Contratos de Ejecución de Obra en Madrid

Al momento de edificar un inmueble o reformarlo integralmente, debemos contratar personas responsables, de buena reputación y con los conocimientos técnicos apropiados. Sin embargo, encomendar la construcción o reforma no es una tarea sencilla y se encuentra sujeta a muchas variables.

Para minimizar riesgos y que las partes conozcan con exactitud sus derechos y deberes lo mejor será firmar un contrato de ejecución de obras. Veamos de qué se trata.

contrato de obras

¿Qué es un contrato de ejecución de obras?

De manera preliminar, debemos indicar que el Código Civil denomina a este contrato como «arrendamiento de obra». Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia utilizan los nombres contrato de obra, contrato de empresa, contrato de ejecución de obra o contrato de industria.

Aclarado lo anterior, podemos definir este contrato como aquel por medio del cual una persona, llamada contratista, se obliga a ejecutar una obra o reforma en beneficio de otra, denominada comitente, a cambio de un pago. Este concepto parece sencillo a primera vista, pero tiene ciertas características que lo distingue de otros tipos de contratos.

En este sentido, encontramos que el objeto del contrato, no es el trabajo o servicio del contratista, sino la obra como tal. Esto significa que el contratista debe ejecutar de una obligación de resultado.

Elementos esenciales del contrato de obra

Ahora que sabemos de qué se trata, es importante conocer los aspectos que deben ser recogidos en el contrato de ejecución de obras. Es necesario prestar atención a estos elementos, ya que su inclusión clara dentro del documento evitará malos entendidos a futuro y dejarán establecidos los derechos y obligaciones de las partes.

De igual manera, para tener una asesoría completa al respecto, no dude en contactarnos, nuestros abogados están a su disposición.

La obra a ser ejecutada

En las presentes líneas, estaremos enfocados al contrato cuyo objeto es una obra de construcción o rehabilitación de edificios. No obstante, consideramos oportuno señalar que pueden ser objeto de un contrato de ejecución de obra todo resultado material, industrial, científico o artístico.

Materiales a ser usados

Por otra parte, en lo que se refiere a los materiales necesarios para la ejecución de una obra, puede convenirse que el contratista solamente aporte su trabajo o que, adicionalmente, suministre todo o parcialmente el material. Esto debe quedar establecido con total claridad en el contrato.

Proyecto

Es bastante probable que para este tipo de contratos, el dueño de la obra o comitente suministre un proyecto de la obra. Este proyecto, establecerá las especificaciones y calidades de los materiales según lo indique el arquitecto que lo elaboró.

Asimismo, este elemento es recomendable incluirlo en todo contrato de ejecución de obra. El mismo obliga al contratista a cumplir con el plano, medidas, memoria de calidades y demás especificaciones. Al mismo tiempo, es un límite para el comitente ya que, no le podrá exigir al contratista responsabilidades u obras adicionales no contenidas en el proyecto.

El precio

Este importantísimo elemento, tiene sus particularidades, pues el contratista se obliga a ejecutar la obra a cambio de precio “cierto”. Sin embargo, este precio puede fijarse de diferentes maneras, debiendo constar en el instrumento contractual cuál será el método elegido por las partes. De esta forma encontramos:

Precio por ajuste o precio alzado

A primera vista, pudiera ser la forma más sencilla y utilizada para fijar el precio de una obra. Por este método, se fija un precio total por la construcción total de la obra, que será pagado al ser entregada la obra finalizada. Si el contratista se compromete a suministrar el material y, finalizada la obra, se percata que no cubre el coste de los mismos, no podrá cambiar este precio establecido. Es él quien asume ese riesgo.

No obstante, si se dan modificaciones del proyecto, aumentando la obra o cambiando los materiales, sí podrá ajustarse el precio, previo acuerdo entre las partes.

Precio por piezas ejecutadas o por unidades de medida

En estos casos, se fija un precio por partes o unidades de la obra, siendo el precio final el resultado de multiplicar los metros cuadrados o cúbicos ejecutados.

Precio por administración

Aquí, a medida que se realizan las obras, las partes aprueban las unidades ejecutadas, con lo que el comitente debe pagar esas fracciones. Sin embargo, la liquidación de la obra se hace mediante una certificación final aprobada por el comitente.

Plazo de entrega de la obra

A los fines de determinar cuándo existe una demora en la entrega de forma objetiva, lo mejor es fijar un plazo de inicio y un plazo de entrega de la obra.

Penalizaciones por retrasos en la obra

No pueden preverse todas las circunstancias que dan lugar a un retraso en la entrega de la obra. Por ello, se suelen incluir cláusulas eximentes de responsabilidad cuando se den supuestos como, motivos de causa mayor (incendios, pandemias, inundaciones, huelgas, etc.) o modificaciones del proyecto.

En contraste con lo anterior, se recomienda incluir una cláusula penal, para aquellos retrasos imputables al contratista. Según estas estipulaciones, se le puede imponer una indemnización proporcional al tiempo del retraso. En tal sentido, se fija una cantidad de dinero por cada día de retraso en la entrega de la obra, que será descontado de los pagos a efectuar.

Conoce los casos especiales de responsabilidad por ruina

Un tema bastante delicado con este tipo de contratos es que una vez entregada y recibida la obra, el contratista cumple su obligación. Pero, puede ocurrir que existan vicios o defectos de construcción que se manifiesten pasado un período de tiempo más o menos largo.

En estos casos, la legislación ha contemplado una responsabilidad por ruina tanto para el contratista como para el arquitecto, que cubre el plazo de 10 años. Sobre este particular, cabe señalar que ruina implica destrucción, desplome o desmoronamiento del edificio. No obstante, el Tribunal Supremo ha establecido el concepto de «ruina funcional», en aquellos supuestos en que los defectos de construcción hagan a la edificación parcialmente inservible, inadecuada o inhabitable.

Asesoría de los expertos

Este contrato supone la inversión de grandes sumas de dinero, tiempo y esfuerzo. Asimismo, implica correr el riesgo de que la obra sea ejecutada bajo estándares altos de calidad, tanto en materiales como en técnicas. Por todo esto, lo mejor será proteger sus intereses con un contrato blindado, redactado y validado por un abogado experto en materia de ejecución de obras.

Abrir chat
1
Hola ¿En qué podemos ayudarte?