CÓMO PARALIZAR UNA OBRA QUE ME PERJUDICA


     La defensa de la posesión puede articularse por diferentes cauces procesales en función de la agresión a la que nos veamos sujetos. Cuando podamos vernos perjudicados en nuestro derecho por la realización de unas obras ejecutadas por una tercera persona, tendremos que acudir al juicio verbal sumario de suspensión de obra nueva que es objeto del presente comentario. Este procedimiento (anteriormente denominado “interdicto de obra nueva”) no es un procedimiento muy habitual en la práctica pero por las graves consecuencias jurídico-económicas que se pueden derivar para el perjudicado por la construcción en caso de no actuar a tiempo conviene tener presente, aunque sea de manera esquemática, cuándo acudir al mismo, sus requisitos y su finalidad.

 

 

I.- CONCEPTO Y FINALIDAD.-

 

Debemos partir del tenor literal del artículo 446 del Código Civil: "Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión y si fuere inquietado en ella deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen".

 

            En este sentido, lo primero que debe quedar claro es que el juicio verbal de suspensión de una obra nueva consiste en un juicio declarativo y sumario destinado a proteger la propiedad, la posesión o cualesquiera otros derechos reales (por ejemplo, un usufructo) que fueren perturbados por una obra de construcción mediante la suspensión de la misma.

 

La finalidad principal de este procedimiento es de naturaleza cautelar y persigue que los perjuicios derivados de la obra nueva que se está ejecutando queden paralizados y no se incrementen. Se trata de evitar que la continuación o terminación de la obra iniciada y no concluida conlleve una lesión a un derecho patrimonial del demandante, privándole de la propiedad, posesión o derecho real de que se trate, bastando que quien demanda acredite su derecho de forma indiciaria.

 

Lo característico de estos procedimientos de tutela sumaria de la posesión es que el Juzgado no entra a analizar el derecho que tiene el demandante a seguir poseyendo sino que esa cuestión corresponderá a un procedimiento posterior entablado para dilucidar dicha cuestión. En argot más jurídico diremos que estos procedimientos carecen de efectos de “cosa juzgada” y el pronunciamiento definitivo sobre la propiedad o posesión del bien de que se trate se ventilará en otro procedimiento ulterior.

 

II.- LEGITIMACIÓN.-

 

La legitimación para interponer este procedimiento recae en la persona perjudicada por la obra nueva que se está ejecutando (ya sea propietario, poseedor o titular de un derecho real). Por consiguiente, el demandante no debe acreditar su titularidad catastral o registral sobre el inmueble que está siendo perjudicado por la obra nueva sino únicamente que se encuentra en posesión del mismo con la única prevención de que la demanda se interponga antes de la finalización de la misma.

 

III.- REQUISITOS.-

 

Los requisitos exigibles para acudir a este procedimiento conforme establecen los Tribunales de Justicia (entre otras la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos (Sección 3ª) de 7 de noviembre de 2016 son los siguientes:

 

a.-) La existencia de una obra nueva entendiendo tal concepto en el sentido más amplio posible, esto es, no sólo aquella que se hiciera enteramente de nueva planta, sino también la que se verifica sobre edificio antiguo añadiéndole, quitándole o dándole una forma distinta susceptible de causar perjuicio; y no únicamente es obra la resultante del empleo de materiales con adherencia fija al suelo, sino también la que emplea elementos transportables o piezas desarmables sin detrimento del conjunto, así como no sólo el trabajo del que resulta lo que vulgarmente se entiende por edificación sino también los consistentes en excavaciones, perforaciones o demoliciones.

 

b.-) Que dicha obra esté en construcción, puesto que si ya está terminada nada se puede obtener mediante este procedimiento, pues su finalidad carecería de sentido práctico alguno.

 

c.-) Que la obra cause perjuicio o perturbación al poseedor, propietario o titular de un derecho real sobre inmuebles, y es por ello que esta vía procesal va más allá de un carácter posesorio.

 

d.-) Se exige así mismo, y sin entrar en un análisis profundo del tema, una relación de causalidad, esto es, que entre la obra y la perturbación pueda establecerse una relación que nos permita afirmar que la segunda es consecuencia de la primera.

 

IV.- TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO

 

            En la actualidad los procedimientos de tutela sumaria de la posesión están regulados en el artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). En concreto, el número 5º del citado precepto es el concerniente al procedimiento que hoy comentamos,  estableciéndose en el mismo que se seguirán los trámites del Juicio Verbal, cualquiera que sea su cuantía, cuando se pretenda que el Tribunal resuelva, con carácter sumario, la suspensión de una obra nueva.

 

            A su vez, el artículo 441.2 LEC establece como singularidad de este procedimiento, que el Tribunal, antes incluso de que se dé traslado para la contestación a la demanda, dirigirá inmediata orden de suspensión al dueño o encargado de la obra, que podrá ofrecer caución para continuarla, así como las obras indispensables para conservar lo ya edificado. El Tribunal puede disponer que se lleve a cabo el reconocimiento judicial, pericial o conjunto, antes de la vista.

 

La caución podrá otorgarse en dinero efectivo, mediante aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento emitido por entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o por cualquier otro medio que, a juicio del Tribunal, garantice la inmediata disponibilidad, en su caso, de la cantidad de que se trate.

 

Para finalizar, volvemos a recordar que la sentencia que pone fin a este procedimiento, única y exclusivamente se pronuncia sobre si procede o no paralizar la obra al no tener efectos de cosa juzgada. Cualquier discusión acerca del derecho a continuar la obra en cuestión se dilucidará en un procedimiento posterior.

 

V.- ¿PODRÍA DEMANDARSE A UNA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA?

 

La respuesta es negativa. No existe posibilidad de interponer este procedimiento de tutela de la posesión frente a la Administración excepto que ésta actúe fuera del límite de sus competencias y sin seguir el procedimiento legalmente establecido.

 

     La jurisprudencia considera que la vulneración de normas o planes urbanísticos no tiene cabida en el ámbito del juicio verbal de suspensión de obra nueva, en el cual únicamente pueden invocarse la lesión de derechos patrimoniales protegidos por las normas civiles. La vulneración de normas administrativas como son las urbanísticas y que operan como límites del derecho de propiedad en la que se realiza la construcción debe invocarse en el correspondiente procedimiento contencioso-administrativo.

 

 

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