CONTRATO DE SALE & LEASE BACK. UNA BUENA OPCIÓN PARA OBTENER FINANCIACIÓN EN TIEMPOS DE CRISIS


                En días como los que estamos viviendo actualmente en los que el Gobierno augura un descenso del PIB de un 9,2% y un desempleo del 19% como consecuencia del impacto económico negativo provocado por la pandemia del COVID-19, urge buscar soluciones jurídicas imaginativas para que las empresas o particulares con patrimonio puedan obtener financiación.

 

            Una de estas soluciones pasaría por el denominado contrato de “sale & lease back”. El recurso a esta modalidad contractual se efectúa cuando una empresa precisa de financiación a fin de obtener liquidez al carecer de tesorería pero, en cambio, sí posee activos patrimoniales. En estas líneas nos referimos a un bien inmueble pero esto contrato puede tener por objeto igualmente bienes muebles.

 

            De manera muy sencilla mediante el “sale & lease back” el propietario de un inmueble lo vende generalmente a una sociedad de leasing o a otra empresa para, en el mismo acto, suscribir un contrato de arrendamiento financiero a largo-medio plazo sobre el mismo en el que el vendedor mantiene los derechos de uso sobre el inmueble a pesar de que la propiedad pertenece a la entidad compradora. 

 

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento financiero, el vendedor podrá de nuevo adquirir el inmueble satisfaciendo el valor residual del mismo siempre y cuando así se hubiera establecido por las partes. Como se colige fácilmente, el vendedor obtiene liquidez inmediata producto de la venta del inmueble y al mismo tiempo se asegura poder recuperarlo en el futuro al concertarse el contrato de arrendamiento financiero.

 

            Como puede observase, en realidad es un contrato muy interesante para ambas partes contratante. El vendedor consigue tesorería y la sociedad de leasing obtiene un beneficio financiero además de no desembolsar dinero en el mantenimiento, reparación y seguros del inmueble, salvo en contrario, de tal forma que la renta obtenida queda libre de cualquier otro gasto inherente a la propiedad y es prácticamente neta.

 

            Como ejemplo práctico, es muy elocuente la sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de A Coruña, de 14 de septiembre de 2018 (nº 274/2018)  para entender en qué consiste esta modalidad contractual, analizando la misma también la figura del “rent back” muy similar a la anterior:

 

En esencia se trata de dos fuentes de financiación que traspasan la propiedad del bien en sí. El funcionamiento es el siguiente: la entidad transfiere la propiedad de un bien del cual es propietaria a una entidad financiera a cambio del pago de una determinada cantidad de dinero. Por lo tanto, la propiedad del bien pasa a manos de la entidad y la empresa obtiene efectivo circulante en el momento.

 

Al tiempo se firma un contrato de leasing o renting por el cual la empresa realiza los correspondientes pagos mensuales de la cuota estipulada igual que en un contrato de leasing o renting al uso. La diferencia principal entre el lease-back y el rent-back es que, en el primer caso, existe la posibilidad de comprar el bien en cuestión (en este caso, por lo tanto, recuperar la titularidad), mientras que en el renting, no, si bien es posible, como en el caso acontece, que la venta lo sea con pacto de retro, lo que permite al financiado y transmitente recuperar la titularidad del bien, no obstante, las cuotas abonadas en concepto de renta no minoran el precio de adquisición, a diferencia del leasing en el que se puede recuperar el bien abonando un precio residual.

 

Las ventajas de esta fuente de financiación son las siguientes:

 

1ª) Permite obtener dinero en efectivo para hacer frente a las necesidades a corto plazo.

2ª) Permite seguir utilizado el mismo bien; la empresa no sufre ningún problema en referencia a su nivel de productividad, ni cambio en los procesos porque sigue operando con el mismo bien.

3ª) En el caso del lease-back, permite recuperar la titularidad de bien, y aunque el rent-back, sin más no contempla esa posibilidad, sí puede instaurarse mediante el pacto de retro en la compraventa vinculada al contrato de financiación.

 

Los inconvenientes son:

 

1º) Se pierde la propiedad del bien.

2º) Se debe hacer frente a una cuota mensual.

 

Hemos explicado, sucintamente tales modalidades contractuales atípicas, para poner de manifiesto que afloran en el ámbito empresarial y con finalidad muy concreta. Y decimos esto, porque para orillar la figura de la simulación y "salvar" la validez de estos contratos (se alega que lo que subyace es un préstamo con garantía pignoraticia, vulnerando con ello la prohibición del pacto comisorio ex art. 1859 del C.C.) la doctrina jurisprudencial ha puesto especial énfasis en la autonomía causal y en el mantenimiento de los rasgos teleológicos de aquellas figuras novedosas.

 

 

 

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Comentarios: 1
  • #1

    Belén Ibáñez 679827884 (lunes, 14 septiembre 2020 23:43)

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