¿Qué es y para qué sirve una "due diligence" inmobiliaria?


 

 

        Con la expresión anglosajona due diligence, —diligencia debida— ampliamente usada en la práctica legal, nos estamos refiriendo a lo que más comúnmente conocemos como “auditoría de compra”. En el concreto ámbito del sector inmobiliario, lógicamente la realización de este tipo de auditorías persigue conocer, con carácter previo a la adquisición de un determinado inmueble, la situación jurídica del mismo y su valoración económica de cara a negociar el precio final con el vendedor. También son numerosos los supuestos en los que el propio vendedor es el que encarga la auditoría para conocer con exactitud el valor de su activo inmobiliario y cualquier posible contingencia o  deficiencia técnica de la que adolezca.

 

            Es patente que estos procesos de auditoría redundan en la seguridad jurídica preventiva y pueden ser una barrera a posibles sanciones administrativas, a la interposición de litigios futuros entre las partes, ayudan a evitar la pérdida de las arras, etc.

 

            Estas auditorías pueden tener un mayor calado dependiendo de la persona del comprador (particular o empresa) y del tipo de bien inmueble a adquirir en función del destino del mismo pues diferirán las cautelas en función de si se destina a mera residencia o se pretende instalar un determinado negocio. De ahí, que en este artículo no queramos ser excesivamente pretenciosos en cuanto a disertar sobre las due diligence inmobiliarias sino simplemente ponemos de manifiesto las líneas maestras de la misma y las precauciones más habituales que han de tenerse en cuenta.

 

Dicho lo anterior, no existe un modelo único exportable a todo tipo de operaciones jurídico-inmobiliarias y cada profesional empleamos el que consideramos más adecuado, siempre atendiendo a un check-list elaborado al efecto que nos guía en el proceso de auditoría en función del bien de que se trate. Grosso modo, fundamentalmente se vislumbran tres líneas de actuación nítidas en las due diligence inmobiliarias: la auditoría legal, la auditoría técnico-urbanística y la auditoría tributaria.

 

            Los procesos de due diligence se realizan con el consentimiento de la parte vendedora y por ello es frecuente que, para evitar que se transfiera indebidamente información del inmueble en el caso de que no fructifique la operación, se suscriban entre la propiedad y los potenciales compradores un Acuerdo de Confidencialidad o NDA (non disclosure agreement) para evitar que la información fluya sin control durante un período determinado de tiempo.

 

            A grandes rasgos, enumeramos los puntos a verificar en cada una de las auditorías señaladas, insistiendo en que cada negocio jurídico requerirá de su due diligence particular:

 

* Auditoría Legal:

 

            Examinaremos fundamentalmente el título de propiedad del inmueble y su concordancia con el Catastro Inmobiliario, para comprobar si existe o no coincidencia en la realidad física de la finca, especialmente en cuanto a superficie, linderos, etc. Además, de lo apuntado, de este primer examen podremos verificar igualmente:

 

.- Las cargas y gravámenes que pesan sobre la finca: hipotecas, servidumbres, anotaciones de embargo, usufructos, etc. En ocasiones, dependiendo de la ubicación del inmueble habrá que atender igualmente a servidumbres administrativas como son las de carreteras, costas, aeroportuarias, dominio público hidráulico, etc.

 

.- La existencia de arrendamientos y la duración de los mismos. Es posible que se hayan suscrito contratos privados de arrendamiento de vivienda y/o de local de negocio (o de industria) que no estén inscritos en el Registro de la Propiedad que la parte vendedora debe poner a disposición del potencial adquirente para su revisión y valoración.

 

.- Examen de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y la actualización de los datos con respecto a posibles deudas relativas a cuotas por gastos ordinarios y/o extraordinarios, a fin de no llevarse sorpresas a posteriori con derramas aprobadas con anterioridad. Las normas estatutarias pueden ser muy relevantes especialmente cuando se persigue instalar un determinado negocio en un edificio a fin de comprobar que no existen limitaciones al respecto.

 

.- Existencia de litigios pendientes que afecten directa o indirectamente al derecho de propiedad sobre la finca.

 

* Auditoría Urbanística:

 

Desde el punto de vista urbanístico, se intentará recopilar cuanta documentación resulte relevante, entre otra y como punto de partida: la Ficha Urbanística, el Libro del Edificio, actas de la ITE realizadas, fotografías, planos, boletines de legalización de las instalaciones, etc. En este apartado destacamos:

 

.- El desarrollo urbanístico del suelo es de importancia nuclear para verificar si ha finalizado por completo o está en vía de desarrollo.

 

.- Comprobación de la normativa tanto municipal como autonómica que pueda afectar al inmueble. Un ejemplo muy significativo es la posibilidad de que la finca esté encuadrada en una zona protegida arquitectónicamente, extremo que afecta sobremanera a la realización de futuras obras.

 

.- Los usos urbanísticos del inmueble.

 

.- Conectado con lo anterior, en el supuesto de que se quiera implantar una determinada actividad, se deberá examinar las exigencias que se tengan normativamente en cuanto a ruido, emisiones, dotaciones de plazas de aparcamiento y un largo etcétera que dependerá de la actividad pretendida. Esto entronca con las posibles limitaciones que puedan existir en la Comunidad de Propietarios de que se trate.

 

.- Licencias existentes a fin de asegurarse de que son todas las necesarias a la finalidad pretendida especialmente en materia de instalaciones, comprobando, igualmente, la posibilidad de ejecutar las obras que resulten imponderables.

 

.- Incluimos en este apartado el examen técnico del inmueble desde el punto de vista de materiales y calidades de los mismos, posibles defectos constructivos, instalaciones, obras ejecutadas y pendientes de ejecutar, mantenimiento de las existentes, etc.

 

.- Inexistencia de infracciones urbanísticas y procedimientos sancionadores.

 

.- Calificación del inmueble desde el punto de vista energético.

 

* Auditoría Fiscal:

 

Huelga decir que en un buen número de ocasiones el impacto fiscal de las operaciones inmobiliarias afectan directamente la consumación del negocio jurídico. El conocimiento exacto del valor del activo inmobiliario y un diseño correcto de la fiscalidad de la operación es esencial para llevar a cabo la adquisición.

 

            Finalizamos reiterando que no hemos pretendido hacer una relación tasada y cerrada de los aspectos a examinar a la hora de diseñar una operación de compraventa de un inmueble. No es lo mismo vender un piso que un edificio o un centro comercial. Es diferente valorar la adquisición de un local para instalar un taller mecánico que para desarrollar la actividad de clínica dental. La auditoría deberá ser "a medida" en cada caso concreto y de ello se encargarán los profesionales correspondientes, quienes, además, asesorarán sobre las garantías que habrá que introducir en la escritura pública de compraventa en función del resultado de la due diligence.

           

 

 

Escribir comentario

Comentarios: 0