MEDIDAS PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO EN EL RD-LEY 15/2020


 

           En la Exposición de Motivos del RD-ley 15/2020 se justifican las medidas específicas relacionadas con los arrendamientos de local de negocio (incluyendo los arrendamientos de industria, sometidos al Código Civil), acudiendo a la cláusula rebus sic stantibus como doctrina jurisprudencial que permite la modificación de las condiciones contractuales de un contrato cuando existe una alteración sobrevenida de las circunstancias que rompe el equilibrio de las prestaciones, resultando el cumplimiento excesivamente oneroso para una de las partes.

 

REQUISITOS PARA SOLICITAR LAS MEDIDAS DEL RD-LEY 15/2020

 

El RD-ley distingue respecto al cumplimiento de los requisitos para su apreciación entre “autónomos” y “PYMES” con contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada en el mismo.

 

AUTÓNOMOS:

 

Los requisitos que deben cumplir los autónomos son los siguientes:

 

.- Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma (14/03/2020) en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

 

.- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del Real Decreto 463/2020 por el que se decretó dicho estado de alarma.

 

.- Cuando la actividad no haya sido suspendida por el Real Decreto 463/2020 deberá acreditarse que la facturación se ha reducido en el mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, el 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en el año anterior.

 

PYMES:

 

Los requisitos que deben cumplir las PYMES son los siguientes:

 

.- Que no superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital: 1) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro (4) millones de euros; 2) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho (8) millones de euros y 3) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta (50).

 

.- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

 

.- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

ACREDITACIÓN DE LOS REQUISITOS

 

Se distinguen dos supuestos: la reducción o la suspensión de la actividad:

 

.- La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, donde se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

 

.- La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 

MEDIDAS ESPECÍFICAS QUE ESTABLECE EL RD-LEY 15/2020

 

.- Contratos de arrendamiento de local de negocio (incluido el arrendamiento de industria) suscritos con “grandes tenedores” [titulares de 10 o más inmuebles, excluyendo garajes o trasteros].-

 

.- El arrendatario deberá solicitar la moratoria en el plazo de un mes (hasta el día 23 de mayo próximo).

 

.-El arrendador deberá aceptar la moratoria siempre y cuando no hubiera alcanzado un acuerdo previo con el arrendatario de moratoria o reducción de renta.

 

.- La moratoria se aplicará automáticamente y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro (4) meses.

 

.- La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos (2) años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

 

.- Contratos de arrendamiento de local de negocio (incluido el arrendamiento de industria) suscritos con quienes no posean la condición de “grandes tenedores”.-

 

.- El arrendatario deberá solicitar en el plazo de un mes (hasta el día 23 de mayo próximo), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que el aplazamiento o una reducción de la renta que no se hubieran acordado previamente por las partes.

 

.- Se establece la posibilidad de que las partes acuerden que se pueda disponer de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de renta. Si se dispusiera totalmente, el arrendatario estará obligado a reponer la fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

 

 

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