Segregaciones

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En ocasiones los propietarios de una vivienda o local comercial, quieren dividir su propiedad por diferentes razones. Para hacerlo de forma correcta es importante contar con la asesoría de profesionales con experiencia en la materia. Ya que, para no tener inconvenientes durante la ejecución de este procedimiento, se debe cumplir con una serie de normas y requisitos entre los que está un estudio pormenorizado de las características del inmueble.

En este artículo encontrarás toda la información necesaria para que lleves adelante tu proceso de segregación de forma rápida y sin inconvenientes.

¿Qué es segregar una vivienda?

Una segregación es un procedimiento legal que permite separar un inmueble en dos o más, sin importar si se trata de una vivienda o de un local comercial.

En este punto es importante tomar en cuenta que cada uno de los inmuebles resultantes deben cumplir individualmente con la normativa vigente para cada tipo de inmueble. Asimismo, hay que considerar que los inmuebles quedarán separados tanto de manera registral como catastral. Además, si se trata de una vivienda, se deberá realizar una separación física entre los inmuebles, pero en el caso de las actividades comerciales, puede ocurrir una separación registral, pero no física.

Esto se puede ver más claro con un ejemplo. En el caso cuando se pretende segregar una vivienda de un local, es decir cuando se quiere quitar espacio a un local para hacer una vivienda dentro. Si esto ocurre, la vivienda resultante debe cumplir los requisitos mínimos de ley para las viviendas y el local también tendrá que cumplir con la normativa aplicable. Dicho de otra forma, cada una de las secciones en las que se divide el local, casa o inmueble original debe cumplir de forma independiente su propia normativa.

¿Qué hace falta para realizar las segregaciones?

En este punto es importante tomar en cuenta que la división de los inmuebles, bien sean locales, viviendas, almacenes, trasteros o de cualquier otro tipo, se realiza a través de procesos administrativos diferentes, pero el resultado final es similar.

Hay que considerar que, durante las segregaciones, por lo general los inmuebles originales continúan manteniendo sus características, con la diferencia de que su tamaño se ha reducido. Por otro lado, cada uno de los nuevos inmuebles (uno o más) no tienen por qué ser iguales al original.

Asimismo, la segregación casi siempre implica una reforma parcial del inmueble que, a efectos administrativos, se trata de una construcción nueva. Motivado a esto, es indispensable tramitar para los nuevos inmuebles todos los permisos legales y licencia de ley que correspondan según el uso que tendrá cada espacio.

Requisitos para segregar una vivienda o un local

Aquí es conveniente consultar al órgano administrativo correspondiente del ayuntamiento o la comunidad autónoma que corresponda, para saber si existe un procedimiento específico o si hay alguna clase de impedimento para llevar adelante la segregación. Lo siguiente que se debe hacer es contratar a un arquitecto debidamente colegiado para que realice el proyecto de reforma que se llevará a cabo.

De igual manera, hay varios elementos que se deben considerar para que la segregación se realice sin inconvenientes. Por ejemplo, en el caso de segregaciones de viviendas, ambas deben quedar con al menos tres metros de fachada hacia la calle. Además, cada una debe contar con una superficie mínima de 38 metros cuadrados, que en los casos que se trate de un piso tipo estudio pueden reducirse a hasta 25 metros.

Por otro lado, las viviendas segregadas deben tener una entrada independiente y estar aisladas acústicamente entre ellas. Además, deben contar con sus propias instalaciones eléctricas, de agua y de gas.

Asimismo, es necesario realizar otros trámites y pagos como obtener una licencia de obra para la reforma, registrar los cambios en la escritura, pagar el impuesto de actos jurídicos documentados, conseguir la licencia de primera ocupación, etc.

En este punto es importante tomar en cuenta que los requisitos específicos y tasas a cancelar para la segregación de un inmueble pueden variar de acuerdo con la normativa autonómica, estatal e incluso municipal.

Todos estos trámites pueden ser un poco engorrosos, por lo que antes de embarcarse en un proyecto de este tipo es importante asesorarse con profesionales que tengan experiencia en este tema.

Consideraciones antes de realizar una segregación de vivienda o local

Está claro que independientemente del uso que tendrá cada uno de los inmuebles segregados es necesario que cumplan con todas las normativas urbanísticas y demás leyes aplicables en estos casos. Si se está segregando viviendas, estas tienen que contar con los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad exigidos por la ley.

Además, hay que comprobar que no exista una prohibición en la Ley de Propiedad Horizontal o por las propias normas urbanísticas.

En la mayoría de los edificios, suele ser viable la segregación de viviendas desde el punto de vista administrativo, lo mismo ocurre si se quiere segregar un local en dos locales diferentes. Sin embargo, hay que tomar en consideración la intensificación de uso o agotamiento.

En algunos casos es posible que la comunidad de propietarios no haya definido en sus estatutos un régimen de segregación o división de inmuebles. En esos casos debe solicitarse el permiso correspondiente y esperar la aprobación de la comunidad.

Por otro lado, para dividir o segregar la propiedad de forma correcta, es necesario redactar un proyecto técnico que debe estar firmado por un arquitecto donde se de garantía al cumplimiento de toda la normativa que aplique según el caso. Este proyecto debe indicar de forma clara y sin ambigüedades todo el procedimiento de la segregación y el nuevo uso que se le quiera dar a los espacios. Asimismo, es importante tomar en cuenta que el proyecto se debe entregar al ayuntamiento junto con una documentación necesaria para que den el visto bueno para la división.

Una vez concedida la aprobación para la segregación y obtenidas todas las licencias que dicta la ley, es hora de presentar ante el notario la escritura de los nuevos inmuebles y llevarla al registro de la propiedad. Para esto puede consultar con un abogado especializado. 

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