¿Puedo comprar el piso o local que tengo alquilado si el dueño lo vende?


        Cuando el propietario de un piso o de un local que tenemos arrendado desea vender el mismo nos preguntamos si tenemos algún derecho a adquirirlo en el caso de que nos interese el inmueble de que se trate. La respuesta a esta cuestión es afirmativa (salvo que exista la renuncia que ahora comentaremos) y nos la proporciona el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regulando lo que se conoce como “derecho de adquisición preferente” integrado, a su vez, por el derecho de “tanteo” y el derecho de “retracto”. De la propia denominación del derecho contenido en el referido precepto se comprueba que regula la concesión de preferencia al arrendatario en el caso de que el propietario del piso o local se proponga vender la finca.

            Dicho lo anterior, de interesarnos comprar el inmueble, la primera incógnita a despejar es acudir a nuestro contrato de arrendamiento para comprobar que no hemos renunciado expresamente a los derechos de adquisición preferente: tanteo y retracto.

            Por lo demás, de manera sucinta, pasamos a definir ambos derechos:

            Por un lado, el derecho de tanteo es la facultad que posee una persona, en nuestro caso el arrendatario, para adquirir con carácter preferente la cosa que se va a vender por su dueño a un tercero, satisfaciendo idéntica cantidad que el tercero interesado está dispuesto a pagar por la misma.

            Por su parte, el derecho de retracto es la facultad que ostenta una persona para adquirir preferentemente una cosa vendida previamente por su dueño a un tercero, abonando idéntica cantidad que la pagada por el mismo. 

            Las particularidades de estos derechos en el ámbito de los arrendamientos urbanos son las siguientes:

.- En relación al derecho de tanteo: Una vez que el propietario ha comunicado al arrendatario la decisión de vender el inmueble arrendado, el arrendatario tiene un plazo de 30 días para ejercitar su derecho, contándose desde el día siguiente al de la notificación fehaciente del dueño sobre su intención de venta. En la práctica, lo habitual es que las notificaciones sobre el derecho de adquisición preferente se realicen mediante requerimiento notarial.

            En la antedicha comunicación, el propietario debe comunicar además de la decisión de enajenar la finca, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Estas condiciones se refieren a cuestiones como plazos pactados para satisfacer el precio, la existencia de cargas o gravámenes sobre la finca en las que el adquirente debe subrogarse, etc.

Los efectos de esta notificación caducan a los 180 días, de tal forma que, si el arrendatario no hubiera ejercitado su derecho en ese plazo el propietario podría vender la vivienda a un tercero por las mismas u otras condiciones. 

           .- En lo tocante al derecho de retracto: El arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto: 1º) si el arrendador no le hubiese hecho la notificación anteriormente comentada; 2) si hubiese omitido en la misma cualquiera de los requisitos exigidos ó 3º) cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.

           El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales, desde el siguiente a la notificación fehaciente que deberá hacer el comprador al arrendatario de las condiciones esenciales en que efectuó la compraventa, entregándole para ello copia de la escritura pública o del documento en que fue formalizada.

.- Cuestiones comunes a ambos derechos:

      a) Tanto el derecho de tanteo como el de retracto tendrán preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

     b) Para lograr la inscripción en el Registro de Propiedad de las escrituras públicas de compraventa de las viviendas arrendadas se exige constancia documental de haberse practicado las notificaciones citadas anteriormente. 

        c) En el caso de que la compraventa comprenda tanto la vivienda como los elementos accesorios a la misma, el derecho de tanteo y de retracto no podrá ejercitarse exclusivamente sobre la vivienda sino que deberá extenderse también a los elementos accesorios.

     d) No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

      Sin embargo, si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario sí tendrá derecho a ejercitar los derechos de tanteo y retracto.

 

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