Agrupaciones de terreno

El mundo inmobiliario se encuentra en constante cambio y transformación. Este dinamismo necesariamente debe verse reflejado en el ámbito jurídico. De esta manera, se evitan futuros problemas entre vecinos y copropietarios, al delimitar con claridad los derechos y obligaciones de cada quien. Ejemplo de esto, es la agrupación de fincas.

Si se encuentra en esta situación y desea iniciar el trámite para agrupar terrenos, le informaremos todo lo que debe saber al respecto.

agrupación de terrenos

Las fincas y su identificación

Lo primero que se debe tener claro es, que cada finca posee límites que permiten conocer su superficie y ubicación exacta. Pero además, existen unos efectos administrativos, catastrales y fiscales que precisan identificar de forma inequívoca a los inmuebles y así garantizar los derechos y exigir las obligaciones del titular de la propiedad. Así las cosas, el sistema más eficaz para lograr estos objetivos es la referencia catastral.

En este sentido, la referencia catastral es un código alfanumérico que debe entenderse como el identificador de las fincas, el cual tiene un carácter obligatorio y oficial. Gracias a este instrumento, una finca puede ser perfectamente distinguible de cualquier otra en un acto jurídico.

Todo lo antes explicado se mantiene aun cuando la realidad material de dicha finca se modifique. Es así que, cuando un terreno se divide, segrega o agrupa con otros terrenos, se deben registrar dichos cambios y reflejarlos en su identificación catastral.

¿Qué es una agrupación de terrenos?

Ahora bien, sobre la agrupación de terrenos podemos decir que se refiere al acto jurídico mediante el cual, se eliminan las referencias catastrales originales de dos o más fincas, para fusionarlas y asignarle una nueva referencia catastral a la finca resultante de la agrupación. Para que este acto surta sus efectos, es necesario registrarlo, con todas las garantías y siguiendo el procedimiento establecido para tal fin.

En este punto, vale mencionar que si los terrenos son colindantes el procedimiento se denomina agrupación propiamente dicha. Pero, si no colindan se pueden agrupar siempre que constituyan una unidad funcional, llamándose entonces finca discontinua, a cuyos efectos jurídicos se trata de una unidad.

¿Por qué solicitar una agrupación de terrenos?

Resulta oportuno señalar que, en una agrupación de terreno, debemos atender al tamaño de la finca menor. Pues para poder tramitar una agrupación, la parcela más pequeña debe tener una superficie mayor que la quinta parte de la superficie del terreno más grande. Si no es este el caso, se deberá optar por la agregación de fincas, un procedimiento similar pero con algunos efectos diferentes, en el que existe una finca principal que mantiene su registro catastral y unas fincas agregadas que modifican el suyo. Esto da como resultado que la finca original se mantiene pero con una superficie ampliada.

Ahora bien, respecto a los motivos que pudieran conllevar a necesitar una agrupación de fincas, podemos encontrar muy diversos escenarios, aunque por lo general, vienen dadas por un incremento del patrimonio.

Así, es común ver este procedimiento en aquellos casos donde se adquieren dos propiedades adyacentes y se desea proceder a la agrupación de ambas. También, pueden darse casos en los que sea conveniente efectuar este cambio por motivos fiscales o porque la Administración así lo exija.

Procedimiento para una agrupación de fincas

Ante todo, si las fincas a ser agrupadas pertenecen a distintos titulares, es evidente que se debe contar con el consentimiento de todos ellos. Consentimiento que manifestarán con la presentación de los títulos de dominio.

Una vez se cuente con el acuerdo de todos los propietarios, se deberá acudir a un arquitecto o ingeniero técnico, quien realizará el levantamiento del terreno, como profesional independiente. Con este levantamiento se busca obtener los planos actualizados de la finca resultante de la agrupación.

Con el plano o estudio elaborado, deberemos acudir ante el notario. Será él quien redacte la escritura de la nueva finca. Finalmente, estas escrituras serán enviadas a la Dirección General del Catastro, que inscribirá la nueva finca en sus registros.

Licencia municipal

Es de destacar que, si la agrupación de diera en el casco histórico de su localidad, precisará obtener una licencia municipal, por lo que podría darse la intervención del ayuntamientopara concederla o denegarla. En este particular, se deberá presentar un proyecto técnico formal de agrupación, elaborado por el técnico que levante los planos.

Dicho proyecto técnico, deberá contener: la justificación para realizar la agrupación, descripción de la finca resultante, de las instalaciones y edificaciones existentes en las fincas, plano de situación de las fincas a ser agrupadas, entre otros detalles que se consideren pertinentes.

Documentación necesaria para la agrupación de fincas

El profesional técnico encargado de la elaboración de los planos, deberá acudirá a las fincas y tomar los datos y medidas correspondientes con su equipo especializado. Sin embargo, para una labor exacta es probable que solicite algunos documentos referenciales, tales como, el documento de propiedad o aquel que acredite la titularidad, así como los datos registrales y catastrales de los terrenos.

Mientras que, para que el notario levante la escritura de la finca resultante de la agrupación, solicitará: la escritura de propiedad de las fincas originales, los planos realizados por el técnico, la licencia municipal de agrupación (de ser el caso) y certificación de cargas y gravámenes.

Abogado especialista en Madrid

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