Constitución de derecho de superficie

Poder constituir este tipo de derecho real, demanda el cumplimiento de una serie de protocolos y requisitos. Por ejemplo, se requiere de una formalización en escritura pública, la cual debe ser realizada por alguien con conocimientos al respecto. Posteriormente, se deberá proceder a inscribir esta formalización en el registro de propiedad.

Por estas y otras razones que se mencionarán más adelante, es necesaria la asesoría y asistencia de un abogado que tenga experiencia en este tema. Un profesional en la materia, asegura que las condiciones del acta constitutiva queden claras y evita problemas durante o al finalizar el tiempo de ejecución de este derecho.

¿Qué es el derecho de superficie?

Este es un derecho real que permite construir o realizar edificaciones sobre un terreno o propiedad ajena. Estas construcciones pueden ser realizadas en el suelo, en el sub suelo o de manera rasante. El derecho de superficie estipula en su formalización su duración y este no podrá exceder los 99 años en caso de particulares y de 75 años al ser otorgado por un ente público.

Este título puede ser de carácter oneroso o gratuito y es susceptible de transmisión por donación, venta, etc. Aunque con este tipo de título la propiedad nunca deja de ser ajena, se constituye como un derecho sobre cosa propia mientras está en vigencia. La titulación se extingue al no dar fiel cumplimiento a lo establecido en su acta constitutiva o cuando simplemente se llega al fin del plazo determinado.

¿Qué es el derecho de superficie urbana?

Una constitución de un derecho real de superficie puede darse en un terreno rural como una finca o terreno rústico, así como en lugares pertenecientes a centros urbanos. Estos dos tipos se diferencian por el lugar en que se encuentran y por las regulaciones que se le aplican a cada uno.

En el caso de la modalidad urbana, es mayormente dirigida a situaciones en los que las personas que se encuentran arrendadas desean modificar el inmueble. También se presenta el caso que se puedan otorgar derechos de superficie urbana por parte de las municipalidades para estimular la construcción o intervenir en el mercado del suelo. Las regulaciones respecto a esto, serán llevadas a cabo por parte de las comunidades autónomas en las que se encuentren.

¿Cómo constituir un derecho de superficie en Madrid?

Todo lo referente a este tema lo recoge el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, el cual en sus artículos 53 y 54 establece el régimen jurídico que se aplica al respecto.

Estas normas establecen básicamente los siguientes puntos:

¿Quién puede constituir un derecho de superficie?

Puede ser instituido únicamente por el propietario del suelo, ya sea este privado o un ente público.

¿Bajo qué título puede ser realizado?

Puede ser fundado tanto a título oneroso o a título gratuito. Si es a título oneroso se deberá fijar un monto en alzada o un canon pagadero en términos establecidos en la formalización. También puede ser pagadero con la adjudicación de algún bien, o en derechos de arrendamiento de locales o viviendas.

Todo lo anterior es realizado sin perjuicio de la reversión al propietario al cumplirse el plazo estipulado.

De la transmisión y el gravamen

Como se mencionó anteriormente, este es un derecho que puede ser transmitido y que es susceptible de gravamen siempre que se respete lo estipulado al momento de su constitución. De ser posible, el superficiario puede constituir la propiedad superficiaria bajo el régimen de propiedad horizontal manteniendo la separación con el terreno del propietario.

También puede transmitir o gravar como bienes independientes las viviendas o locales durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario. De la misma manera, el propietario del suelo puede transmitir o gravar su derecho sin necesidad de consentimiento del superficiario.

En todo caso, es de recordar que el subsuelo corresponde al propietario del suelo y se transferirá de manera conjunta con éste, excepto en los casos en que se incluya tal excepción en la constitución del derecho de superficie.

De la extinción del derecho de superficie

Este título se extinguirá si no se realiza la edificación según lo pactado en el documento constitutivo. De igual manera se extingue al cumplirse el plazo que ha sido estipulado en la formalización. Con la extinción el propietario pasa a hacer suya las edificaciones o construcciones sin necesidad de cancelar ninguna indemnización al superficiario.

Al extinguirse el derecho de superficie, se extinguen con él toda clase de derechos reales o personales adquiridos por el superficiario.

Procedimiento del derecho de superficie

Para que el derecho de superficie adquiera una constitución válida en Madrid, este debe ser formalizado en escritura pública y requiere de su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta escritura debe especificar el plazo de duración del título, que como ya se especificó, no puede exceder los 99 años en el caso de negociación entre particulares.

¿Qué es una vivienda con derecho de superficie en Madrid?

Una vivienda con derecho de superficie es aquella en la cual el propietario accede a realizar sobre esta, un contrato para que un tercero pueda construir o edificar obras en ella. Mientras dure dicho título este tercero ostenta el derecho sobre cosa propia respecto de ese bien. Posterior al vencimiento del derecho de superficie, el dueño de la vivienda hará de él todas las mejoras que hayan sido realizadas al inmueble.

Este pacto puede darse porque la persona que realiza las mejoras desea permanecer en el bien sin ser su propietario con la contraprestación de la construcción de determinadas obras.

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