco ha incorporado esta cláusula y el tomador ya ha pagado unilateralmente todos estos gastos, entonces tendrá derecho a la devolución de parte de los gastos que haya sido obligado a pagar.

 

Pagos en multidivisas

 

En sí, la incorporación de cláusulas que dispongan pagos en moneda extranjera no son nulas. Sin embargo, es de recordar que todo pago en una moneda extranjera, puede generar disparidades con respecto al euro, en función del tipo de cambio diario. Esta situación puede generar serios problemas financieros para el tomador, pues el monto a ser pagado puede subir excesivamente según las variaciones del mercado de divisas.

 

En este sentido, el Tribunal Supremo ha establecido que tales inclusiones o disposiciones serán nulas cuando no se le explique de forma clara y concisa al tomador las consecuencias y riesgos que tales pagos en multidivisas puedan causarle al tomador.

 

Cláusulas de suelo

 

Esta práctica abusiva, bastante común por parte de los bancos, implica que se fija un índice de referencia para el interés. Así, si dicho índice de referencia sube, entonces el monto del interés a ser cobrado subiría proporcionalmente. Ahora bien, de forma unilateral, las instituciones financieras fijan un piso o suelo en dicho interés, por lo que si el índice de referencia baja, no beneficiará al tomador, pues éste seguirá pagando en función del suelo en el interés fijado en el contrato. 

 

Es decir, si el interés sube, el banco ajustará el interés hacia arriba, pero si el interés baja, el banco nunca bajará el interés. Como podemos ver, esto es un desequilibrio evidente entre la igualdad de las partes, por lo que el Supremo ha declarado a dichas disposiciones como nulas. Así, aquellos que han sido objeto de las mismas, pueden reclamar el reintegro de las cantidades pagadas por interés indebido. 

 

Cláusulas de vencimiento anticipado

 

Se trata de las cláusulas típicas que permiten al acreedor dar por terminado el contrato, de forma anticipada a lo estipulado, cuando existe un incumplimiento de alguna de las obligaciones por parte del deudor. 

 

Es de destacar que este tipo de cláusulas no son abusivas en sí, pero se vuelven leoninas cuando el acreedor pretende dar por terminado el contrato ante el más mínimo incumplimiento de parte del deudor, como el pago de una sola cuota. 

 

Así, es necesario que el incumplimiento sea reiterado y grave como para que el acreedor pueda solicitar el vencimiento anticipado. Caso contrario, la cláusula será nula por abusiva, como sería el caso de que el contrato establezca el vencimiento anticipado por el retraso en el pago de una sola cuota de un préstamo. 

 

Redondeo al alza

 

Se trata de un tipo de cláusula en particular que a todas luces es abusiva, ya que impone un absoluto desequilibrio entre las partes. En las mismas, las instituciones bancarias, ante créditos de interés variable, establecen la posibilidad de redondear (siempre al alza) los porcentajes a ser cobrados, bajo la excusa de simplificar las operaciones, lo que obviamente generaba intereses muy altos, más allá de los previstos. 

 

Como podemos ver, se trata de una operación para favorecer exclusivamente al prestatario, por lo que en la actualidad basta con denunciar este tipo de disposición para obtener su nulidad. 

 

¿Dudas con la tasación del inmueble?

 

La tasación implica un procedimiento especial para establecer el precio de un inmueble, lo cual no obedece a apreciaciones subjetivas ni cuestiones voluntarias, sino que está relacionado a normas preestablecidas por el Banco de España. 

 

En todo caso, el objetivo de la tasación es determinar el precio verdadero de un inmueble para la compraventa o para establecer una hipoteca. Así, para su correcta tramitación, se hace necesaria la debida asesoría profesional.

 

Asesoría ante el IRPH

 

Se trata del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, el cual se utiliza para determinar el interés variable de los créditos hipotecarios. Sin embargo, este IRPH es muy poco transparente, lo que genera dudas sobre su justa determinación.

 

Consecuencia de ello, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le ha ordenado a los jueces españoles a revisar cada caso, en los que se reclame un injusto cálculo del IRPH, para determinar si en efecto se produjo un cálculo excesivo de este interés, pues de ser así, se estaría ante una clara práctica abusiva, sujeta a nulidad.

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