Alquiler de locales

Se entiende como un contrato de arrendamiento de un local comercial o de negocio a aquellos que recaen sobre las edificaciones cuyo destino primordial no sea la vivienda. Por lo general se trata de inmuebles donde se ejerce una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.

¿Cómo se regulan los alquileres de locales comerciales?

Este tipo de contratos están regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En este punto, es importante tomar en cuenta que esta disposición solo es aplicable a aquellos contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, los anteriores se rigen por la legislación vigente cuando se firmaron.

¿El propietario y el inquilino del local pueden pactar libremente?

En los contratos de alquiler de locales de negocio, la ley permite que exista plena libertad de pacto entre las partes para regular los derechos y obligaciones que se deriven del mismo. Así queda claro que los contratos de este tipo se regirán, en primer lugar, por lo que las partes hayan pactado y, en su defecto, por lo que dispone la ley.

¿Debe realizarse los contratos en escritura notarial?

La respuesta corta es sí, los contratos pueden realizarse en escritura pública celebrada ante notario, o elevarse a escritura pública una vez concertado entre las partes en documento privado. Por otro lado, también puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto debe durar el contrato de alquiler de local de negocio?

La ley no estipula una duración estimada en este sentido, por lo que las partes son libres de establecer la duración de los contratos de alquiler.

En cuanto a la renovación de la contratación, si a la fecha de vencimiento ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovar el acuerdo, el contrato se irá prorrogando anualmente.

En aquellos casos donde no se señala un plazo de duración, se entenderá que ésta es de 1 año.

¿Se puede actualizar la renta?

La renta es la cantidad que el inquilino abona al arrendador como pago por el alquiler del local y también se pacta libremente por las partes.

Para actualizarla la ley establece que, durante los 5 primeros años de duración del acuerdo, la renta se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC). Es decir, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace.

Esto debe realizarse una vez transcurrido el año de vigencia del contrato.

¿Qué es y cómo se tramita la fianza del contrato?

Este tipo de fianzas es una garantía por los daños y desperfectos que el inquilino pueda causar en el local.

Si las partes no pactaron lo contrario, a la firma del acuerdo, el arrendatario debe entregar al propietario una fianza en metálico que sea equivalente a 2 mensualidades de la renta establecida.

Por su parte, el propietario está obligado a devolver íntegramente al inquilino el monto de la fianza cuando finalice el acuerdo siempre y cuando este entregue el local en perfecto estado. En caso contrario se descontarán los gastos de su reparación.

La fianza no puede emplearse como pago de mensualidades de renta.

La fianza deberá ser devuelta al finalizar el contrato, de lo contrario el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también el de los intereses que haya generado.

¿Se puede subarrendar el local?

Sí, sí se puede, solo si no existe una prohibición expresa en el acuerdo firmado. Si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendarlo o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.

Aquí es importante tomar en cuenta que el inquilino está en la obligación de comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca.

Causas de extinción del contrato de alquiler de local

Por supuesto que la primera causa de extinción de los contratos de arrendamiento es la finalización del periodo de tiempo pactado.

Aquí es importante tomar en cuenta que, el acuerdo de arrendamiento podrá extinguirse en los casos en los que se pierda el local por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador.

Por otro lado, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que alguna de las partes no cumpla sus obligaciones.

El propietario

El propietario podrá finalizar el contrato si el inquilino no abona la renta o la fianza, subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario; ocasiona daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario o realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El inquilino

Por su parte el inquilino podrá extinguir el contrato si el propietario no realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en buenas condiciones o le perturba en la utilización del local.

¿Tiene derecho a indemnización el inquilino del local?

Sí, salvo que lo pactado en el acuerdo diga lo contrario. Veamos un ejemplo: Si el contrato de arrendamiento tiene una duración de 5 años, pero se extingue antes de ese plazo, el arrendatario tiene derecho a percibir del arrendador una indemnización. Esto siempre que el arrendador no haya manifestado con 4 meses de antelación que no va a renovar el contrato por otros 5 años.

Por lo general, esta indemnización se pacta entre las partes, pero si no hay acuerdo, la ley prevé el nombramiento de un árbitro para su determinación.

Sin embargo, hay otros elementos que se deberán considerar:

– Si dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del contrato, el arrendatario inicia la misma actividad comercial en otro local, la indemnización podrá consistir en la cancelación de los gastos del traslado y los perjuicios derivados de una posible pérdida de clientes.

– Asimismo, si el arrendatario inicia una actividad diferente en otro local (o no inicia ninguna actividad), y el arrendador o un tercero inician en el local la misma actividad que antes había desarrollado el inquilino (o una similar), la indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año que haya durado el contrato con un máximo de 18 mensualidades.

– Por otro lado, en la práctica, en las cláusulas del contrato de arrendamiento se suele incluir la renuncia expresa del arrendatario a la percepción de esta indemnización.

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